房东的成本与回报到底是多少？今天总算算清楚了

本篇文章3863字，读完约10分钟

许多房东不把租房当作生意，因为他们大多数不是商人，他们不知道如何选择房客，也不知道他们需要什么样的房客。这篇文章将帮助新房东理清你需要什么样的房客。

几年后，每个人都各就各位去工作了，回归的人群也带来了租赁市场的复苏。假期后的第二天，我的房子被租了出去，一家公司把它租给了高级管理人员。这是一个很好的运气，遇到了一个付了很好的价格，没有自找麻烦的房客。当然，这种好运也需要时间和成本。如果你不挑房客，你已经收了一个多月的房租了。然而，几年前的房客可能会让我未来很苦恼，挑剔和不合时宜，并延迟租金，所以我拒绝了她之前，我准备签署合同。

房客想要见一个好的房东，而房东想要找一个好的房客，即使租金更便宜。但有时事与愿违，租金比市场价低得多，房客很麻烦。就像最近，我听到几个团体朋友抱怨租房的麻烦，这让房东很难，有些人甚至想卖掉房子。我也有第二个房东，他们负责把房子租得井井有条，我也不会厌倦租几十套套房。做房东实际上是一项技术性工作。如何获得最佳租金成本比需要动脑筋。

首先，有必要纠正一个观念，即每一个出租屋都是一个小企业。

由于租房是小生意，所以有必要考虑成本和回报。费用是多少？当然不是买房子的费用！我们必须把买房和租房当作两件事。

(1)为了通过买卖房子赚钱，我们考虑房价的变化和房子及其周围设施的价值。虽然租金带来的现金流也将是我们买房时考虑的因素之一，但如果租房影响了房子的出售，空会果断地将房子安置好并清理干净，这样房子就能以更好的状态呈现给买家，因此增加的地价可能值得几年的租金。

(2)当我们长期持有房子，不打算在近期出售，并且房东的成本与租金回报相比是合适的，那么我们可以花一些时间做这个小生意。

租房业务应该考虑房东的成本，这不是买房的成本，而是房东投资租房的时间成本和现金成本。

为了澄清“租房是一项业务”的观点，我们可以从第二个房东的角度来看这项业务的成本和回报。第二个房东的费用只包括“已付的第一手租金+装修投资”。

例如，第二个房东以每月2000元的租金与原房主签订了一份为期5年的租约，然后投资10000元进行简单装修，然后以每月3000元的租金将其出租。扣除1个月的空年，第二房东将在大约14个月内收回装修费用。5年后，第二个房东的现金成本为12万已付租金+1万装修费= 13万，收回的租金为3000 * 11个月*5年= 16.5万，5年总利润为3.5万。(这一计算不考虑年租金增长)

第二个房东的现金成本是165，000元，而他的时间成本是他在租房上花费的时间和精力。这项业务的回报是35，000英镑。如果他把同样的时间和精力花在其他工作上，他的收入将远远超过35000英镑，这是不值得的。

时间成本是多少？不同的人，一个月收入3000元的保姆和一个月收入30000元的设计师明显不同。这是否意味着一个月收入3万英镑的设计师不适合做第二个房东？不是这样。

如果设计师同时有100套这样的房子出租，请请五个保姆做日常操作和维护。那么二房东的成本就是“一手租金+装修成本+人工成本+管理成本”。假设年管理成本为10万，5年内100套房屋的现金成本为1200万租金+100万装修成本+90万工资+50万管理成本= 1440万，收回的租金为1650万，利润为210万。由于使用了人工杠杆和规模效应，与设计师的时间成本相比，这种利润是一笔好生意。

当第二个房东发现分租所得的租金差额比投入成本更划算时，他会把房子从第一手房东那里分租出去，这样他就有了“第一手租金”的成本。

然而，对于第一手财产的所有者来说，第一手租金(包括物业费)是一种沉没成本，不管它是否被出租。然后，第一手房东主要考虑“装修成本+时间成本”和“租金回报”之间的关系。

例如，一套普通装修的两居室的市场租金是5000元/月。如果提出“租赁期内不装修、不维修”的条款，只能以每月4000元的租金出售。在租赁期内负责合理的维护和装修可以将月租金提高到7000元。前者的房东在“装修成本+时间成本”上的投资最低，而后者的租金回报率最高，相差3000元。

那么，当第一手房东的再投资成本(装修成本+时间成本)小于3000元/月的回报时，就值得再投资以增加租金。如果房东的时间成本很高，最好直接给房客足够的租金折扣，以换取“不售后”条款。如果主人有时间和愿望增加每亩的租金，他可以再投资以赚取租金溢价。

(1)改造和再投资。新的漂亮的装修可以获得很高的租金溢价，租金回报率提高50%并不罕见。市场上大多数租来的房子都是老式的，大部分家具都是垃圾，有些甚至不脏，这使得他们无法隐藏自己的鼻子。这样的房子对于那些有生活需求并且能负担得起高额租金的房客来说是很难看到的。当他们最终找到一栋窗户明亮、装修新颖、风格时尚的房子时，他们通常可以接受更高的溢价，尤其是当单位为高管支付房租时，经办人员更关心的是老板是否对生活满意，不会吝啬房租。毕竟，没有多少人愿意做“为公众省钱，让领导骂”之类的事情。

