5张图表让你看懂中国房价为何这么贵

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本文转载自微信公众号:精准投资

北京和深圳房价高的关键因素是政府垄断了土地资源的供给，造成了人口短缺——城市总面积太小，居住用地比例太小，本应属于全民的公共福利与住房挂钩。未来的人口将继续集中在大城市...

不是人口太多，而是城市太小

中国三大都市圈上海、北京、广佛的建成区分别位居世界第12、13、15位，不仅低于纽约、东京-横滨，也低于莫斯科和名古屋。此外，中国只有天津的建成区面积超过2000平方公里。

如果同时考虑城市人口规模和建成区面积，北京的人口密度高于纽约、东京、莫斯科、洛杉矶等城市。

如果北京、深圳等城市继续增加土地供应，包括拥堵和污染在内的“大城市疾病”将得到缓解。但是事实上，这些大城市，北京和上海，并不像人们想象的那么大。它们可以更大。

这个城市不仅小，而且建造房屋的土地也很少

在过去20年的城市化进程中，为了吸引制造企业的投资，地方政府提供了大量低成本的工业用地来吸引投资，但中央政府却一再申请保护18亿亩耕地的红线。

因此，中国只有0.89%的土地用于城市建设，只有0.3%可用于住宅建设，相比之下，美国为2.7%和1.4%，日本为5%和3%。

具体到北京和上海，市辖区的城市建设用地分别只占总用地面积的11.7%和16%，远低于纽约和东京的52.6%和60%；住宅用地只占总建设用地的28.4%和36%(全国平均水平为33%)，这也远低于纽约和东京的43.8%和60.2%。

显然，即使在人口稠密的北京和上海，住宅用地的比例仍然很低，本应建成住宅的土地被用于耕种、建厂甚至闲置，这人为地加剧了住房供应紧张的局面。

高房价背后是权力对新财富的掠夺

中国一直有集中资源做大事的传统。政策倾向导致地区间发展不平衡，城市化过程中出现马太效应。人才向资源集中的发达地区的流动加剧了地区间的发展不平衡。

你是在上海市中心的陆家嘴买房子，还是在西藏的阿里买套房？从表面上看，他们都住在空的房间里，但实质上，你已经购买了广阔的高薪工作机会，参观上海东方医院的便利，以及让你的孩子接受更好教育的机会。因此，在买房时，买工作、医疗、教育和其他资源实际上就足够了，这些在中国是非常稀缺的，因为在其他城市是买不到的。

城市化本身是一个提高效率和创造财富的双赢过程。然而，一块大蛋糕不会在资本、土地、技术和劳动力之间平均分配，而是要看各种要素提供者之间的竞争关系。传统的户籍制度不能限制人口的自由流动，劳动力变得非常廉价，而资本和土地总是被垄断，所以社会新增财富主要由资本和土地分割。

房地产市场涉及的土地、城市规划、资本等因素不是通过市场价格机制配置的，而是通过权力配置的。由于住房市场的要素不是市场化的，在这个畸形的市场中，权力对暴利和财富分配起着决定性的作用，高房价已经成为财富掠夺的转移机制。政府和官员成为城市化的最大受益者，当地居民和第一批城市化人群也不同程度地享受到了土地升值带来的财富扩张。

未来人口和经济将继续集中

目前，中国的人口和经济还不够集中。中国只有11%的人口生活在大城市(人口超过500万的城市)，这不仅远远低于美国(21%)，也低于许多发展水平落后于中国的国家，如马来西亚(22%)、巴西(19%)、墨西哥(17%)、泰国(13%)和菲律宾(13%)

随着中国经济的进一步发展，经济和人口将进一步向城市集中，特别是像北京、深圳这样的大城市。

由于住房是必需品，价格越高，居民就必须想办法解决住房问题。当农村和小城市的居民进入大城市，为了购买生活必需品，他们只能把几代人的财富放在由少数人和权力推高的房价上。

如果社会财富分配机制没有根本改变，房价仍将是维持甚至扩大不同社会阶层之间财富差距的工具。

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