楼市政策进入区域分化式“松绑周期”

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“放松”已成为近期房地产政策的基调，也是中国宏观经济领域的一个亮点。

2月19日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部联合下发文件，下调个人购房契税税率，重点调整90平方米以下的个人住房。同时，该文件还将个人购房营业税的免税期限缩短至两年。与信贷杠杆一样，税费政策在2009年之前基本上回到了宽松的水平。

这是监管机构在过去18天里发布的第三个实质性房地产刺激政策。春节前，央行降低了非限制性城市的首付比例；假期后，提高公积金存款利率。

然而，与“首付下调”类似，税费政策在制定时也绕过了一线城市，这被认为是“地区差异”造成的。业内人士指出，在宽松的货币环境和充裕的流动性背景下，房地产业欢迎利好政策，但区域市场的表现将明显不同。

新政主要调整了契税和营业税。在契税方面，第一套房的税率上限从以前的3%降低到1.5%。其中，90平方米以下房屋交易的契税税率仍为1%；90平方米以上的房屋交易，契税税率统一按1.5%征收。

二手房契税税率调整幅度更大。90平方米以内二套房交易的契税税率仅为1%；涉及两个90平方米以上套房的交易税率为2%。以前，统一征收3%。

关于上述两套房的认定标准，文件规定，“家庭中的第二套改善住房是指已经拥有一套住房的家庭和该家庭购买的第二套住房。”也就是说，“买房子不买贷款”。

在营业税方面，“个人出售购买时间不足2年的房屋，将全额征收营业税；个人购房超过2年(含2年)的，免征营业税。”与过去相比，普通住房和非普通住房没有区别，也就是说，不再对诸如大型公寓楼、高价房和别墅等房产征收营业税。

CICC认为，这一调整将有助于改善需求的释放，有助于解决非普通住宅建设周期长的问题。中原地产指出，政策对二手房的影响比新房更大，因为二手房是实时纳税的；大部分新房子都是短期住房，契税只有在房子被征收时才缴纳。

然而，新契税政策中的第二套房不包括北方一线城市广州和深圳。据分析，这是由于中国房地产市场的区域分化日益严重。

北京市房地产协会秘书长陈至在接受《21世纪经济报道》采访时表示，这项政策对二线城市，尤其是东部地区的中心城市有明显的积极影响。对于三、四线城市来说，契税的调整影响不大。原因不在于政策，而在于当地缺乏购买意愿和支付能力。

对于一线城市，陈至指出，它们对首次购房者更有利。与此同时，在一线城市和经济相对发达、需求强劲的城市，契税优惠的效果可能会被房价上涨抵消。

在“去库存化”的目标下，房地产政策进入了密集释放期。

CICC指出，春节前后三次政策放松的频率和时机超出预期，也反映了中央政府保持经济稳定、努力实现房地产去库存化的决心。

在此期间，地方政府也密集地发表文章和发表意见。北京取消“外国限制”和江西启动“去库存化”问责制被认为是更有趣的措施。

中原地产首席分析师张大伟表示，在去年12月召开的中央经济工作会议上，“化解房地产库存”被确定为2016年结构改革的五大任务之一。无论是中央还是地方，今后都可能继续出台政策。

根据大多数机构的报告，在当前低利率和大量信贷的环境下，房地产市场迎来了近年来最好的政策环境。去年第四季度的高营业额现象可能会在今年上半年继续。

然而，不同的市场有不同的表现。中原地产认为，一直是房地产市场“避风港”的一线城市，现在正面临一定的风险。主要体现在“地王”的频繁出现和房价的明显上涨，一旦大量信贷流向这些市场，就有可能吹大泡沫。CICC甚至认为，未来不能排除一线城市收紧政策的可能性。

CICC指出，对于高库存的三、四线城市，政策放松的趋势不会改变。未来，政府将更倾向于通过引入人口和释放合理的住房需求来解决中长期问题，“去库存化”运动将持续很长时间。