清华报告：北京房价10年上涨380% 深圳涨508%

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2016年2月24日，清华大学恒隆房地产研究中心和北京大学林肯研究所城市发展与土地政策研究中心联合发布了2015年第四季度“中国典型城市住房同质价格指数”。Cqchpi指数通过排除区位和住房质量差异的影响，最大限度地保证了房价指数的同质性和可比性。目前，CQCHPI指数包括北京、上海、天津、深圳、成都、大连、武汉和Xi等八个典型城市的中心城区(不含郊区县)。

根据重庆市新商品住宅价格指数，2015年第四季度，中国主要热点城市的新商品住宅价格仍保持快速上涨趋势，但涨幅略低于2015年第三季度。2015年第四季度，典型城市新建商品房价格同比上涨3.0%，增速下降2.6个百分点。尽管增速放缓，但与去年同期相比，本季度房价上涨了10.3%。

黄金十年的经济增长红利大部分来自房地产业，房地产的发展模式需要重新审视。从一个很长的历史时期来看中国城市的房价，我们会发现几乎所有的城市都经历了房价的大幅上涨。重庆新商品住房指数显示，近十年来，典型城市的房价大幅上涨，尤其是一线城市。从2006年第一季度到2015年第四季度的十年间，典型城市房价总体上涨了255.1%，年均涨幅为13.5%，比同期国内生产总值年均9.5%的增速高出42%。这意味着房地产行业的财富聚集速度远远超过其他行业的财富创造速度，从而拉大了不同群体的财富差距，中低收入群体的住房困难问题十分突出。在典型城市中，十年来房价涨幅居前三位的城市是:深圳房价总体上涨508.5%，年均上涨20.4%；上海房价总体上涨384.6%，年均上涨17.6%；北京房价总体上涨380%，年均上涨17.5%。经过十年的房价上涨，这三个城市分别是:大连的房价总体上涨了128.8%，年均上涨8.9%；Xi市房价总体上涨132.9%，年均上涨9.1%；成都股市整体上涨137.1%，年涨幅9.3%。

金融和宏观政策因素对房价的影响正在减弱，而房价走势更受城市特征和区域因素的主导。各城市新建商品房的cqchpi指数显示，各城市之间存在较大差异，2015年第四季度各城市房价表现进一步分化。主要一线城市房价呈现快速上涨趋势，环比增幅继续扩大或至少保持在较高水平。尤其对北京和上海而言，2015年第四季度的价格上涨是年度涨幅的主要原因。武汉等一些二线城市的住房市场在第四季度成为一个新的热点，导致年度房价涨幅有所上升。然而，大多数二线城市并没有从房地产市场的上涨中获益良多，许多城市显示房价在第四季度继续下跌。

具体而言，2015年第四季度上海房价环比增幅高达8.0%，远高于前一季度的2.6%，表明上海房价仍处于加速上涨通道。尽管2015年上海房价涨幅仅为15.2%，但第四季度的大幅上涨表明，2016年上半年上海很可能面临巨大的房价调控压力。2015年第四季度，深圳的环比增幅为7.6%。虽然仅次于上海，但明显低于第三季度的26.2%。然而，2015年深圳房价累计涨幅高达54.2%。如此巨大的房价涨幅反映了深圳高科技产业的蓬勃发展，但也可能蕴含着不合理的市场氛围。与深圳和上海相比，2015年北京市中心区新建商品房市场的增长率不是很高，年累计增长率为5.7%(但如果将郊县计算在内，年累计增长率将达到9.2%)，这与北京市“自住商品房”比重的扩大有关，而北京市中心区的交易量与郊县相比仍在下降。作为准一线城市，天津的房价在2015年第三季度上涨了9.1%，但在2015年第四季度大幅下降，环比涨幅不到0.1%，表明天津目前的房价涨幅可能处于一种被消耗的状态。

在二线城市中，武汉和Xi表现相对火爆。2015年第四季度，武汉市中心的房价上涨了3.1%，甚至高于北京，导致2015年房价上涨了5.1%；Xi的房地产市场情况与武汉相似。2015年第四季度，房价上涨了2.8%，是2015年4.7%涨幅的最大贡献者；然而，前明星城市大连的房地产市场在2015年非常惨淡。尽管第三季度房价上涨了1.0%，但第四季度房价意外下跌，环比下降1.6%，2015年仅为1.1。%增长；成都的情况与大连相似。2015年，除第三季度外，第四季度下降0.3%，全年下降0.2%。

重庆市存量住房价格指数和重庆市新建商品住房价格指数反映了相同的信息。重庆市存量住房价格指数显示，2015年第四季度，北京、上海、深圳和天津的二手房加权平均价格指数环比增长7.1%，比上一季度高2.5个百分点，全年增长17.8%。2015年第四季度，城市房价由高到低的上升速度依次为深圳(12.7%)、上海(7.3%)、天津(3.9%)和北京(3.0%)。2015年第四季度，其他四个二线城市的二手房价格环比变化接近0，增速比上季度低0.9个百分点。不同城市的二手房价格从高到低依次为武汉(2.0%)、成都(0.9%)、Xi(0.9%)和大连(0.7%)。