在装修和装饰上投资多少是合适的？当然不是。越多越好。装修是一个无底洞，它对提高租金溢价的边际效应越来越小。要装修租来的房子，我们必须找到一个平衡点。该装修成本也可以计算，通常建议在一年半内收回装修成本，即装修投资与装修投资租金之差为*18个月。与上例相比，如果不装修租金为5000元，装修后将增加到7000元，月租金溢价为2000元，则2000元* 18 = 36000元，装修费用应尽可能控制在36000元以内。用一个公式来表达:

Y=(月租金溢价*18)/装修费1

y越大越好，但是如果你把它放在坐标轴上(横轴是装修成本，纵轴是y)，y的值将是一个向下的抛物线，增加租金溢价的最佳解决方案是找到抛物线的顶点。

18个月的溢价组合并不算多，通常足以进行表面装修，比如换地板、换灯具和窗帘、粉刷墙壁、挂两幅画，以及穿上淘宝上买的一些又漂亮又便宜的家具。用很少的钱装修来吸引顾客，测试房东的装修设计技巧。

(2)时间的再投资。房东的时间成本非常灵活。我把房东的时间成本分成两部分，一部分是内部成本，另一部分是外部成本。

内部时间成本是由于业主自身条件的差异而导致的成本差异。在租赁期间，房东在其他工作中赚钱的能力，他的家人是否有空的闲暇来帮助他照顾它，他是否忙于各种生活事件，他是否太忙或没有心情照顾它，这些都决定了房东的内部时间成本。内部成本过高的房东会花时间增加每亩的租金，这不值得损失。与租户交换“租金折扣”比不交换“售后服务”条款更好，甚至比空.还糟糕房东的内部时间成本通常是长期稳定的，不容易改变；可以选择外部成本。

外部时间成本是指不同租户造成的售后成本。一般来说，这意味着租户没有遇到麻烦，当他们遇到有问题的租户时，后期投入成本非常高。我们经常听到房东说:“我宁愿租金低一点，找一个没有麻烦的房客。”但事实上，租金低的租户不一定有麻烦，有时租金高的租户麻烦更少。我们可以把房客分成四类。

租金高并不麻烦

高租金的麻烦

低租金并不麻烦

低租金的麻烦

房东最喜欢房客甲，但他们最怕见房客丁。对于时间成本高的房东，目标是“无麻烦”的房客，可以是甲和丙。对于时间成本低的房东，喜欢高租金的顾客甲或乙和丙也是可以接受的。(租户乙的“麻烦”是指合理的售后维护，而不是难缠的客户。如果麻烦达到拖欠租金、麻烦、破坏性和吹毛求疵的程度，高昂的租金无法弥补)

我怎样才能见到房客甲？运气是有因素的。但是，房东也可以做一些改进来提高遭遇的概率，主要在两个方面:

(1)收拾房子。进行一些翻新，让房间看起来温暖、时尚甚至令人兴奋。不可忽视的是，房客在看房子之前应该彻底打扫干净，这样才能像五星级酒店的顾客一样干净。能够支付高额租金的租户通常对环境有更高的要求。当一个租金要求很高的房客走进你的房子，看到整个房子破旧肮脏，即使你给他免费住宿，他也会转身离开。

租房子，如果你在找一个对象，如果你看着它只会谈论条件，但是如果你看着它，你会忘记所有的条件。因此，有能力支付租金的租户首先要“看”，只有看了之后才能接受高租金。

(2)调查租户。了解房客的性格和时间成本决定了将来是否会有麻烦。个性敏捷、收入高、工作繁忙的人更有可能成为高质量的租户。

在签约前与租户的接触中，如果你发现了斤斤计较、缓慢、不合时宜和充满谎言的特点，你应该小心。将来会更麻烦！我遇到过各种各样的错误，比如减少租金和押金，要求一周的免租金，推迟支付租金，预约一个提前两个小时没有通知的房客，发现这些问题果断地拒绝租房。做事慢、喜欢利用小事的人将来会对小事感到厌倦。

此外，房客的时间成本越高，他就越少花时间去打扰房东做一些小事，比如换一个灯泡，放一杯水，换一个水龙头。与其等房东花时间来修理，还不如自己马上解决或者找物业管理来修理。房客在附近处理许多小问题要比房东来回奔波简单得多。一些有很多空闲时间并且非常关心的房客，会为了换一个灯泡而来回折腾房东。

(3)不要急于出租。总有几个房客付得起高租金，也不费事。看房子的房客越多，他们就越有可能出现。如果你的房东的时间成本很高，而目标客户是a，当你遇到b、c和d时，你应该跳过。即使空被加了一两个月，等待a出现也是划算的。

同样，房客也想认识一个好房东。如果租户想获得较低的租金折扣，他们表现出坦率、守时、无动于衷、收入稳定、与房东联系时不打扰房东的特点。“怕麻烦”的时间成本很高，房东往往愿意少收租金，甚至把租金推迟几天，续约时也不增加租金。