“冻房”持续加码 投资客或遇破产危机？

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越来越多的城市发布了“限制销售”的命令。他们不允许在2年、3年和5年内出售。网民称之为“冰冻的房子”。

本轮监管的最大逻辑不是打击房价，而是打击交易。确保楼市稳定，不跌宕起伏。这一逻辑正在深化，并将在未来继续深化...

许多监管政策几乎可以起到“冻结房屋”的作用

房地产公司和投资者必须学会靠自己的能力赚钱

监管政策可分为三类:

1.减少购买者数量的政策主要是限制购买和贷款。

买的人越来越少，所以交易也越来越少。

限制购买直接导致有资格买房的人减少，而限制贷款减少了有能力买房的人数。

限购和贷款相结合，可以保证购房人在等待一段时间后会有一定的储蓄，从而降低金融风险。

2.减少住房供应的政策。自我维持等直接政策；更间接的是价格限制等。

减少买房子的人数，同时减少可以出售的房子的数量。如果供需平衡，房价不会大幅波动。

有限自持意味着房屋企业必须持有一定比例的房屋，这些房屋只能出租而不能出售，这直接减少了住房供应。

价格限制虽然最初的起点可能不是减少供应，但客观上减少了供应。

因为许多房地产企业在政府批准的价格没有达到预期价格之前是不会出售的。

3.同时减少购买者数量和住房供应的政策。这些政策包括限制商业和住宅用途，限制销售等。

以“限售房”为例，如果在2年、3年、5年内不允许出售，那么进入市场的二手房数量自然会减少；同时，想快进快出的投资者不会买房，买房的人会更少。

“有限的商业和住宅”的影响是相似的。在相关城市，开发商手中的商业和住宅建筑不能再作为"一类房屋"进入市场，住房供应减少；由于需要占用配额和使用全额，许多当地买家将不再购买商品房。

一些投资者和房地产企业认为，“冻结房屋”的政策和逻辑将在2017年底或2018年初发生变化。

明袁俊认为，在2018年，也许一些政策会改变，但“冻结房价”的大逻辑可能会继续。

此外，在2018年和2019年，将引入更多的长期机制。

我该怎么办？明袁俊有以下三种观点:

1.过去，很多人，无论是房地产企业还是购房者，都是靠周期赚钱，而不是靠自己的能力。将来，所有的人都必须靠自己的能力赚钱。

其次，对于买家来说，他们必须放弃“短期投机”的投机思维，深入研究城市和地区，从后续投机者转变为真正的投资者，以赚取长期资金。现在是测试技术和技能的时候了。

第三，对于房地产企业来说，他们必须能够“慢慢赚钱”，这样每年的时间都会因为企业的努力而产生价值。如果你没有“慢”的能力，你可以在半年内打开市场，但你必须等待两年，你可能会白白失去财务成本。

下面明袁俊单独说...

真实水平的投资者可以随时通过房子赚钱

只追随趋势的投资者可能会破产

对于像房子这样的大宗商品，在2年、3年或5年内是不允许出售的。真的很长吗？真的没有办法赚钱吗？

明·袁俊认为这取决于你打算赚多少钱。你有什么水平？

过去投资者赚了三种钱。现在的变化是:有些钱是不可持续的，有些钱依赖于技术...

首先，钱的钱:未来没有这么多，它可能只能支付财务成本

让我们和明袁俊一起来看看1996年到2015年中国m2的变化。

让我们看看房价。

1996年，深圳新房价格为4800元/套；2006年是9230元/套；2015年，房价为33，426元/套。

1996年，北京商品价格为3869元/套；2006年为8077元/套；2015年，房价为29，967元/套。

让我们比较一下下表。m2的倍数高于房价增长的倍数；

换句话说，过去许多投资者都是用货币赚钱的。

然而，最近的迹象表明，人民币正在逐渐收紧，不会像过去那样被淹没。

为什么？因为..

1.在“冻结房子”的前提下，没有那么多的交易，所以没有必要有那么多的货币。

2.由于城市的政策，各地的情况不同。由于经济低迷，出台国家货币政策的压力减少了。

因此，用钱挣钱越来越难。与杠杆下的财务成本相比，它在许多情况下只能是持平的。

想赚钱的人害怕等待的时间越长，他们就会越失望，杠杆太高，他们可能会破产。

第二，城市发展的资金:在过去，你可以通过选择合适的城市来获得资金，而在未来，你可能必须研究次区域才能获得资金

由于历史和制度原因，一线城市在教育、医疗、金融和就业方面聚集了最好的资源。

此外，自那时以来，这一资源逐渐增加:

一个街区内的一条新地铁、一个新公园、一所新学校和一个新购物中心都将花费大量资金，同时提高街区的质量。一部分钱实际上被分配给了街区的主人，每栋房子从中获得了几十万美元。重要的是要知道修复这些市政设施是每个人的钱。所以这是一个财富再分配的过程。