空财富分配和住房需求之间的结构发生了显著变化。主要城市的财富正聚集在以金融服务和技术创新为代表的新兴产业，而传统产业的住房需求相对下降。重庆市存量住房市场指数显示，在主要城市中，新兴行业尤其是金融服务业的价格涨幅最高，而传统商业区的价格涨幅相对较弱。从2015年第四季度存量房价格同比增长率来看，深圳后海板块(同比增长57.9%，下同)、北京金融街(报价00402，买入)板块(27.7%)、上海陆家嘴(报价600663，买入)(15.0%)、天津滨江路(12.3%)、成都高新南区(8.4%)、武汉光谷(8.4%)、大连华南区(-0.9%)、 Xi市曲江新区(-1.1%)和其他金融服务业或新兴产业部门都在各自的城市板块中深圳东门-翠竹板块(44.2%)、北京国茂cbd板块(17.6%)、徐家汇上升(报价002561，买入)板块(11.2%)、武汉江汉路板块(5.9%)、成都建设路板块(4.7%)、大连青泥洼板块(-2.0%)

住宅产品的需求结构不断升级，低端住宅产品不再受市场欢迎。Cqchpi存量住房公寓规模细分市场指数显示，小型住房市场的增长率已经下降，大中型住房的时代即将到来。从去年同季度存量房价格上涨速度来看，在八个典型城市中，沪、深、津、大、武、成、Xi安的表现最好，或者说最有抵抗力的住房价格在120平方米以上；在上海、天津、成都和武汉，最差的房价都在90平方米以下。只有北京是特别的。在高房价的压力下，70平方米以下的住房同比增幅最高，而140平方米以上的住房同比增幅最低。产品需求结构的变化与家庭财富的增加、消费观念的改变、住房水平的提高和二胎政策的出台有关。

2015年第四季度，在复杂的国内外经济形势下，虽然城市间差异的特征越来越突出，但典型城市的房价普遍稳步上涨，没有出现系统性风险。这不仅是因为政府根据市场情况及时调整了住房政策，也是因为经济结构调整带来了新的房地产市场机会。本地高库存、资本市场动荡、汇率波动和较低的经济增长率都给房地产市场带来下行压力。然而，利率下调、住房信贷政策的不断放松、限购政策的进一步弱化以及计划生育政策的调整，在一定程度上减弱了国内外经济疲软对房地产市场的影响。一线城市金融和科技功能的加强也为其房价提供了强有力的支撑。

2016年，虽然国内外经济形势将更加复杂多变，但由于政府政策支持的不断加大，中国城市房价整体硬着陆的可能性很小，但仍有必要关注以下三个地方房价风险:一是2015年房价飙升的城市，如深圳，存在投机性需求和非理性购房快速回调的风险；第二，一些高铁明星城市，如武汉，高铁网络带来的经济和人口变化存在很大的不确定性，繁荣的房地产市场有发烧的风险；第三，天津、成都等城市住房存量高，去化学化周期长，房地产市场持续低迷。

2016年及未来较长时期，中国城市体系将发生重大调整，城市功能将进一步分化。当房价波动时，一些城市将面临新的发展机遇。世界级的城市和城市群将会形成，它们的房价将随着国际住房市场的发展而起伏波动。例如，北京、上海、深圳等房价将逐步与世界超市明星城市持平；另一方面，由于交通通信技术的快速进步和一线城市服务半径的扩大，一些二线城市的服务功能将会相对退化，房价难以发挥；然而，在城市群内部，新兴城市将继续崛起，成为房地产市场的新增长点。

在大城市，高质量的学区、高端服务产业集群和科技创新部门的房价表现和弹性将高于其他部门；然而，由于工业地位的相对下降和恶劣的生活环境，传统商业中心和制造业集群的价格与其他行业相比，将难以上升和容易下降。从产品结构来看，随着舒适住宅概念的推广，大中型产品的吸引力高于小型产品。

鉴于当前和未来房价变化的新趋势，建议开发企业适应市场形势，降低房价，调整产品结构，建议政府设计以提高居民住房承受能力为重点的住房相关政策。具体来说，一是开发企业要放弃幻想，主动降低滞销产品的价格，避免被债务拖累；第二，开发企业应调整经营战略，注重开发性价比高、可快速建造和销售的住宅产品，避免囤积土地和高价抢占土地，同时挖掘房地产服务的价值；第三，政府应鼓励开发低成本经济适用房产品，通过减税免税、土地出让优惠、合理规划、制度创新等方式扩大低成本经济适用房的供给。，让中低收入群体有机会以较低的成本获得商品住房，实现人民的财富；第四，政府应努力进一步减轻城镇居民购房压力，如对抵押贷款利息实行减税政策，减免营业税、契税、个人所得税等普通商品住房交易税费，对居民首次购买普通商品给予适当补贴。