20套美国别墅的继承之殇：海外置业应做好税务筹划

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王军(化名)是中国一家国有银行的私人银行客户。家里唯一的孩子，36岁。我去美国读初中，两年前回到中国，但我从未有过稳定的职业生涯。

王军的父亲是私营企业主，母亲是全职太太。自2009年以来，他的父亲在美国购买了20栋别墅和其他房产，并以自己的名义持有。

2012年，王军父亲的企业破产。由于负债，王家在中国的房地产和存款被查封还债，只留下母亲多年积累的少量钱用于日常生活。最近，王军的父亲因病去世。

当国内资产几乎消失的时候，王军想到美国去继承他父亲的20项财产，但是没想到，海外资产的继承却不那么顺利。

“我在接触中了解到，空的这些房子已经放置了很长时间，他们拖欠财产税，有些已经被拍卖。其次，遗产税高达40%。由于王军和他的父亲不是美国公民，也没有美国绿卡，他们不能享受更高的免税待遇。”大成律师事务所王芳分所律师冯骜在接受《21世纪经济报道》采访时表示。

就像《北京与西雅图的情书》中描绘的场景一样，近年来，随着财富的积累，越来越多的中国高净值人士开始将资产分散到海外，包括海外房地产。

冯骜提醒需要购买海外房产的投资者，在购买海外房产时要仔细考虑由谁来持有这些房产，了解当地的税收和法律政策，并提前做好税收筹划，如信托持有。

未付财产税“占领雀巢”

那一年，王军的父亲在美国买了20栋别墅:10栋在加州；6套加上夏威夷的豪华游艇；纽约州2套；马萨诸塞州有两套。

王军遇到的第一个“路障”是财产税。

当王军到达美国时，他发现在这些古老的房子中，纽约州和马萨诸塞州的房子已经被别人占据了。原来，王军的父亲持有上述房屋多年，但他不是来住的，也没有安排当地中介来打理生意，因此拖欠房产税多年。因为未付的财产税被政府拍卖，雀巢已经占领了其他家庭。

在美国，财产税已经征收了200多年。中华人民共和国成立初期，财产税就已写入各国法律，房屋缴纳财产税是理所当然的事。美国的土地和财产是私有的，是永久的财产权。不同的州对如何征收财产税有不同的规定，有些按季度缴纳，有些按月缴纳。

冯骜说:“美国每个州政府都有一个专门的缴纳地方税的网站，方便全世界的人缴纳。美国的许多新购房者，因为不知道或不重视房产税的缴纳，以为用现金支付房款后就可以安心地一劳永逸地生活，却不知道房产税跟随着房子，代代相传，代代纳税。

遗产税高达40%

除了拍卖拖欠财产税的房子，王军还想继承父亲的财产，另一个“路障”是需要缴纳高额遗产税。

后来，王军直飞加利福尼亚，穿越了东西两岸。毕竟，他的父亲在加州买了最多的房子，如果他能顺利继承，他的生活将有足够的食物和衣服。到达加州后，王军找到了当地的律师，当他开始办理继承手续时，他面临着另一个问题:在美国，当他没有继承遗产时，遗产税很高。

由于王军的父亲是中国人，没有美国绿卡，常年居住在中国大陆，他父亲去世后，留下的美国房产被视为他父亲的美国遗产，在美国面临高额的遗产税。根据美国联邦税法，2016年美国人的遗产税免税额高达每人545万美元。但是，王军的父亲不是美国人，遗产税的免税金额仅为6万美元/人。美国的联邦遗产税高达40%。有了这么庞大的资金，骏哪里筹得这40%？

冯骜建议，第一种方式是与国税局和州税务机关沟通，尽可能多地缴纳部分未缴税款，并与税务机关签订纳税安排。“因为美国税务机关可以讨论和沟通关于收款的问题，所以他们可以根据纳税人的还款能力设计还款时间和还款计划。”

此外，王军还可以利用税收协定免除全部或部分美国遗产税。然而，不幸的是，中美之间的税务条约中没有这样的规定。美国和仅有16个国家之间的税收协定规定了遗产税的免税条款，但中国大陆不包括在内。

“王军也可以执行美国遗产认证程序。具体运作模式是王军申请成为其父亲的遗产管理人，出售其父亲所有的美国房地产，并在缴纳其父亲的美国遗产税后，如有剩余，将归其所有。这种操作也是王军在目前情况下较好的可行操作方法。这也需要由一个特别的遗嘱认证法庭来验证，并且应该雇佣美国当地各州的律师来进行遗产认证。这样一来，王军还将面临加州高昂的律师费和旷日持久的遗产执行程序。”冯骜说道。

他说，在海外买房时，我们应该仔细考虑谁应该持有这些房产。如果王军的父亲在美国买房时建立了一个信托基金，在当地持有这些房产，并将这些信托基金植入美国以外的公司。这样，在接下来的一百年里，父亲可以通过给予儿子海外公司的股权来绕过美国遗产税。

其次，他建议海外投资不应将财富放在海外房地产上。相反，在mainland China，财富继承可以通过人寿保险工具、公证遗嘱、其他福利民事信托等工具巧妙安排，以确保家庭成员的健康生活(爱情基础、净资产、信息)。