“理财小白”家庭年收入30万 如何两居换三居？

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杨芳的家庭年收入30万元，是一个“金融白人”。他们在家里没有任何财务行为，甚至没有信用卡。他们有一套两居室的公寓。最近，他们想升级到三居室。我希望财务规划师能帮助他们。

郑州机场，飞机晚点了一个小时。

在记者旁边，有一位美丽的女士，她即将飞往呼和浩特出差，因为她来晚了，她和记者聊了聊。

我听说记者的单位有一个理财规划师，她可以帮助人们管理他们的财务，并要求我们为她制定一个计划。

她说:“我叫杨芳，在一家国有企业工作，估计工资为15万元。我丈夫是儿童医院的主治医生，年薪也是15万元。然而，他们俩都很忙，他们2岁的儿子一直由奶奶照顾。正因为忙，平时根本不理财，连信用卡都没有，存款和闲钱都放在银行里。”

据杨芳说，她和丈夫每年可以节省20万元，而每年的开支，包括每月2500元的抵押贷款，大约需要10万元。有一套90平米的两居室，去年年初以每平米1万元的价格买下。现在已经涨到每平方米12000元，市值108万元。2015年初，杨芳的公寓被拆除并重新装修。她也有资格以半价申请一套两居室公寓，并分三期付款。她支付了20万元，并将在年底支付20万元。剩余的20万元将在2016年年中交房时付清。家庭存款方面，30万元的一年期定期存款即将到期，其中20万元将于2015年12月底支付，5万元的备用现金将存入银行活期账户。

随着她的儿子长大，她想改变她的初级住宅。她不能总是让她的儿子和祖母住在同一个房间。当她长大后，她仍然需要有自己的卧室。此外，她还想要一张信用卡，可以用于经常出差、酒店住宿和打折用餐。

财务管理目标

1.三室两室

2.如何处理闲钱

3.推荐申请一张合适且有用的信用卡

“在基金的选择上，我们可以从国内比较熟悉的股票基金和债券基金入手。随着财富的不断积累，我们可以逐渐放眼世界，配置全球资产。”

鲁丹

星展银行(中国)有限公司个人银行投资保险产品部助理总裁..

根据本案提供的资料，杨芳夫妇有一个儿子，工作稳定，年收入30万元，并以小额月供购买了自住房产，是一个幸福的三口之家。像许多有一个或两个孩子的家庭一样，杨芳和他的妻子现在面临着房屋置换的需要。如何更好地进行住房置换和家庭财务管理也是许多家庭共同关心的问题。

首先，对家庭的财务状况进行梳理

在给出具体的建议之前，首先要梳理一下杨芳夫妇的家庭财务状况，这样财务建议才能有针对性。

表1:家庭资产、负债和收入清单

图1:家庭资产分布

从上图可以看出，杨芳夫妇的财务状况有以下特点:

优点:家庭资产负债结构稳定，负债较轻，抵押贷款压力小。扣除所有费用后，每年仍有20万英镑的盈余，家庭财富的积累速度将相对较快。

缺点:家庭资产的分配相对简单。从图1可以看出，房地产占家庭资产的87%。除了房地产，13%的家庭资产是银行存款。在中国连续五次降息的背景下，一年期定期存款利率只有1.75%，而当期收入更低，因此家庭资产回报率低，品种过于单一。

二、如何实现财务目标？

首先，两套想法，取代房子

由于杨芳和他的妻子目前拥有两处房产，尽管其中一处房产尚未付清全部房款，但房屋置换有两种选择:选择1:一套两居室和一套三居室；方案二:两套两居室和一套三居室。下面，我们从不同角度分析比较两种方案的优缺点，供杨芳夫妇选择。

首先，让我们做一些估计:

