北京天价学区房光环渐褪 未来何去何从？

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在政策和现实紧迫性的驱使下，家长们怀着“在成龙身上找孩子，在凤凰身上找女人”的美好愿望，开始抢购学区，以防止孩子在起跑线上失利，以免一时的失手成为终生的遗憾。

在一个又一个调控政策的沉重打击下，北京楼市呈现出大规模降温趋势。值得注意的是，价格一直居高不下的学区无法支撑下去。近年来，不同地区的学区都有不同程度的下降，个别学区的平均价格下降了5万多元，这是前所未有的。这让人们不得不感叹:神话学区住房时代已经过去了吗？未来，北京校区的房价会走向何方？本文将对此问题进行分析和探讨。

北京的学区有多疯狂？

首先，我们需要知道两个里程碑事件:

(1)2010年，北京出台政策，所有知名中学和附属中学都将参与“小升初”计算机分配，分配将由计算机根据划区进行；

(2)2014年，北京开始全面取消共建招生政策，并禁止择校费等“买校”方式，“就近入学”成为主流政策。

可以读出信息的两个方面:

一方面，“小升初”计算机分配的出现将知名中学与相应的小学捆绑在一起。进入高质量小学的孩子直接进入重点中学的概率更高，这相当于一只脚已经进入。顶尖大学的门槛；

另一方面，对于在铁学校缺水的人来说，进入重点小学最简单、最直接的方法就是住在学校旁边。因此，拥有一个可以在划区落户的学区，已经成为通往名牌大学之路的第一站。

此外，一些受欢迎的学校在允许他们的孩子进入学校之前，必须比较他们在房地产中的户口的居住时间(也就是说，他们必须已经在房地产中定居了几年)。

结果，在政策和现实紧迫性的驱使下，有“在成龙身上找个孩子，在凤凰身上找个女人”美好愿望的家长开始抢购学区，以防止孩子在起跑线上失利，以免一时的失手成为终生的遗憾。

至此，北京学区房市的热幕已经正式拉开。然而，能与入学挂钩的房地产价格就像一路狂奔的野马，就连“又旧又小”的房子也不例外。

此外，还有许多过道、车库和空吊脚楼，它们都有相同的学区资质，但价格很高。

即便如此，它也不能阻止人们抢购。电视连续剧《虎妈和猫爸》中有一个令人印象深刻的场景:

身为虎妈的毕，为了送女儿上重点小学，宁愿不借贷款卖掉自己的复式公寓，也要以数百万的抵押贷款买下一个破旧的学区，即使生活质量下降、债务压力巨大。

当然，这只是现实生活的艺术缩影，现实中类似的父母比比皆是。如今，只要是北京的一个学区，单价就超过10万元，一些热门学区的成交价甚至达到20万至30万元/平方米。

高溢价背后的驱动力是什么？

凡事都有原因，北京学区的房价在山区上涨也不是偶然的。在我看来，北京学区住房的高额溢价主要有两个原因:

首先，教育资源失衡是根本原因。“学区房”的形成源于中小学办学质量的不均衡，重点学校的存在有其历史原因。早在1962年，教育部就明确规定，各地要选择一批重点中小学，这些学校的数量和规模要与高水平学校的招生规模保持适当的比例。因此，长期的政策倾向和要素积累使得许多学校在资金投入、办学条件、师资队伍、生源等方面都具有绝对优势。，他们的考试成绩遥遥领先。例如，在全国人大附中学习的学生只要能进入全年前200名，就有机会进入清华北大深造；“平时不努力，高考就去隔壁”的笑话也让人大附中的光环更加耀眼。因此，不难理解为什么“择校热”总是老百姓最关心的话题之一(603883，临床股票)。

同时，从区域来看，北京高质量学区的分布相当不均衡。据相关数据显示，北京市约73%的重点小学集中在西城、海淀、东城和朝阳四区，优质教育资源使全市67%的学区集中在这里；然而，北京的存量学区房屋全年只占全市存量房屋的不到10%，而僧人的短缺使得主城四区的学区房屋更加珍贵。因此，提高价格是合理的。

