中央研究70年宅地续期安排 公民财产将有保护伞

本篇文章2192字，读完约5分钟

如果产权在70年后到期呢？？这是一个争论了多年的问题，现在中央政府正在释放积极的信号。

11月27日，《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》(以下简称《意见》)正式发布。《意见》明确提出要“研究住宅建设用地等土地使用权后续期限的法律安排，促进全社会形成对公民财产长期保护的良好稳定预期。”

11月28日，许多接受《21世纪经济报道》采访的人指出，《意见》的颁布将进一步消除人们对土地使用权到期后如何处置个人住房的担忧，并将对《物权法》的处置方式进行顶层设计。

“第149条”的法律与现实

在中国，通常所说的房屋产权实际上分为两部分，即房屋所有权和土地所有权。其中，房屋所有权是永久的、无限的，而土地使用权的纠纷一直存在。

纠纷源于2007年颁布的《物权法》第149条，该条规定住宅建设用地使用权到期后自动续期。

多年来，学术界和房地产界对“自动续期”有许多不同的解释，但不同之处在于如何在物权法的基础上明确“自动续期”是收费续期还是免费续期，以及续期与土地租赁的关系。

房地产业内很多人认为，由于住宅用地出让的土地出让金最多只有70年，后续的70年需要支付一定的费用。

参与《物权法》立法的中国社会科学院法学研究所研究员孙认为，土地使用权期满后，人民使用权应当“无条件自动延期”；坚持国有土地使用权人付费这一观点的核心缺陷是依据传统私权理论来理解国有土地所有权，这与我国国有土地所有权的立法基础是不一致的。

同时，指出，有关限制公民基本权利的法律必须由全国人民代表大会制定。国务院和地方各级人民代表大会都无权就这一问题立法，地方政府及其部门不得擅自就这一问题制定法规。

然而，根据《21世纪经济报道》记者进行的一项调查，近年来，出现了住宅建设用地使用权过期的情况。从实际情况来看，地方政府在处理房地产土地使用权到期时几乎一致选择了收费方式。

例如，深圳市根据《深圳市过期房地产续租若干规定》，继续向过期房屋的业主收取基准地价的35%，而青岛市则按基准地价收取建筑面积的60%。

然而，广东新荣律师事务所主任张懋镕表示，深圳的处理方式有其特殊性。2011年，深圳市政府修订了《深圳经济特区土地使用权出让条例》，其中第五十四条指出，允许土地使用者继续使用土地的，土地使用者应当自收到土地管理部门批准文件之日起15日内与土地管理部门重新签订出让合同，缴纳土地使用权出让金和土地开发及市政配套设施费，并按照《登记条例》进行登记。

张懋镕告诉《21世纪经济报道》记者，深圳已经确定，无论土地的性质如何，都必须支付土地的到期和续期费用，不仅是土地出让金，还有土地开发和市政配套设施，这完全突破了《物权法》的规定。但是，由于它属于特别行政区的立法，根据《立法法》的规定，这一突破是一个法律替代法，应当优先于《物权法》。

从这个角度来看，深圳市政府对过期房屋的更新收费有合理的依据，但深圳的特殊情况不能在全国推广。

自动更新和财产税

在业内许多专家看来，《意见》的发布为私有财产的所有者注入了一种“居中代理”。

《意见》明确指出，产权制度是社会主义市场经济的基石，保护产权是坚持社会主义基本经济制度的必然要求。加强产权保护，根本方针是全面推进法治。就完善增加城乡居民财产性收入的各项制度而言，包括研究住宅建设用地等土地使用权后续期限的法律安排，其影响是积极的。

嘉里地产分析师指出，《意见》指出了相关产权保护制度的设计方向。一方面，消除大部分置业人士的忧虑，可以在一定程度上减缓资金从海外物业市场流出的过程；另一方面，有利于市民安心购房，有利于购房需求的持续释放，特别是在中小城市，加快了三、四线城市的去库存化。

中原地产首席分析师张大伟也对《意见》的颁布表示乐观。“住宅用地使用权的到期和续期对房地产市场是一个利好，有利于保护居民的私有财产，有利于市场稳定。”

上海亿居房地产研究所副所长杨红旭表示，70年后住宅用地更新的最大可能性是支付一定的土地使用费，即土地出让金，但成本水平肯定会明显低于同一地区新出让的土地价格。

张大伟认为，未来支付一定的更新费用是一种趋势。这种支付是以税收还是费用的形式将影响未来房地产市场的趋势。

"目前的房地产没有实质性税制改革的基础."张大伟指出，从过去一年房地产登记的落地过程来看，实施情况低于市场预期，而作为房产税必备前提的房地产登记尚未完全完成，因此房产税落地的可能性很小。

从上海、重庆等已经试行房产税的城市的经验来看，这两个城市的房产税都试行了新的增值税，重庆也扩大到了股份制。此外，从增量开始并不意味着只检查增量，而是检查新买家的库存面积和征收过高的房产税。

然而，张懋镕指出，没有必要对《意见》进行过度解读。土地使用权属于物权，相关问题只能通过立法解决，不能通过国务院文件解决。预计《物权法》第149条的司法解释将于未来出台，这将为如何续签合同制定操作规范。

对此，著名法学家江平曾说，“自动续期”是指土地出让合同到期后，既不能收回，也不能以原形式重新签订，而是原使用权应当继续；这也意味着业主不需要主动申请，自己续签合同，即使不交费，他们仍然有居住权。如果房屋需要转让，使用权的到期会对民事流通产生影响，但不会影响其民事权利，因为权利是自动更新的；《物权法》第149条没有规定有偿或无偿，因此NPC法律委员会必须在此明确说明。