谢逸枫：崩溃！房价涨了35年你是不是还没买房？

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对于那些没有买房的人来说，最可怕和最悲惨的事情不是房地产市场的崩溃和房价泡沫的破裂。更悲惨、更可怕的是，35年来(1987年至2015年)，房价一直在上涨，而且上涨了很多轮，但你仍然没有买房子。

目前，很多人都非常担心北京、上海、广州、深圳的楼市热，担心房价疯涨和抢房恐慌现象。如果这种“火”和“疯”继续下去，会不会直接导致一线楼市崩溃和房价泡沫破裂，中国楼市会不会重蹈日本的覆辙？从2004年到2016年，中国房地产“崩盘论”和“爆裂论”的言论从未停止过，但并没有发生。最让人放心的是，中国的市长们去了住房和城乡建设部，他们都出口反驳，说中国和日本的国情不同于城市化率、杠杆率和市场，结果证明这是正确的。但是对于那些没有买房子的人来说，最可怕和最悲惨的事情不是房地产市场的崩溃和房价泡沫的破裂。更悲惨、更可怕的是，房价已经上涨了35年(1987年至2015年)，并且已经飙升了很多轮，而你仍然没有买房子。事实证明，中国的房价从来不听专家、经济学家、学者和那些唱高调的人的预测，它们完全符合中国特殊的供求规律和经济运行规律。尽管计划经济市场已经转变为半市场经济，但房价仍在上涨。

首先是中国房价的历史和规律。根据官方统计，1998年以前的房价，直到1987年才有全国房价统计。1998年7月以前，虽然有商品房，但鉴于大多数房屋仍为福利分配，其价格很难反映真实的市场供求关系，这不是真实的市场价格。鉴于1998年房地产市场的特殊性，全国房价数据只能从1987年开始核对。1987年，商品房销售面积为2697万平方米，总面积看似很大，但与庞大的全国人口相比，还是远远不能满足几十万人的生活需求。那年全国平均房价是多少，只有408元/平方米？这看起来并不高，但与当时居民的收入相比，这也是难以承受的。直到1992年，房价仍保持在每套1000元以下，但年涨幅相当大。1998年是新中国房地产短暂历史的分水岭。经过连续两年的北戴河会议酝酿，同年7月3日，国务院发布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，其核心内容是从当年下半年起停止实物分房，实行货币化。

自1999年以来，中央政府在全国范围内实施了住房分配货币化制度。也就是说，1998年，房价的单价跃升至2000元。现在回头看，房地产市场化后，房价应该会大幅上涨。但事实上，从1998年到2000年，房价没有变化，甚至略有下降。我想很多人会后悔为什么这些年没有跟上政策。当然，三年的房价停滞应该与当时东南亚的金融危机有关。从今天开始回顾，2001年至2003年的房价仍然给了很多人足够的机会，并且略有上涨。然而，当时市场上出现了房价泡沫的声音。现在想一想，这意味着当股市达到2000点的时候，就喊泡沫。自2004年以来，房价开始疯狂上涨，那些想下跌的人将不再有机会。全国平均房价的单价突破了3000元、4000元、5000元和6000元的关口，并持续上涨至2016年2月。在接下来的几年里，没有房价数据的记录。

到1988年7月，中国第一个土地拍卖和抵押贷款，东晓花园，一个真正完整的商品房社区，在深圳完成，价格为1600元/平方米。后来，1989年2月15日，北京首次出售了350套黄金地段商品房，最高价格为每平方米2000元，但只预订了250套。我情不自禁。还是太贵了。20世纪90年代初，海南的发展促进了房地产市场的繁荣，上海市中心的房价涨到了6000元/平方米。然而，随着1993年第一次房地产调控，海南和北海的房地产泡沫破裂了。泡沫破裂的影响波及到整个国家。1994年，上海市中心的房价跌至3000元/平方米，市场陷入萧条。在接下来的几年里，直到1998年房改之前，没有房价数据的记录。当年，广州实施了房改政策，东湖新村部分福利分房户可以以800元至1000元/平方米的价格购回自己的住房，其他的则以2800元/平方米的价格出售给部分出租屋户或拆迁户。官方数字是多少？根据国家统计局2013年发布的《1987年以来国内商品房平均价格及上涨情况调查》，1987年中国商品房平均单价为408元/平方米，1992年之前基本保持每年上涨100元的节奏。

1993年，房价加速上涨，这应归功于海南大规模开发中的房地产热潮。海南房地产泡沫破裂后，房价恢复了1994年的正常增长。随着住房公积金制度在全国的推广和中国工商银行1995年推出的第一笔商品房贷款，从1995年开始，全国平均房价每年上涨约200元/平方米，直至1998年东南亚金融危机。1998年以后，从1999年至2015年中国新建商品房平均销售价格趋势来看，房价趋势有几个明显的高点。2000年，房价略有上涨，同比上涨18.7%。2007年，a股同比上涨16.9%，2008年同比下跌1.9%。2009年进行了大规模的经济刺激，此后，虽然2010年4月增加了调控，但遗憾的是房价一直稳定。这是全国平均数据。2014年年中，房价上涨了200%，但在现实生活中，涨幅远不止两倍。在一线城市，这一增幅远远高于平均水平。