关乎你的房和车：收藏好了 遇到问题时记得擦亮眼睛

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3月1日，中国将开始实施新的物权法司法解释！新的司法解释与我们普通人的生活息息相关(引用603883，购买):房屋、汽车、买卖纠纷、离婚财产分割...边肖引用权威的解释，以便你能尽快跟上形势:

二手车转让，未经登记，受让人是"更竖立"！

据统计，截至2015年5月，中国机动车总量已达2.69亿辆，机动车交易日益频繁，各种纠纷纷纷诉诸法院。

如张三已将机动车交付给买方李四，但双方均未办理过户登记，张三仍欠王武钱。吴说，用这辆车还张三的债？当时，王武和李四，谁拥有这辆机动车的“优先所有权”？

根据新司法解释第六条，转让方转让船舶、navigation/きだよ设备和机动车的所有权，受让方已支付对价并取得占有权。虽然未登记，但转让方的债权人声称其为《物权法》第24条所述的“善意第三人”，除非法律另有规定，否则不会予以支持。此外，在物权和债权的关系中，当一物上既有物权又有债权时，一般来说，物权优先于债权...

总之，李四的权利优先于王武的权利。即使汽车的所有权尚未登记，法律也优先保护买方的权利！

无论如何登记，在离婚判决中拥有财产的人都将拥有它！

目前，很多人的离婚都会涉及财产分割，而房地产是其中的一大部分。如果法院将夫妻共同财产判给其中一方，但房产证仍然是双方的名字，谁将拥有房子？

最高人民法院第一人民法院院长程新文在新闻发布会上说:“新的司法解释规定，在离婚诉讼中，如果法院裁定准予离婚，并裁定夫妻共有的房屋归夫妻一方所有，则从法院判决。自生效之日起，房屋所有权不再属于双方，而是属于丈夫或妻子，即使房屋仍然以丈夫和妻子的名义登记。”

如果我想改变房地产许可证的名称，我应该先打哪种官司？

如张三、李四共同出资购买房屋，并同意分享房屋，但因各种原因申请在张三名下登记。双方发生纠纷后，李四起诉法院确认该房屋的共同所有权。此时，李四应该提起民事诉讼还是行政诉讼？

最高人民法院第一人民法院的法官江强写了一份分析报告。《物权法》实施后，许多法官和法院认为，李四在确认其共有之前，应先提起行政诉讼，取消登记。“但这种观点和做法未能充分理解不动产登记的公示效果；这也造成了当事人投诉乏力，形成了行政诉讼无法认定登记错误、民事判决无法认定权属因而无法解决的尴尬局面。”

新司法解释的第一条和第二条是对上述现实问题的回应。具体而言，不动产所有权纠纷和不动产登记基本关系纠纷可以提起民事诉讼。在内部关系中，权利人是根据权利的真实状态而不是根据登记来确定的。

也就是说，当李四提起民事诉讼时，法院应该受理！如李四提出其投资购房的证据及双方的共同约定，法院应认定李四为共有人。

只要通知登记，开发商想"卖一房两房"是无效的！

在房地产交易中，有商品房预售制度，购房者可以“提前登记”未完工的房屋。

新司法解释第四条规定，开发商如欲转让房地产所有权或设定其他物权，如建设用地使用权、地役权、抵押权等。未经预告登记持有人同意，按照《物权法》第二十条第一款的规定，应当认定为“无物权效力”。

也就是说，只要买受人提前登记，开发商未经许可再次出售或抵押已出售的房屋是无效的！

我从“李鬼”买了些东西。如果“李悝·杰”来找我怎么办？

新司法解释还有一个重要方面:“善意取得”。与之相关的纠纷很多，涉及大量的合同、侵权甚至婚姻家庭继承纠纷。

什么是“善意取得”？

例如，张三在他父亲家里住了很长时间，不知不觉地把房子转让给了李四。李四付了钱后，张三的父亲听说了，生气地跑去要房子。那时，谁属于这所房子？根据《物权法》的“善意取得”制度，该房屋归李四所有，张三的父亲应向儿子要求赔偿。

具体到每个案例，双方经常争论不休。最高人民法院院长程新文指出:“如何正确适用善意取得制度，是物权法适用中的重点、难点和热点。在这方面，新《司法解释》使用了六条，形成了一个相对完整的适用于善意取得的规则体系。”

究竟什么是“善意取得”适用？

新《司法解释》规定，受让人在接受不动产或者动产时，如果不知道转让人无权处分该不动产或者动产，并且没有重大过失，则视为受让人是善意的。物权人(上例为张三之父)主张受让人(本案为李四)不构成善意，应承担举证责任。程新文说:“这一举措明确了认定‘商誉’的基本标准和谁来承担举证责任。”

在新《司法解释》中，如果存在“登记簿上存在有效异议登记”等五种情况，则应认定房地产受让人“知道转让人无权处分”，即受让人不是“善意的”。受让人接受动产时，交易的对象、地点或者时间不符合交易习惯的，视为受让人有重大过失。

《物权法》是关于每个人的个人问题的最重要的法律之一。司法解释的颁布使《物权法》在司法实践中更具可操作性。小朋友，你可以留着它。遇到问题要睁大眼睛，保护自己的合法权益。