买房者需冷静 一线城市房价正直奔“山顶”

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从目前的情况来看，中国似乎已经在东南亚、日本、香港和美国植入了房地产崩盘的信号。

一线城市的房地产市场上演了新年疯狂

春节期间短暂的冷清过后，疯狂的楼市再次在一线城市轮番上演。

据叶巍我爱我家数据中心统计，春节后的第一周，北京二手房数量达到6048套，日均成交量为864套，节后第一周成交量为2010年以来最高。其中，北京二手房平均交易价格为每平方米41500元，比2015年的年平均价格高出约5%。一些分析师指出，如果你在一个不是特别偏远的地方买房子，300万已经是北京的“起价”。

上海一再曝光春节后房东跳楼，但销售依然火爆。2015年，上海成为全球最大的房地产市场，总成交额超过1.4万亿元，成交量也创下新高，平均成交价同比上涨18%。

去年房价涨幅最快的深圳也“不愿落后”。经过春节一周的“零交易”，2月15日，深圳售出51套新房，平均成交价格为91965元/套，超过9万元大关。

根据益居研究所最近发布的一项调查，2015年房价飙升的深圳房价收入比已达到25.8，居中国首位，同比增长27.6%，而全国平均水平为7.2。益居研究所研究员曹妮娜表示:“深圳经历了一个短期泡沫。”

只有广州仍处于“温和”状态。数据显示，春节后的第一周，广州网上共签约了822栋新住宅楼，这是本周成交量最低的一周，平均价格仅为16883元/平方米。

此外，根据市场机构嘉里(Kerry)的最新数据，一线城市的住宅库存已降至不到10个月，而上海的库存只够销售3.7个月。具体来说，截至2016年1月，上海商品房消化周期已降至3.7个月；北京的消化周期为9.2个月；广州的数据显示为7.5个月；深圳商品房消化周期为8.7个月。

深圳有人承包了整栋大楼出售

越来越多的深圳人加入了众筹购房和联合炒房的行列。王小姐在深圳已经有了一套房子，最近她和几个朋友买了一套房子。

“众筹买房并不复杂，也就是说，几个朋友已经交了首付，准备了大约两年的每月资金。每个人都以其中一个人的名义签了一份购房合同，并同意在房价上涨到一定程度时把它扔掉。利润按出资比例分配。”王小姐告诉记者，滞胀的房价应该在合同中考虑。如果价格涨幅在某个时间点仍然不高，就必须取消。

联合房地产投机的极端是“盖房子”。一位投资者告诉本报，深圳一些有实力的投资者将持有一个集团，在看好一栋新楼后，他们将与开发商协商，以一定价格将整栋楼承包出去，并继续出售。

由于深圳限购，投资者将通过成立公司和购买“房票”获得购房资格。“购房票”是买房的资格。在过去的一年里，深圳的“房价”从几千元涨到了几万元。

有一个特殊的投资者群体，即房地产经纪人。由于房地产行业的专业认知和判断，中介员工更容易从房地产投资过程中获利。

飞速发展的房地产市场背后的逻辑

现在，政府出台了一系列政策来拯救市场，比如减税和首付。可以说，目前的房地产政策是自2008年以来最宽松的，如果不是近10年来最宽松的话。

首付:第一套房首付为25%，各地可分别下调5个百分点和20%，回到10年前的水平。第二套房是30%，这是自规定第二套房以来最低的。

利率:连续降息后，抵押贷款利率甚至低于2008年。

营业税:将在两年内免税，这也是自这项规定以来的最低水平。当然，一线城市不会喜欢。

契税:第一套房的最低税率为1%，其他的税率为1.5%，这在很多城市都可以减免。这几乎是历史上最低的。

公司债券:房地产上市企业去年发行了3000亿元公司债券，是2014年的18倍。资金的松动已经很多年没见了。就是让很多房地产企业不停地喊着资金链要断了。

房地产还需要什么政策？给你你想的，给你你没想到的。为什么这项政策如此有力？我们必须知道，专家们已经多次说过，房地产在推动经济方面发挥着巨大的作用。相反，如果房地产不好，它将拖累整个国内生产总值。

据说从今年年初开始，这股疾风就已经吹进了上海。开发商正坐以待毙地提高价格，土地大王的消息层出不穷。许多房地产再次遭到抢劫。或许房地产市场再次高涨的所有条件都已基本具备。

目前，对中国房地产市场现状有三大判断:一是房价与人口有关；第二，依靠农民工去楼市盘点是不可靠的；第三，70%的库存在三四线城市，这与一线城市的飙升无关。

从人口结构来看，20世纪60年代和70年代是中国的婴儿潮时期。在20世纪60年代和70年代之后，有超过3亿婴儿潮一代，他们在1998年前后刚刚30多岁。他们必须成家并买房子，所以中国进入了住房需求的高峰期。

现在，有人建议应该储备农民工的房产。这个想法可行吗？农民在城镇购买房屋得到补贴。根据2014年农民工监测报告，在2.69亿农民工中，只有0.7%的人能够在城镇买房，这还不到1%。很简单，月薪2600元，年收入不到3万元。除去差旅费，还有吃喝费用，更不用说养家了，剩下的也不多了。想想那些无力支付的城市高级白领。你希望这些勤奋的人能帮你去炒股是不现实的。

目前，房地产市场上70%的房地产存量在三、四线城市，而不是大城市周围的三、四线城市。那栋房子将是一个大麻烦，在未来很难消化，除非政府做出另一个安排，改造你的年度经济适用房和棚户区，增加700万套经济适用房，并以货币化的方式购买它们，而不是建造新的。如今，在许多三、四线城市，鬼城随处可见，房地产投资已经转为负增长。这是一个难题。一方面，政府需要通过出售土地来维持财政收入，越来越多的房屋由开发商建造；另一个现实是，房子越积越多，但很难出售。

北京、上海和深圳房价上涨的三个原因！！！

首先，北京是首都和政治文化中心；上海是一个责无旁贷的经济中心；深圳的产业结构最健康，是一个创业基地。中国超大型中心城市的“抽水效应”才刚刚开始，与首尔相比，北京正成为一种预期，与台北相比，上海正成为一种预期，与香港相比，深圳正成为一种预期。

其次，去年中国新增货币总量是经济增长率的两倍。在资金过剩的情况下，高质量的房地产将再次成为普通人的避险投资选择之一。