1.根据案例，自住住房的单价是每套12000元。假设三居室的置换面积为140平方米，且单价与自住住房的现行单价相近，则三居室的市场价格为168万元。

2.目前，贷款是每月2500元。按照目前10%的抵押贷款利率，30年还款，等额本息还款法，估计贷款金额约为50万元。

3.根据本案提供的资料，杨芳单位拆迁旧房，按照市场价格半价支付，共支付60万元。据估计，市场价格约为120万元。我们假设第一个计划是出售将在明年年中移交的单元。

4.假设第一笔住房贷款可以贴现，建议第一个方案应在购买大三之前还清住房贷款。

5.假设在第一个方案中，房屋被置换后，自住房屋被出租，按2%的租售比，月租金约为1800元。

6.在第二个方案中，假设置换后的剩余资本投资按5%的年收益率计算。

因此，如果杨芳夫妇居住的城市的房地产市场价格上涨，建议采用第一种方案。虽然每个月都有还贷的压力，但目前利率很低，房地产会增值，所以会用杠杆来增加房地产投资收益。相反，如果房地产价格看跌，建议采用选项2，剩余资金可用于投资，以提高回报。

第二，小幅增长是一项长期投资

A.买房之前，要优先考虑保守主义

目前，杨芳夫妇有30万元的一年期定期存款和5万元的活期存款，他们需要在2015年底和2016年年中各支付20万元的购房款。如果他们能在2016年年中前节省10万元，他们将基本上开始有多余的钱来照顾。在2016年年中之前，由于节省下来的资金需要用于购房，且期限较短，建议将闲置资金投资于相对保守的理财产品。市场上有一些固定收益理财产品是短期的，或者每天每周都可以赎回。收入比现在的银行高，而且他们非常灵活。杨芳和他的妻子可以选择购买它们。

B.购房后的资产配置

从2016年年中开始，杨芳和他的妻子每月的储蓄可以用于投资。如果选择第一种方案进行住房置换，实际每月住房支出约为3200元，略高于目前每月支付的2500元。据估计，杨芳和他的妻子每年可以节省20万元，但在第一种选择下，杨芳和他的妻子每年仍然可以节省19万多元，大约是每月1.6万元。如果选择方案2，除了剩余的10万购房款可以直接用于投资外，没有月还贷，每个月大约存19，000资金。

那么如何管理这些资金呢？

在初始阶段，建议首先采用资金固定投资的方式。一方面，当前市场波动较大，国内股市相对波动，但处于相对低位。杨芳和他的妻子可以基于长期投资的理念逐步开仓；另一方面，杨芳和他的妻子通常忙于工作，受时间和经验的限制，直接投资股票市场或债券市场可能不现实。然而，他们可以通过基金的方式间接参与各种金融市场的投资，并利用基金公司的专业优势，节省时间和精力。目前，星展银行在其货架上出售各种国内股票、混合基金和债券基金，供投资者选择。例如，长盛电子信息基金在经历了a股市场崩盘后，从2015年初至12月16日仍上涨了90%。

在基金的选择上，我们可以从国内比较熟悉的股票基金和债券基金入手。随着财富的积累，我们可以逐渐放眼世界，分配全球资产。根据制度研究，资产配置对家庭财务管理的回报贡献超过90%。特别是在当前市场形势下，美联储已经进入加息周期，人民币仍然存在贬值压力，全球资产配置的必要性更加明显。根据我们的研究，在2015年的前三个季度，如果你只投资a股，损失将在5.6%左右，波动性将高达40%。但是，如果使用星展银行投资策略提供的战术资产配置组合，损失将小于1%，波动性将大大降低到10%以下，使组合相对稳定。

第三，根据你的喜好选择你自己的卡

在办理信用卡方面，各家银行提供的服务和优惠活动各有优势，其中一些服务更好，活动更多；有些积分可以兑换里程，享受机场贵宾室等等。杨芳夫妇可以根据自己的喜好选择自己的信用卡。

“对于酒店和餐馆活动较多的信用卡，你可以比较上海浦东发展银行(报价600000，买入)和招商银行(报价600036，买入)。这两家银行的信用卡中心对资质较好的客户有大量的认可，信用卡种类和活动也很多，比较实用。”

朱越

石开财务经理。

根据杨女士在本案中的自述，现将其家庭的资产负债及收支情况汇总如下表:抵押部分每月需偿还2500元，总价为90万元。因此，根据目前的购房政策和按揭利率，推测当时购房首付总额可能为40万，贷款金额为50万，期限为30年。下表也是根据这一推测计算出来的。

