春节“探楼市、盘库存”系列一：风险城市如何破局？

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在房地产去库存化的背景下，2016年春节期间，中国指数研究院组织了300名分析师调查了春节期间中国各级城市房地产市场的发展情况。分析人员深入探讨了各城市的特点、住房状况、库存规模和人口流动情况，并分析了未来市场空房和投资机会，从而为去库存化提供建议。

在分析的160个城市中，一些城市有着良好的市场表现，未来空将有一定的发展；然而，大多数三、四线城市的房地产市场受到各种因素的影响，其发展面临巨大风险。通过对风险城市的梳理，我们将这些城市按照风险成因进行分类，主要分为四种类型:

1.预扩张:经济基础良好，预投资过度，当前市场已进入低迷

这些城市凭借其在各省的突出经济地位和城市发展规划，吸引了许多住房企业落户。过去几年，“大拆大建”、过度开发和过度投资都导致了房地产市场的扩张和发展。然而，随着房地产市场供应量的不断增加，需求并没有大幅度增加，市场逐渐低迷。

代表城市:唐山、河北、咸阳、陕西、高唐、山东、玉山、江西、兰州新区。

河北唐山:扩张遭遇滑铁卢，市场进入“寒潮期”

房价水平与经济状况相反。2015年，唐山人均gdp为80345元，居绝对优势省份之首。然而，人均住宅价格仅为5912元/平方米，在全省城市中排名第五，甚至低于人均gdp不到3万元的保定市的房价，这显然与其经济地位不符。

扩张遭遇滑铁卢，市场对复苏缺乏信心。从2009年到2011年，唐山房地产市场持续升温，2008年前的平均年成交面积突然增加到100多万平方米，房价也在上涨，到2011年已经超过7000元/平方米。绿城、万科、华润、万达等知名房地产企业集中在唐山市场，看好市场前景，大肆掠夺土地。2012年，监管略有放松，新项目集中在市场。在开发商的量价交易策略下，唐山商品房市场的交易量翻了一番，平均交易价格下降了2000元/平方米，甚至一些平均价格近万元的项目价格也下降了近一半。2013年，在巨大的库存压力下，唐山房地产市场交易量大幅萎缩。2014-2015年，交易量上升至300多万立方米，但平均交易价格仍低于6000元/平方米，市场复苏信心略显不足。

重工业结构下，人口引进模式单一，住房需求不旺。唐山的经济结构一直以重工业为主。自2008年以来，第二产业的比重一直在60%左右。以重工业为基础，唐山的人口引进模式相对简单，多为工业工人，整体消费能力较弱；与此同时，唐山的城市人口相对较少，自2008年以来，城市人口比例一直低于34%。受二元人口结构的制约，唐山整体购买力较低，房地产市场需求相对不足。

库存大，租卖困难，市场预期低。唐山市商业用地流转在2013年达到高峰。过去三年，规划出让土地总建筑面积达到3592万立方米，而过去三年平均年出让面积仅为263万立方米。根据这一去转换率，过去三年出售的土地用了13年才被去转换。从2014年到2015年的两年间，唐山房地产市场申请预售许可证的总面积为1680.4万平方米，而销售总面积仅为624万平方米，还不到新上市面积的一小部分，市场压力很大。

陕西咸阳:前期土地流转规模较大，房地产市场隐患逐渐显现

几年前，土地转让规模的快速增长为房地产市场的库存问题埋下了种子。从2010年到2015年，咸阳市出售的土地总计近4500万平方米。其中，土地出让面积从2010年到2013年逐年增加，从2010年的378万平方米增加到2013年的1233万平方米；2014年后，土地出让力度逐年减弱，2015年继续下降，但仍有600多万平方米。

保守估计，库存超过300万平方米。咸阳现有库存主要来源于2012-2013年过度投资导致的供需结构失衡。2013年，咸阳市新批准上市面积达到384万平方米，销量仅占供应量的一半左右；2014年，新批准的市场为320万平方米，销售额仅为218万平方米，供需严重失衡。根据近三年的供需差额计算，咸阳房地产市场的库存量至少为280万平方米。根据近三年每年216万平方米的平均去化率，目前的清仓周期至少为15个月，如果加上2013年之前的历史积累，这个周期还会更长。

大量的产业聚集在一起吸引外国人口。西县新区重点发展新材料、节能环保、高端制造业、现代农业、文化旅游和高端服务业。许多高端项目的引进伴随着大量外来人口的引进，如受过高等教育和具有一定技术水平的产业工人，这必然会在生产和城市一体化的过程中产生大规模的居者有其屋的需求。此外，新工业城市建设带来的基础设施改善，也有助于咸阳满足Xi市民的居者有其屋需求。

2.单一产业:经济发展缓慢，居民收入低，房地产市场去库存化能力弱

这种城市受制于单一的产业结构，阻碍了其经济发展，导致居民收入和购买力下降。例如，山西临汾是一个资源型城市，消耗了太多的资源，导致经济发展缓慢。此外，经济不景气在一定程度上造成了人口大量外流，直接影响了房地产市场的需求。这些城市迫切需要进行产业转型和升级，以促进经济快速发展，从而增加居民收入，增强人口的吸收能力，并为房地产市场的发展提供动力。

代表城市:临汾、山西、长春、吉林、锦州、辽宁。

山西临汾:煤炭行业低迷，影响了房地产市场的发展

临汾的常住人口约为442万。虽然第三产业增加值占国内生产总值的比重从2010年的34%上升到2014年的38%，但支柱产业仍是以煤炭为主的传统重工业，大部分本地买家是煤炭老板或煤炭行业从业人员。

2008年至2012年，在全国房地产市场良好背景和煤炭行业快速发展的刺激下，许多煤老板选择在临汾买房，带动了临汾房地产业的快速发展。然而，近两年来，随着中国经济增长放缓，煤炭行业产能过剩问题越来越突出，煤炭价格持续下跌。原本靠煤炭发家的市民资产明显缩水，靠煤炭发家的房地产业也面临着高库存的问题。尽管开发商推出了各种促销和打折活动，但购房者认为房价可能会继续下跌，因此持观望态度，导致楼市成交量持续下降。

总体而言，受前几年煤炭行业快速发展带动，房地产行业处于供过于求的状态。2015年前三季度，农村居民人均可支配收入仅为7061元/年，而临汾房价集中在4000-5000元/套，农民购买力严重不足。因此，依靠农民在城市购买房屋来消化库存影响不大。去库存的沉重责任只能由在城市工作的工业工人来解决，但临汾目前的工业主要集中在重工业，第三产业能否发展并在未来提供更多的就业机会仍不得而知。

吉林长春:经济增长率持续下降，房地产市场正在等待经济转型

经济衰退迫使结构转型。近年来，长春市国内生产总值增速持续下降，2015年名义国内生产总值增速降至3.5%，远低于同期全国平均国内生产总值增速。从产业结构来看，第一产业比重持续下降，而第二产业比重始终在50%以上。工业仍是城市的支柱产业，第三产业比重在40%以上。长春积极加快形成先进制造业和服务业相结合的产业结构，同时引导城市功能和产业向周边卫星城镇转移。

土地存量巨大，中长期去库存化面临压力。自2007年以来，百强地产企业保利、中海和绿地陆续落户长春。由于经济放缓、一些高净值个人外流以及过度的城市建设，近年来商品房库存居高不下，而住宅库存过多。从中期和长期来看，住房市场的去库存化有一定压力。2015年，商品房供过于求放缓，住宅市场供需平衡。全年房价上涨0.22%(2014年下降3.98%)。