其次，投资的动机是援助。北京的大部分学区位于成熟的城区，一端是高质量的教育资源，另一端是核心商业区。这种双重属性为空的增值开拓了巨大的想象空间，也使人们看到了潜在的投资价值。对于重点中小学来说，周边地区的交通线路一直比较密集，出行方便，配套设施也比较成熟。这里有各种各样的商场、医院和餐馆，所以它已经成为一个相关部门加强努力以确保良好公共秩序的领域。这种正外部性使购买学区的家庭能够充分享受便利的生活条件，他们孩子的成长环境也更安全。

只要重点学校不搬走，学区的独特优势就不会消失。作为家长，没有必要担心学区的保护和欣赏。孩子们毕业后，他们可以选择把非常升值的房子卖给下一个有需要的家庭；即使房子又旧又破，也不用担心卖不出去。在孩子们上学的那些年里，“忍受”他们的低生活质量是一件大事。当听筒来到你的门前时，你可以很自然地换房间。因此，投资学区似乎是一项双赢的业务，任何有经济基础的人都愿意分一杯羹。

政策严厉打击结束学区嘉年华

然而，在不久的将来，北京学区的价格确实下降了不止一点点。据媒体报道，9月份，海淀区许多学区的单价环比下降近10%，全国人大附属小学等学区的总价也频频下降150万至200万元。尽管绝对价格仍相对较高，但这是一次前所未有的大规模、大幅度的价格下跌。

这自然离不开相关政策的有力调控。特别是今年4月北京市教委发布的《关于2017年义务教育阶段招生的意见》，对学区住房市场产生了巨大而深远的影响。

首先，文件全面压缩了“学区屋”的含金量:

1.“过道房、车库、空挂户”等不符合居住条件的条件不视为准入资格；

二、“实际居住地”已成为入学资格考试标准之一，北京市教育部门将会同街道和公安部门加强对“实际居住地”的考试。

其次，文件建议扩大“多校划线”的范围:

根据学位供给情况、户籍、房产、居住年限等因素，积极稳妥地探索单校与多校相结合的录取方式，并在附近形成更加公平完善的录取规则。

所谓多校划线是指将流行的学校分成多个区，一处房产对应两所以上的学校。这意味着即使你买了一个与著名学校相对应的学区，你也可能被送到附近的普通学校。这样，当“学区住房→重点小学→名牌大学”的路径以多岔路口建立起来的时候，学区住房的优质教育资源的固有优势也被冲淡了，许多家长购买学区住房上某所小学的期望降低了，学区住房的炒作也被有效地压制了。

随后，今年8月，北京又出台了新的租赁政策，其中明确提到:

“符合条件的北京市无家可归家庭租房，其子女可在租房地区享受义务教育；出租公共租赁住房的集体账户可以结算。”

这无疑为那些需要学区住房的人提供了一个巨大的想象空间:如果租房能解决孩子上学的问题，学区住房还会像过去那样受欢迎吗？

教育资源均等化是大势所趋

如果政策冲击只能暂时压低房价，那么教育资源均等化的大趋势是学区房价长期回归理性的重要驱动力。

近年来，北京在教育资源均等化方面做出了巨大努力，并取得了显著成效。例如，北京的一些城乡融合学校可以跨地区招收城市学生，从而改变过去郊区学生流向城市地区的单一趋势，实现逆向流动。同时，市内许多重点学校也致力于教育资源的重组和整合。例如，老派名校如实验二小学、北京小学在不同地点建立了分校，并从总部派出名师授课，而四中、八中的重点中学也合并了一些普通中学，以促进后者的教育资源共享...

可以预见，随着教育资源均等化改革的进一步推进，当重点中小学不再稀缺时，北京将会出现越来越多的“学区”，其价格只会更加合理。那么，对于那些考虑到孩子的入学而需要买房的人来说，他们不妨多了解一下在不同的学校进行划片的具体实施，以便做出理性的选择。