一、关于房屋置换的建议

从杨女士家庭的流动资产来看，未支付的房屋置换款和购买福利住房的压力不大。其中，2015年底需要支付的20万元可以在2015年底直接从定期存款中取出，剩余的10万元存款，总利息约为11万元(根据2014年约3%的一年期定期存款基准利率，商业银行可能有浮动空房)，加上现有的活期存款5万元。加上上半年的工资收入余额，这笔钱完全可以应付明年年中要支付的20万套房子的最后付款。最终付款的支付差额为4万元，即杨女士的家庭需要从2016年上半年的月收入中至少储蓄6000 ~ 7000元用于购房项目。收支平衡表显示，这个家庭每年有近20万元的余额，大约是每月16000 ~ 17000元，这足以弥补半年内购房款10万元的差额。

目前，他住的房子和单位的福利房都是两居室，家里没有多余的钱立即买房子，所以建议先卖一套房，再买新的三居室，这样可以大大降低购房税。出于经济和舒适的考虑，建议出售单元福利房，原因如下:1。经济——如果出售现有住房，按照目前108万元的市场价格，在偿还贷款50万元后，手头现金为58万元(其中40万元为首付款，每平方米增加2000元，利润为18万元)。但是，如果福利房出售，60万元的实际购买价格将按市场价格的一半计算，如果出售，现金将为120万元，包括60万元的利润，并节省下一次装修费用。相比之下，出售福利性住房所得的现金是出售现有住房所得的两倍以上，这有助于减轻后期购买三居室公寓的首付压力，也更经济。第二，生活是方便的——考虑到如果你现在住的房产已经卖了，而公寓还没有交房和装修，在搬进三居室之前有必要再搬一次，这不仅会要求她和她的丈夫花费大量的精力来装修或搬家，还会造成家庭中老人和孩子的生活环境发生很大的变化，这可能会产生不利的影响。因此，最经济和节省劳动力的选择是出售福利住房单位。

二、闲置资本投资建议

根据上述方案，2015年底支付20万元后，剩余10万元存款，总利息约11万元，加上活期存款5万元，共计16万元。投资可分为两部分:大部分仍有银行的定期或短期保底理财产品，以确保资金安全，保底理财产品可固定三个月或半年，可根据支付期限确定。然后，预留少量的活期存款或流动性好的货币资金，作为家庭稳定投资时的应急资金。这笔小额资金主要是确保流动性，防止家庭在紧急情况下支出，这笔钱可以支付3-4个月的家庭开支。

此外，每月家庭余额为16000 ~ 17000元，除购房专项资金6000 ~ 7000元外，尚有10000元待处理。你可以尝试用固定投资的方式长期分配少量的公款，每月分配3000 ~ 5000元为宜。现金与活期存款的比率可以适当降低。

三.关于保险配置的建议

杨女士的孩子现在2岁。虽然离上大学还有很长一段时间，但我认为我们可以先计划一下。通过为孩子购买一些分红保险，我们可以节省将来上大学所需的教育经费。这种保险将在孩子进一步学习的每个重要阶段给受益人一笔奖金。这种安排可以减轻家庭单笔大额支出的压力。每月大约花费300 ~ 800元。另外，杨女士和杨先生都是家庭收入的主体，任何一方工资收入的意外损失都会给家庭收入带来很大的影响。因此，也建议他们每个人都应配备一些商业保险，可视为意外保险，重大疾病保险和人寿保险。如果将来经济条件允许，也可以考虑养老保险。

四.关于信用卡处理的建议

信用卡现在是一种非常常见的个人金融工具，杨灿女士直接从多家银行申请。因为每个银行的标准非常不同，所以你可以在早期咨询几家银行。信用卡的基本功能是一样的，比如用信用卡支付，享受免息贷款期，缓解短期财务压力。还有一些特殊的服务，应该根据自己的需要来选择。积分活动或折扣，每个银行也有自己不同的合作商户。我了解到在酒店和餐馆活动较多的信用卡可以与上海浦东发展银行和招商银行相比。这两家银行的信用卡中心对资质较好的客户有大量的认可，信用卡的种类和活动也很多，比较实用。应该注意的是，你申请的信用卡越多越好，信用额度越高越好。明智的做法是在不给正常生活造成压力的情况下满足日常需求和意外需求。

点评:从经济实用性的角度来看，两位理财规划师都建议杨芳出售单位购买的投资性住房，但现实是单位购买的经济适用房不允许随便流通，5年内不允许转售，但可以出租。因此，在财务规划师的建议下，杨芳可以灵活参考实施。