房企陷 “增收不增利”困境 一二线拿地艰难

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住宅企业普遍陷入“增加收入而不增加利润”的困境。

据中原地产研究部统计，截至最近，2016年4月份公布销售业绩的企业有32家，4月份月度总业绩为2203亿元，较3月份略有下降，降幅为3.8%。经过第一季度的大幅增长后，由于一线城市的营业额向下调整，房地产企业的整体营业额在4月份开始上升和下降。这32家企业4月份的销售面积为1786.97万平方米，同比下降4.5%。

然而，许多房地产企业的销售额仍在逐年上升。

以龙湖房地产为例，截至2016年4月底，累计签约销售额达到200.1亿元(人民币，下同)，同比增长85%。

高销售量并不意味着房地产企业赚钱。根据中原地产的数据，2016年第一季度122家房地产企业的净利润总计142.6亿元。与2015年相比，增长了8.5%。71家房地产企业利润同比增长。但从净利润比率来看，122家房地产企业的平均净利润比率为6.8%，明显低于2015年同期的10.3%。

中原地产首席分析师张大伟认为，2015年，房企开始在不增加利润的情况下增加收入。尽管宽松政策刺激房地产市场触底反弹，但一、二级市场回升，三、四级市场仍处于调整过程中，量价交易仍在继续。此外，一、二线城市过多的豪宅项目也逐渐影响了住宅企业的去工业化速度。自2015年以来，地王频频出现，透支了房地产企业的利润。

2015年是房地产企业告别两位数净利润、达到9%的第一年。2014年，房地产企业平均净利润为10.5%，2013年净利润高达11.97%。2016年第一季度，6%-7%的净利润达到历史最低水平。

张大伟表示，房地产企业很难获得一线和二线的土地，过去依靠土地升值获利的发展模式难以维持。地王仍然频繁出现，大多数基准房地产企业在一、二线城市征地，导致地价普遍高于房价的现象。这种现象仍在增加。

5月13日下午，南京共出售了7块土地，其中位于西南的3块土地引发了30多家开发商的激烈争夺。最终，葛洲坝(报价为600，068，Buy)以32.8亿元的总价和45，213元/平方米的底价赢得了位于南京西南的g14地块，成为南京新的土地之王。

各开发商开始以高地价出售现有建筑。《21世纪经济报道》记者在徐汇六院售楼处看到，开发商打出了“数据不能说谎，程楠地价越来越高”的宣传栏，列举了北京大兴区“面粉比面包贵”的现象。

据《叶巍我爱我家》统计，北京市大兴区房地产市场2006年平均成交价格为5531元/平方米，2015年为27485元/平方米，每平方米房价十年上涨近五倍。在过去的几年里，大兴区有9起土地底价超过5万元的案例。

徐汇集团北京营业部副总经理陈骁在大兴区工作多年，他说:“徐汇2012年在大兴区做了第一个项目，当时的地价是10900。2014年底和2015年初，徐汇将重点关注大兴区，我们接手的黄村地块的底价已经达到3.7万。”

张大伟表示，预计越来越多的非专业房地产公司将离开房地产领域，行业竞争将越来越激烈。核心盈利能力将下降，金融风险将加剧。目前，许多房企在加强成本控制和提高周转速度方面取得了良好的成绩，但这两方面的发展最终会遇到瓶颈。

以浙江最大的房地产公司贾凯市(报价00918，购买)为例，该公司最近出售了其股票。有限的盈利能力，加上疲软的销售，最终导致债务规模上升，2015年净负债率高达809.6%。克尔研究中心(Kerr Research Center)分析师方玲表示，作为一家国有企业，2015年贾凯的融资成本仍在10%以上。在销售不佳的情况下，销售管理费用的年平均成本为6-7亿元，直接导致贾凯市大多数年份的销售管理费用率在11%以上，甚至高达19.41%。

据最新消息，贾凯三大股东浙商集团、杭钢集团和郭达集团已与恒大地产签署股份转让协议，后者以每股3.79元的价格获得贾凯52.78%的股份。此外，恒大地产计划以每股4.21元的投标报价收购剩余股份，投标报价期限为30天。