香港楼市跳水会否传到广深？业内仍看好一线城市房价

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该行业仍看好广州，涨幅为10%

最近，有一篇文章“香港的地价暴跌了70%。你害怕北方、广州和深圳吗？”这篇文章在网上疯狂转载，称春节后香港首次拍卖的住宅用地底价仅为19，880港元/平方米，比5个月前同一地块同一用途的土地价格低70%，仅及北京六环路的一半，表明香港房价下跌已转嫁到土地价格上。与此同时，预计香港房价还会再跌10%-15%。对此，一些内地房地产专家指出，香港的土地本身就有缺陷和苛刻，这是不可比拟的。然而，香港房地产市场的跳水不太可能波及邻近的深圳和广州。

这个情节有缺陷，不具有可比性

香港地政总署于二月十二日宣布，一幅位于新界大埔区第221号地段的住宅用地，于春节后首次拍卖，以21.3亿港元的价格售予中国海外发展有限公司的一间附属公司，租期为50年。

按底价计算，该地块仅为19，880港元/平方米，相当于约人民币17，000元。与春节前后北京、南京等地4万元或5万元的地价相比，香港的地价似乎已经崩溃了。据报道，2015年北京市共有26宗地价超过3万元以上的土地，其中3宗位于六环路以外。

与2015年9月2日相比，在同样位于新界大埔的第226号土地的拍卖中，一块同样指定为私人住宅用途的土地以30.3亿港元成交。按最大面积计算，每平方米建筑价格为人民币48，870元。换句话说，在短短5个月内，同一地段同一用途的土地价格下跌了近70%！据媒体报道，在过去的三个月里，香港房地产市场发生了两起拍卖事件。

据中原地产统计，2016年1月，香港约有3500宗房地产交易，为1991年1月以来的最低水平。数据显示，香港房价自2003年以来已连续12年飙升，涨幅为3.7倍，但似乎出现回落，自2015年9月达到峰值以来，已下跌近9.5%。香港春节后的卖地数据似乎印证了“房价下跌已传导至地价”的判断。

然而，有些人不同意土地价格暴跌近70%的说法。"这个地块有缺陷，价格无法与去年同期相比."中原地产首席分析师张大伟分析称，土地转让文件显示，土地是政府有条件转让的，存在环保团体司法审查等条件，买方在购买土地后必须等待政府胜诉，如果政府败诉，土地转让无效，土地出让金返还。因此，转让价格较低。“事实上，从地价比较来看，中国一线城市的地价已经处于疯狂状态。如果你只看北京的四环和上海的内环，平均价格非常接近香港。”张大伟说。

香港房地产市场最近一直在降温

那么，香港房地产市场最近的表现如何？据了解，香港房价自去年9月以来一直在下降。根据中原地产的数据，今年1月，香港楼市成交量跌至至少25年来的新低，房价较去年9月的最高点下跌近10%，创下2013年7月以来的新低。此外，2015年第四季度，香港房地产市场录得7年来最高季度跌幅——7.5%。

农历新年后的第一个周末，香港房地产市场仍处于低迷状态。根据代理银行的数据，十大房产的周末成交量徘徊在非常低的水平，仅记录了两到五笔交易。最近记录的大多数交易“越来越深”。例如，太古城一个单位的原业主去年11月发出要约，要价为1100万港元，1月中旬降至938万港元。最后，该股以883万港元易手，前后价格下跌217万港元，跌幅为19.7%。

根据分析，供应增加、利率上升周期、本地经济增长放缓和中国经济放缓是香港房地产市场变得困难的原因。根据国际评级机构标准普尔15日发布的报告，2016年对香港房地产市场来说将是困难的一年，预计住宅物业价格将平均下降10%至15%。瑞银预计，到2017年底，香港房价将再下跌20%至25%。

2月15日，香港金融管理局(Hong Kong Monetary Authority)主席陈德林表达了他对土地拍卖低价崩盘的立场，而HKMA需要时间来判断香港房地产市场是否已进入下行周期。

该行业仍对一线城市的房价持乐观态度

香港房地产市场正面临“寒冬”。寒冷会吹向邻近的深圳和广州吗？

一些业内人士认为，2016年，一线城市房价将不得不上涨，重点二三线城市房价有望反弹，严重过剩的三、四线城市房价可能会下跌。源于“房价上涨的逻辑没有变”，益居研究院预计房价增长率将在2016年第三季度达到峰值，峰值可能在0.8%左右；预计同比增长率将会扩大，到2016年底将达到6.6%左右。

具体到深圳，深圳房地产研究中心主任王峰预测，今年深圳房价将上涨10%左右，深圳综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任丁松也做出了同样的预测。然而，易居研究院副院长杨红旭指出，深圳的房价已经过热，投机性需求是不推荐购买的。

对于房价相对合理的广州，合肥黄辉(中国)首席分析师李文江表示，今年广州新增存量商品房19万套，供应充足。根据广州市“十三五”规划，工业人口持续增长，新一轮购房热潮将于2016年出现。据估计，由于城市价值上升和高开发成本，今年整体房价将稳步上升10%左右。