一线城市房价涨幅扩大 未来城市分化明显

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“根据上级要求，从2016年3月1日起，瑞宫关项目所有未售房屋将全面提价。”2月24日，新都汇瑞大厦销售员李玲(化名)在她的朋友圈里宣布了公司发布的涨价信息。

这些天来，李玲一直在劝说潜在客户以房价上涨为卖点来买房。

根据中原地产的监测数据，春节后，当地楼市已从节日气氛中迅速恢复。根据中原40个城市的监测数据，上周新建住宅交易面积较春节前一周增长19%，高于去年春节后同期的66%。其中，与春节前一周相比，一线、二线和三线城市分别增长了40%、13%和20%。与新建住房市场相比，二手房市场复苏更加明显。上周，中原监测的21个城市的二手房交易面积比春节前一周增加了33%。其中，上海和北京不仅与节前相比大幅增长，甚至比去年的周平均水平增长了40%以上，表现突出。

开发商正计划提价

在最近房地产市场新政的刺激下，不少开发商计划提价。

2月23日晚，万科北京公司发布项目推广广告，称将于3月1日对其“金隅东县”和“万科天地”项目进行“全面提价”，但万科没有公布提价幅度。

土地价格上涨已经成为开发商提价的主要卖点。

2月23日下午，北京土地市场迎来了春节后的首次拍卖，这也是自2016年以来的第二次住宅用地拍卖。最终，绿地集团以52亿元的总投资在北京市大兴区黄村和北站村获得了两块生物医学基地。黄村地块以39亿元的总价和15000平方米的经济适用房价格被收购。实际建筑价格高达4.7万元/平方米，创下大兴区住宅用地新高。

李玲开始用这块土地的价格来比较它的房地产价格，以说服顾客买房。

北京新屋市场的另一个现实是，库存在不断减少。根据北京市房地产交易管理网的数据，截至2月25日，本月北京没有新的商品房进入市场，也没有项目根据预售许可证通知进入市场。目前，北京市商品房总库存只有71914套，为2014年5月20日以来的最低水平。

与此同时，北京新建商品房平均合同价格创下历史新高。据中原地产研究部统计，今年北京已签约纯商品房5088套，平均签约价格达到每平方米32197元，有望创历史新高。

二手房市场也在迅速升温。自2016年以来，北京二手房签约数量已达36413套，同比增长86.7%。从签约价格来看，1月份北京二手房平均签约价格为3.76万元，春节后北京二手房平均签约价格达到3.82万元，同比增长1.5%。

中原地产分析师张大伟认为，随着房地产市场政策的松动，持续的调控将影响买家的心理。对于北京市场来说，人口不断流入，但市场存量在减少，高端土地的趋势明显。在这种情况下，政策带来的恐慌非常强烈。

一线和二线城市受益匪浅

事实上，从全国市场来看，房价同比涨幅也在扩大。

根据国家统计局2月26日发布的《2016年1月70个大中城市住宅销售价格变化》，易居研究院对70个大中城市的住宅销售价格数据进行了简单的算术平均，得知2016年1月，70个大中城市新建商品房价格环比上涨0.3%，高于2015年12月的0.2%。2015年5月，70个城市的房价成功完成了止跌回升的过程，然后继续上涨。2016年1月，这一数字继续上升，是近9个月来的最大增幅。

在连续15个月同比下降后，2015年12月，房价首次出现正同比增长。2016年1月，正增长趋势继续，增长率扩大到1.1%。随着上半年房价的持续上涨，同比增速有望继续扩大。

根据国家统计局的数据，2016年1月，70个城市中有46个城市的房价停止下跌或上涨。其中，深圳、上海、南京、厦门和合肥的房价环比增幅最大。当然，北京、福州、武汉、杭州和广州也有较大的增长率，位列前十。

就营业额而言，各城市普遍进行了调整，与去年12月相比，一线和二线城市的销售额下降了约30%。由于之前的销量达到新高，所以不难理解农历新年前一月的销量修正。与此同时，在微观层面，尤其是在一些一线城市，开发商通常不愿意出售，因为缺乏后期项目储备。根据动态库存去库存周期，一、二线城市都已回落到过去五年的相对较低水平。与此形成鲜明对比的是，三线和四线城市的库存状况仍然很高。

有鉴于此，央行和财政部于2月1日和19日降低了首付比例，并降低了未实施限制的城市房地产交易的契税和营业税。

世邦魏理仕(CB Richard Ellis)研究部中国区负责人兼执行董事陈中伟认为，对于各市场的高库存情况，降低首付比例等措施的效果可能有限，目前高库存的原因与当地经济发展趋势带来的市场饱和直接相关。但是，从长期趋势来看，一线城市和一些二线城市已经成为人口持续流入的地区，房地产市场的繁荣有了更加坚实的支撑。然而，自新年伊始，一线城市的市场仍在加速发展，这也意味着一项适度的需求调控政策正在逐步酝酿。总体而言，从短期来看，作为重要节点的二线城市可能会从房地产销售市场和房地产投资开发中受益更多。

中原地产还认为，就城市而言，与过去两年同期相比，一线城市和二线重点城市的交易量大幅增加；三线和四线城市受到库存压力的影响。买家对后者信心不足，返乡效果不明显。然而，去年市场表现优异的一、二线重点城市强市恒强继续活跃，促使今年春节房地产市场交易量增加。春节期间主要城市的高成交量也在一定程度上反映了买家对2016年市场的信心。