五环外地价接近5万 北京房价狂欢将持续多久

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事实是一线城市的房价已经上涨。它们为什么会上涨，是否会继续上涨，这是资本、企业、买家和卖家都在思考的问题。在这样一个风险和机遇并存的市场中，有些人在买进，有些人在卖出。土地价格、利率和预期将如何影响房屋等资产的价格？风险如此之大，以至于参与这波投资的人似乎成了半个经济学家。

“黄村的地价是4万多？我真不敢相信。”2月23日，一家中央企业的开发商向《中国商报》记者表达了深深的感情。

23日下午，北京土地市场迎来了春节后的首次拍卖，这也是自2016年以来的第二次住宅用地拍卖。虽然靠近南六环，但进入市场的大兴黄村地块却获得了高度关注，因为所有的投标地块都是财力雄厚的“黄金业主”，共有9家房地产企业或楼盘，包括葛洲坝(报价600068，购买)、绿地、中铁建设、万科等。

在北京，土地供应正在减少，任何位置合适的宅基地都可能以高价出售。最终，上海以39亿元的总价格和15000平方米的价格买下了这块绿地。根据该机构的计算，该地块的实际建筑价格高达47000元/平方米。

南五环路外的土地价格接近5万英镑

47000元/平方米。这个底价在北京并不算高，北京的地王很常见，顶级豪宅15万元/平方米。然而，当它被放置在南五环路之外时，它有理由引起注意。这在大兴区创造了一个新的高住宅用地价格，土地价格已经超过了作为区域基准的华润项目的价格。据估计，未来的销售价格将接近10万元。这也意味着北京居民总是认为南郊会有单价10万元/平方米的顶级豪宅。去年，北京的土地非常热，该地区三块住宅用地的最终底价仅为每平方米3万元左右。

是什么推高了这块土地的价格？雅豪机构营销总监郭毅对记者表示，新年伊始，三部委联合出台了减税政策，其中对北京影响最大的是取消了“普通住房”的定位，这也将挽救一批中、小型单位的高价项目。从这一政策取向可以看出，2016年房地产市场监管仍将主要放松，宽松的政策环境也刺激了开发企业购买土地的积极性。微观上，决定地价的核心因素是区位。

郭毅表示，近年来，大兴区的发展重点已经延伸到六环路外的天宫苑板块，而位于五环路和六环路之间的原区域核心黄村，发展几近饱和，住宅用地很少出售，因此竞争激烈。

但是区域核心和城市核心不一样。该地块位于京开高速公路东侧，距京开高速公路西侧新城核心区较远，距离地铁较远。它位于老城区的边缘，与南部的拆迁房屋相邻，周围的居住环境需要改善。郭毅表示，对于一个估价接近10万元的区域标杆项目，周边环境也将成为该项目的最大缺点。

根据雅皓君悦协会的数据，2015年，大兴区共销售商品房11883套(不含经济适用房和自住住房)，仅次于取得较大发展效益的通州区，在北京16个行政区中排名第二。

二手房价格不愿出售

与新房相比，二手房最近在一线城市更不稳定，这些城市主要经营二手房。本报记者上周末走访发现，在农历正月十五之前，许多年轻夫妇出现在中介商店询问住房供应情况。春节前房价上涨后，一些地区质量较高的二手房价格仍在上涨。以东四环朝阳公园附近的地铁精装房为例。一套五年楼龄、约60平方米的一居室公寓目前的报价为270万元至290万元，而去年10月的价格约为260万元，2014年的价格约为230万元。开盘时，价格只有100万到150万元之间。李欣(化名)是这个社区开发商的租赁和销售中心的服务人员，他告诉记者，随着房价的上涨，业主们开始不愿意出售。过去，每一轮都有20套出售，但现在业主出售的小型房屋只有不到5套，不报价格很难见到业主。

交易数据还显示了春节前后北京二手房市场的活跃程度。据链家研究所统计，北京二手房市场在2016年迎来了一个良好的开端。今年1月，在线订购数量超过了2.4万套，超过了去年的最高水平。1月份，北京二手房交易量为24，312套，同比增长5.3%，同比增长90.9%。连锁研究所的李巧玲表示，由于市场预期提高，业主不愿意出售的情况有所增加。

据来自连锁家居的分析，从各项指标的表现来看，北京二手房市场在春节后继续保持节前热度，并保持在高成交量和高价格状态。长假过后，买房的热情并没有冷却下来，反而在假期过后有所释放和增加。从供需角度看，春节后一周的新客户数量大幅上升，超过春节前，短期内将形成大规模交易。预计交易高峰仍将在3月份。

刘江(化名)想了很久是否出售，以什么价格出售。为了研究目前的房地产市场是高还是低，他毕业于北京一所知名大学的文科专业，最近甚至读了很多经济学和管理学的书籍。作为上述地铁精装房的年轻业主，这套一居室公寓是刘江和他的新婚妻子唯一的房子。他现在和他怀孕的妻子在公寓附近租了一套两居室。这套一居室公寓正在出租，这类似于投资。至于他为什么开枪，他告诉我们记者他对总趋势的判断:它将在两年内上升，可能在五年内下降。他的逻辑是:利率在下降，通货膨胀在加剧，核心城市的核心房价肯定会上涨，但实体经济疲软。如果过剩行业的一些“僵尸”企业和中小企业大面积死亡，住房需求可能得不到支持，抛售潮也不能排除。因此，他选择将这所房子变现，并将其投入自己的创业公司。虽然他也从事传统的机械产品，但他对他的公司在优胜劣汰之后将得到的空房间持乐观态度。

另一位在北京投资两居室地铁的“80后”告诉记者，利率太低，没有地方放资金，房价会再次上涨，很多人预计会上涨。他的判断是，这样一套两居室公寓肯定会涨价。巧合的是，像刘江一样，他也认为上升期大约是两年，因为“仍然存在泡沫，而且从长期来看是有可能下降的。”

一线城市的高温持续多长时间

如何在一线城市获得房价？对此，中信证券(CITIC Securities)房地产研究团队(报价:600030，BUY)在报告中分析称，一线城市人口流入和供给不足的基本面并未改变，但房价大幅上涨后是否有足够的有效需求支撑市场，值得投资者认真考虑。在产业政策不能刺激一线城市房价上涨的情况下，货币政策已经成为短期内影响一线城市房价的重要因素。

中信证券(CITIC Securities)的研究团队表示，如果宏观经济需要，2016年将出现意想不到的降息，届时房地产市场可能得到提振。如果人民币汇率能够保持稳定，降息预期将升温，这可能会推高一线城市的房价；如果2016年不降息，虽然市场会出现一两个季度的惯性，但一线城市全年的整体热度可能不如2015年，房价绝对水平和涨幅相对透支的深圳等城市甚至可能出现房价下跌。

刘江说，每天，几个中介公司的代理人轮流给他打电话预约和签合同。如果不出所料，他的房子将在3月份完成交易。另一个值得注意的细节是，刘江出售的房子是在2013年的“高点”购买的，是以290万元的税收购买的。现在含税也是290万元，但在2014年曾跌至240万元的低点。

“我们都不想谈论循环。事实上，它确实存在，而且并不像我们想象的那样遥远。”刘强说道。