三四线楼市的冬天正在来临

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最近，位于三、四线城市的“房企一哥”碧桂园要求所有项目都要以牺牲规模和利润为代价快速偿还；另一家房地产巨头绿城也在坚决实施“早卖、多卖、快卖”的集合策略。为冬天做准备的意义越来越大。

一系列新的政策趋势和供需两端的微妙变化表明，三、四线城市的房地产市场将会降温。

三级和四级房地产市场的繁荣即将结束

在一、二线城市严格调控、三、四线城市大规模棚改和货币化安置的推动下，三、四线城市实现了分阶段去库存目标，中央去库存政策正在发生变化。

从数据来看，三、四线城市的需求方已经疲惫不堪。在这里，我们可以通过从中国商品房销售面积中减去40个大中城市的商品房销售面积，粗略计算出三、四线城市的商品房销售面积。今年1-5月，三、四线城市商品房销售面积增速降至5.2%(见下图)，告别了两年的高速增长势头。

从趋势来看，三、四线城市的销售热潮即将结束。至于人口净流入、三、四线城市和一、二线城市的产业竞争力等长期因素，暂时不予讨论。近期CDB棚改政策的调整和三、四线城市的高房价都表明，三、四线城市的需求在后期将继续下降。

一方面，是CDB棚改政策的调整。从《人民日报》旗下媒体《中国经济周刊》的刊发，“去库存化目标已经实现，棚改货币化毫无保留地没有必要”，到国家开发银行近期的政策调整——棚改项目的审批权限首先从总行收回，新项目的审批基本暂停，这标志着全国范围内的大规模棚改将于2014年结束。

另一方面，三线和四线城市的价格优势正在减弱。长期以来，三、四线城市被投资者遗忘，房价涨幅远低于一、二线城市。然而，2017年9月，三、四线城市的房价涨幅历史上首次超过一、二线城市，并持续至今(见下图)。主要原因有三:一是一二线核心城市前所未有的严格调控政策；二是在棚改过程中货币化安置不断完善，新的住房需求推动了“存量下降、房价上涨”的趋势；第三，与核心城市的房价相比，三、四线城市的房价长期滞涨使这些城市更具成本效益，一、二线城市的流动人口更愿意回家买房。

然而，根据中国房地产协会的数据，5月份二手房价格超过10000元的城市数量已经上升到69个，其中所有新增的房价超过10000元的城市都来自三、四线城市。国家统计局发布的中国40个大中城市的价格数据也显示，今年5月，三线城市的平均房价首次超过10000元，达到10109元/平方米。在中国的100个大中城市中，三线城市和一二线城市的房价比率分别达到0.202和0.657，这两个数字都创下了2016年以来的新高(见下图)。可以看出，三、四线城市中低房价的优势正在减弱。

住房库存将回到上升通道

三线和四线城市的房地产繁荣将会下降，不仅在需求方面，在供给方面也是如此。

经过这一轮的去库存化政策，三、四线城市的库存降到了新低，但是大量的新库存接踵而至，这可以通过下面两个数据来验证。

首先，三、四线城市新增用地继续高速增长。2017年下半年和2018年上半年，在中国100强大中城市中，三线城市的土地交易面积为1.29亿平方米，创下四年来的新高(见下图)。在上一轮中，三、四线城市的土地交易高峰是在2010年至2013年。正是这四年来的大规模土地转让，使得全国住房存量在2015年底达到了历史最高水平，国家出台了前所未有的去库存化政策。因此，随着2017年下半年以来的大规模新增用地，三、四线城市将经历一个新的库存补充周期。

其次，三线和四线住房的新建筑和建筑面积正在稳步增加。今年1-5月，我国新建住宅区的增长率上升到13.2%，包括主要核心城市在内的40个大中城市新建住宅区的增长率为5.7%，表明其他三、四线城市新建住宅区的增长率明显高于13.2%，预计约为17.3%。同样，40个核心城市的住房建筑面积增长率为0.9%(见下图)，而40个城市以外的三、四线城市的住房建筑面积增长率为3.6%，远远高于全国住房建筑面积增长率(2.5%)。这可能表明，在下半年或明年，随着需求侧的持续下降趋势，三、四线城市的住房存量将回归上升通道。

我还能在第三和第四条线上购买房地产吗？

总的来说，去库存目标的完成和住房改革政策的调整表明，对三、四线城市房价的政策预期正在发生变化。此外，房地产融资环境的收紧，或许只有一线的碧桂园、绿地等房地产巨头才能提前感受到三四线楼市的寒意。

最后需要指出的是，三、四线城市与一、二线核心城市的最大区别不仅在于需求层面的人口流入、收入水平和产业竞争力的差异，还在于一、二线城市的土地供给存在较大的约束和缺口，而三、四线城市的土地可以接近无限供给。

这可能意味着三、四线城市的房地产总是以住宅功能为基础，辅以投资属性。如何选择，我相信理解这篇文章的投资者心中已经有了答案。