在过去，只要你选择了正确的城市，你就可以赚到这笔钱。但是现在，在同一个城市，同一个城市集团，财富正在分化。

例如，从去年深圳的调控和升级到今年，深圳的一些房子上涨了50%，而另一些房子下跌了10%，差别非常严重。

为什么？因为城市化是逐步完成的，几乎每个地区都有学校、医院、交通等，地区和社区之间的细微差别正在成为一种新的价值标准。

下图显示了日本东京一个半小时的通勤圈。可以看出，实际距离是60公里。

明袁俊认为，随着我国一些大城市轨道交通的快速发展，未来50公里和30公里的两个区域之间可能没有本质的区别，价格差异将会缩小。

另一方面，如果一个有自己的产业，而另一个没有，那么两个离市中心距离相同的地区的价格会有本质上的不同。

在日本东京附近的地区，几乎每个地方都有自己独特的位置。

还有几个地方没有独特的定位，房价只有同等距离面积的1/2！

也就是说，在未来，在同一个城市，甚至在离市中心同样距离的一个圆圈里，不同的选择也会导致后期巨大的贫富差距。

第三，供需失衡:越来越复杂，不是任何人都能正确判断的

在买房子之前，你只需要把它分成一、二、三、四行，周期为三年，固定周期。

深圳、上海和北京的可用土地极其有限，每年能够进入市场的土地和新房数量也非常有限。然而，人口继续增加，住房需求远远大于进入市场的房屋。因此，房价继续上涨，不管谁买，他们都能赚钱。

然而，在“冻房”络绎不绝的前提下，情况发生了变化:

1.限制人口进入会减缓人口增长。

2.限制购买和贷款的政策在任何时候都是过重的，人口的增加可能不会成为需求；

3.需求不一定是购买需求，但也可以转化为租赁；

4.一旦房价上涨，只要它继续“冻结”，需求就会立即被冻结；

简而言之，这项政策几乎可以完全控制供给和需求。

在政策本身已经成为市场决定性条件之一的情况下，明袁俊还没有遇到任何人声称他能完全预测未来。在目前的情况下，供求不平衡很难赚钱。

未来几年，真正的投资者可以选择有自己经验的城市和地区，为城市发展赚钱。

只要该地区有未来，它就不怕持有3年或5年，持有时间越长，收益就越多。

投机者想投机倒把，以钱赚钱，在供求失衡的情况下赚钱，他们有成功的可能，但风险必须大于机会。

赚钱慢的房地产公司可以把时间变成金钱

一线和二线城市的许多项目目前都处于两难境地:

1.在高地价和限价的订单下，开盘越快，你赚的越少。

2.等待而不开市是没有意义的，也就是说，赌博限价单被释放，输的概率很高。所有的等待只能是代价。

3.我不知道在等待期间我还能做什么来增加项目的价值。

中国的房地产企业过去工作速度很快，以至于很多人在放慢速度时都不知道该怎么做。

明袁俊认为，它越慢，就越考验房企，主要考验两个方面:

1.将时间转化为金钱的能力；2.坚持你的战略选择的力量；

事实上，许多房地产企业赚的钱与他们自己的能力无关，只是跟随大循环。

例如，经常会出现两种情况:

1.这房子造得很差，卖不出去。它濒临崩溃，市场突然逆转。相反，它赚了几亿元。

2.能力太差，一个小盘5年都打不开。因此，周围的环境越来越好。空.卖掉土地赚了很多钱

在未来，这两种情况发生的概率会越来越低。

首先，每个人都变得越来越专业，招标、拍卖和悬挂也变得越来越标准化，所以不可能通过“捡纸条”来得到土地。好土地，每个人都会很激烈，包括时间在内的所有因素都会被考虑进去。地价会很高。

第二，在调控下随时随地创造新产品，“冻房”成为常态的情况下，市场整体不可能暴涨。

有能力的房地产企业不会害怕放缓周期，他们可以把所有的时间变成金钱。

时间变成金钱有三种途径:

首先，通过城市经营，原本不值钱的土地将变成有价值的土地

20年前，瑞安在上海新世界附近的地块上进行了城市运营，使整个街区变得极具文化气息。相邻的“翠湖天地”小区于2002年6月和7月开始销售，每平方米价格高达17000 ~ 25000元。当时周边类似项目的价格不到8000元，溢价100%。

也是瑞安，武汉新天地一期的开盘价是13500元，而附近类似项目的价格不到7000元。

梅溪湖是长沙岳麓的一片土地。在此之前，它以在当地生产葡萄而闻名，这完全是一种荒地的感觉。然而，经过金茂集团10年的建设，整个区域的配套设施已经相当完善。这里有7-8所学校，两栋带双塔的5a级办公楼，以及一个名为兰秀城的大型商业中心。此外，还有医院和儿童娱乐中心。具有国际风格的梅溪湖国际文化艺术中心。

经过10年的运营，长沙梅溪湖的房价已经很高了。

这是当今各种小城镇的核心理念。

第二，通过社区创建和社区运营将软件转化为金钱

安纳亚通过社区运作和社区建设将其项目转变为独特的项目。

当周边项目很难卖出7000元时，安纳亚二期的价格在15000-20000元之间，仍然卖得很好。此外，新旧产品的比例超过98%，几乎不需要营销费用。

第三，首先通过租金和服务赚钱，然后将资产金融化

几天前，任志强接受《中国新闻周刊》采访，谈及“只租不卖的自持政策如何能够持续？”“如果这一政策必须继续，我们只能使用reits(房地产投资信托基金或房地产投资信托基金)，即通过金融和税收的方式实现房地产证券化。Reits可以解决房地产企业的融资和收入问题。”

据明袁俊所知，美国有一家公司管理着10万套长期租赁公寓，市值近1000亿美元，而美国开发商的市值高达200-300亿美元。

北京国茂已经默默耕耘了30年的100万平方米，据说目前的估价是1200-1500亿元。一旦实现，利润将是可观的。