李宇嘉：房地产仍是需求侧适度发力重要选择

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□深圳市房地产研究中心李

最近公布了1-4月的宏观经济数据，房地产行业可以说是一个突出的例子。前四个月，商品房销售面积同比增长36.5%，为历史同期最高增速，比一季度增长3.4个百分点。4月份，商品房销售面积达到1.17亿平方米，创单月新高，同比增速从3月份的37.7%升至44.1%。

今年4月，20个二线城市的新房成交量达到2206万平方米，创下月度新高，同比增长78.8%。此外，二线城市显示出普遍的上升趋势。据国家统计局统计，1-4月，东部、中部和西部地区商品房交易面积同比分别增长3.0、6.7和0.2个百分点，表明二线城市集中的中部地区反弹更加明显。与此同时，东部主要城市和三、四线城市的房地产市场开始回暖。

在头四个月里，房地产市场销售繁荣，导致库存下降。3月份销售面积减少415万平方米后，4月份销售面积减少826万平方米。这是自2014年7月“去库存化”主题确立以来，库存首次连续两个月下降，而住宅销售库存低于2015年底的规模。商品房销售同比增速已连续13个月下降，从2014年10月的最高值28.4%降至今年4月的10.7%。今年以来，所有存量大的省市都出台了收紧土地供应的措施，而“隐性”存量也开始萎缩。下半年待售库存预计将进入个位数增长甚至零增长。

热销和库存减少促使主要城市“补充库存”。截至上周末(5月15日)，一线城市的库存消化周期为7.2个月，重点二线城市仅为6.2个月，低于12个月的正常库存周期。南京、厦门、苏州和合肥等热点城市的库存周期约为3个月，而南京仅为2.5个月。因此，重点城市的“补货”如火如荼，而二线城市的土地市场最近异常火爆，这也是最重要的原因之一。

主要城市的“补充库存”，加上5月1日的全面“营地改革”，促进了新建筑的大量增加。1-4月，房地产新开工面积同比增长21.4%，为2011年11月以来的最高累计增速。受重点城市土地供应不足的影响，4月份新增建设增速从3月份的26.9%小幅回落1个百分点，至25.9%。最近，国家发改委要求重点城市增加住宅用地供应。四月份，二线城市的土地交易面积和交易金额分别增长了28%和247%。随着重点城市土地供应量的增加，以及开发商推出该方案的强烈意愿，新建筑将在第二季度继续快速增长。

销售方面继续改善，库存减少，新建筑开始增长，这促使房地产企业积极“拿地”。1-4月，开发商征地面积同比下降6.5%，比1-3月减少5.2个百分点。自2014年11月以来首次收窄至个位数，土地市场明显见底。其中，二线城市的土地市场异常火爆。4月，全国300个城市土地出让金总额达到1495亿元，同比增长77%。其中，二线城市土地出让金1176亿元，占比近80%，同比增长247%。今年4月，二线城市土地交易的平均底价环比上涨53%，同比上涨180%，平均溢价为65%，同比上涨54%。相比之下，4月份一线城市的土地溢价仅为2%，同比下降31%。

目前，房地产市场的资本环境正在全面改善。首先，前四个月，开发商到位的累计资金从第一季度的14.7%增加到16.8%，创下2014年以来的新高；其次，抵押贷款利率继续创下新低。根据一份报告，4月份35个重点城市首笔住房贷款的平均利率为4.52%，比去年同期的5.74%下降了1.22个百分点，创下历史新低。第二套住房贷款利率为5.39%，与上月持平，比去年同期的6.51%下降了1.12个百分点。在良好的资本导向和“去库存化”主题不变的情况下，房地产市场的下游销售将继续上升，而再库存化将推动上游土地收购、新建和开发投资继续增长。

笔者认为，有三个因素制约着未来房地产市场上下游的整体复苏。首先，低基数效用在去年上半年消失，主要指标的增长率可能在下半年回落。

其次，房价和地价的快速上涨挤压了需求，淹没了投资需求。近几个月来，二线城市的房地产市场有所回升，这与一线城市的高房价、调控力度的加大以及投资需求向二线城市转移有关，如毗邻深圳的东莞和惠州、北京周边的“北方三县”、上海周边的昆山和无锡等。，投资需求(非自住住房)占40%-80%。前四个月，销售额增速比销售面积增速高出20个百分点，表明房价正在快速上涨。

第三，二线热点城市可能在近期实施紧缩措施，这也抑制了房地产市场的上行趋势。然而，根据4月份宏观经济数据，1-4月份工业增加值、零售总额和固定资产投资增速均有所下降，经济下行风险依然存在。因此，房地产市场和基础设施“支撑底层”经济的功能没有改变。特别是，房地产市场仍是需求方适度发挥实力的重要选择，以缓冲制造业下滑，缓解产能下降的痛苦，并为基础设施项目提供地方配套资金。此外，包括政府债务融资在内，4月份社会融资增速高达17.2%，资金并未收紧，房地产市场的供求状况保持不变。