开发商转战二线城市抢地 房价暴涨行情难现

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在一线城市地价飙升、商品房越来越豪华的同时，市场风险也在增加。这迫使许多开发商和购房者将目光转向二线城市。

2月16日，经过133轮报价，恒大地产以37.71亿元的价格，以每平方米9359元的底价和177.28%的升水率，在广东省佛山市赢得了一片面积为10.9万平方米的商住地块，接近周边的待售房价。

这只是二线城市土地最近受欢迎程度的一个缩影。从2015年底到2016年初，南京、杭州等二线城市频频出价最高。

1月13日，融创中国以9.61亿元的价格获得佛山市禅港路西侧和横山路两侧的商住用地，并首次进入佛山。融创中国董事长孙宏斌表示，一线城市的土地已经很贵了，融创目前的战略布局主要集中在二线城市。

中原地产首席分析师张大伟表示，自2015年9月底以来，一系列放松房地产调控的政策让市场升温并出现分化。继去年一线城市特别是深圳房价一路飙升后，许多价格低迷被填补，2016年房地产市场的热点将集中在二线城市。

二线城市经常有国王

三线和四线城市的库存很高，而二线城市则经常有房东。

自去年第四季度以来，南京、杭州和成都等二线城市经历了土地交易热潮，经常创下高总价和高单价的新纪录，这种情况一直持续到2016年。

这与北京和上海在2014年和2015年几乎夺冠的情况大不相同。在2016年1月的“十佳地价”排行榜上，北京和上海仅占据了五个席位，南京和杭州占据了其余席位。

南京国王g68以42000元/平方米的底价位居榜首，刷新了南京国王的纪录，杭州也在前十名中占据了四个席位。

1月25日，融创以30.75亿元的总价赢得了杭州三宝和建桥的家园，创下杭州房价新高。这个价格接近甚至超过了周围一些建筑的售价。以价格为23268元/平方米的三宝家园为例，黔江大厦周边地区的最低价格为22851元/平方米。土地价格创下新高，这将推高周围建筑的价格。

今年1月，南京和杭州的房东频频出现，武汉、合肥、成都、苏州等二线城市的土地交易也大幅增加。土地拍卖的激烈竞争甚至与一线城市的竞争趋于一致。

以合肥为例，2015年，北京金隅、融创中国、复星地产、葛洲坝(报价600068，购买)(5.760、0.20、3.60%)等房地产企业首次进入合肥市场，北京金隅、融创中国获得土地。同时，招商地产与华夏幸福(报价600340，购买)(24

二线城市火热的土地市场与宽松的银行信贷不无关系。2015年一、二线城市本轮房地产复苏的主要原因是信贷宽松。

嘉里研究中心(Kerry Research Center)分析师杨克威认为，1月份二线城市出现“单价王”的最大原因，首先在于城市间激烈的交易支持，而城市间的库存压力分化和一线城市土地供应的减少，进一步加剧了二线城市的土地竞争。“杭州和南京是二线城市中最好的，不可避免地要刷新单价王。”

一线城市的风险增加

二线城市正显示出受欢迎的迹象。在很大程度上，基金正在规避风险，而土地收购开发商正在转向市场。

根据中原地产研究部的数据，自2015年以来，20家基准房企在土地市场的投资为3517.13亿元。从一线城市的比例来看，历史上首次超过50%，占50.74%。

但是目前，一线城市的土地市场已经包含了很多风险。随着金融、保险、房地产等机构的大量资金进入一线城市的土地市场，人们的意识不断被高价刷新，导致许多地块的底价已经超过了周围的售价。

根据中原地产的统计，在去年北京提供的49个商品房用地中，只有300万平方米是纯商品房，其他区域被建成了经济适用房和其他类型的房产。根据300万平方米商品房的楼面价格，2015年北京市住宅用地的实际平均楼面价格已经达到3.8万左右。然而，同期北京市商品房平均交易价格只有3万左右，这意味着按照目前王迪的成本价和售价，未来两年房价需要上涨100%以上。

张大伟认为，一线城市的地价太高，已经蕴含着巨大的风险。特别是，这种资本驱动的土地价格并不平静，这将导致2016年下半年后的泛豪华趋势。

雅皓的组织主管郭毅也持类似观点。她认为，北京土地市场失控带来的豪宅集中供应将导致市场压力飙升，相关开发商将面临巨大的经营风险。

接受《21世纪经济报道》记者采访的许多业内人士和投资界人士都对一线城市的地价和房价感到担忧，尤其是在实体经济如此疲软的背景下，对飙升的地价和房价缺乏强有力的支撑。

房地产公司也意识到了风险，在一线城市获得的土地数量开始减少。今年1月，一线城市土地出让面积同比下降70%，仅占全国总量的12%，也是过去5年来的最低水平。

与此同时，二线城市已经成为房地产企业的气味。以融创和恒大为例，自2015年年中以来，除了京津冀、沪渝、杭外，融创还进入了成都、南京、武汉、Xi、济南等八个核心二线城市。刚刚进入2016年，融创和恒大先后布局佛山等二线城市。