二手房和新房 购买时有哪些不一样？

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二手房不同于新房，在实际购买过程中有一些不同的注意事项。具体有哪些？

区别1:看房时要核实产权

不同于新房需要核查的五证两书，二手房产权核查是关键，产权不清、有争议的不能购买，这往往是市民购房时最容易被忽视的环节，也是购房风险的根源。

因此，在购买二手房时，我们必须看看土地和房屋产权的关系是否明确，是否有任何争议遗留下来，并防止一个房间被出售；审核房屋产权的完整性、真实性和可靠性。注意产权证上的所有人姓名是否与出卖人一致，是否有抵押或共有人等。

区别2:签订合同是三方合同

一般来说，买二手房有两种合同。如果你通过中介购买二手房，除了直接与业主签订销售合同外，还应与中介公司签订房地产中介合同。既然三方一起签合同，有更多的地方要注意。

房地产中介合同在法律上被称为中介合同。在签署之前，有必要审查其资格，看看它是否已经通过工商注册程序。其次，检查对方的授权书，确认对方是卖方的法定代理人。与中介公司签订统一规范的委托代理合同。合同应明确代理方式、代理报酬、代理期限和代理权限等。，并特别注意是否要盖章和写上相关日期。

差异3:实际购买需要评估

经过选房、看房、签约三个步骤，将进入购房的实质性阶段。具体包括:房屋面积测绘、房屋价值评估、房屋抵押贷款、房屋产权转让和收据。买房后，你应该尽快申请房产证，并督促卖家尽快搬出账户；办理二手房贷款环节多，时间长，手续复杂。不要因为介绍亲戚朋友而简化手续，不要私下交易，合法彻底地办理过户手续。产权转让必须报产权部门完成转让手续。

差异4:支付房屋的税费是不同的

在按照合同完成所有手续后，买卖双方应按合同条款移交房屋，并接受该房屋内无法拆除的房屋装修及附属设施。验收合格后，买方付款。

关于税费的支付，应在销售合同中注明由哪一方支付，如未注明，则由双方按规定承担；最后，根据房地产交易中心的规定，当你收到房地产证书时，你必须在场。如因故不能出席，应提前办理证书公证手续。

另外，与新房不同的是，如果二手房的使用年限不到5年，则有不同级别的营业税，应根据具体比例征收。

买二手房应该注意什么？

了解这些差异，我们在买房时应该注意什么？购买指南还特别为您安排了以下四个提醒。掌握了这些之后，我相信如果你再买二手房，你可以避免很多麻烦。

提醒1:核实卖家的身份，选择一个可靠的中介

务必核实卖家的身份。如果是个人，看他的身份证；如果你选择中介，你应该选择一个正式的具有一定可信度的房地产中介机构作为二手房交易双方资金和房款交付的监督者，这样才能保证房款支付后的顺利交接，并且房款会在交接后付清。如有必要，可以参考中介机构应具备的“两个证明”，一个是工商部门出具的营业执照，另一个是房屋土地管理局出具的中介机构资质证明，这是购买二手房注意事项的前提。

提醒2:到房管局检查卖方的房地产许可证。

具体来说，您需要查看这些内容:

1.产权证上的业主是否与卖方是同一人，检查卖方身份证或工商档案中的姓名是否与产权证上的业主一致。原则上，一句话是不会错的。

2.产权证确认的面积与实际面积是否有出入。

3.看看这房子是否有共同所有人。如果该房屋为多人共有，卖方必须提供所有共有人的身份证件和同意出售该房屋的书面文件；如果是夫妻共同财产，是否取得卖方配偶的书面同意；如果房屋已经出租，出卖人必须提供承租人同意出售的书面意见；如果该房屋已经抵押，卖方必须提供抵押权人同意出售该房屋的书面文件。

提醒3:核实房子是否允许买卖

在下列情况下不要买房:

1、已纳入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋

2.人民法院或者行政机关依法查封的房屋

3.违法或非法建造的房屋

此外，如所购房屋为公房，卖方应提供政府部门对其上市交易的批准；由于公房原单位一般保留公房优先购买权，应要求出卖人提供放弃公房优先购买权的书面意见；此外，由于其特殊性，军队、医院、学校的公房未经单位同意不得出售，必须经原单位盖章后方可出售。

确保房子不是私人建造的，所以检查是否有平台和走廊占据屋顶；或者房子里是否有一个小阁楼；房屋的内外结构是否发生了变化，如将阳台改为卧室或厨房，将一个房间分成两个房间等。

提醒4:合同中的补充协议要写清楚

关于交易的任何关键协议或卖方的任何承诺都应体现在合同中，不能用口头协议代替，因为在发生争议时口头协议不能证明。

本合同的主要条款包括:房屋面积及附属设施、价格及支付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等。

在签订合同的过程中，有必要说明卖方将在什么时候和怎样把房子交付给买方，如果房子不能按时交付，买方将得到什么样的补偿，以及房子是否还在出租。

付款和移交也应明确说明。先付款后转账或先转账后付款是一个重要问题；可以考虑将房款放在双方信任的单位，如律师事务所或信誉好的机构，然后在转账完成后将房款转入卖方账户。