鑫琦资产兑付危机调查：灰色的资产“拆分”

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从这个角度来看，齐欣的资产更有可能以公司的名义从房地产开发商那里购买房屋，然后根据这些资产的数量和价格进行分割，并将价值作为固定收益产品出售给投资者。

本报记者王

实习记者谢上海报道

春天开始后总会有一个“冷泉”。

上周，投资平台陕西齐欣资产管理咨询有限公司(以下简称“齐欣资产”)的赎回危机在上海引起轩然大波。清除赎回问题的迷雾，齐欣资产的产品运作模式也值得思考。

齐欣资产在官方网站上称其产品为“资产证券化”。然而，实际上，这种模式相当于将房价作为一种理财产品，以每股10万元的价格单独出售。对于小投资者来说，它相当于一套由许多人共同拥有的住房资产。投资者投资期满后，齐欣资产将按照出资额回购资产份额，并返还本金。

然而，非私募基金经理的齐欣资产却面临着这样的尴尬:这类资产管理公司在“拆分”资产后没有明确的监管。

贴现资产

齐欣资产管理公司位于Xi，在北京、上海、陕西、四川、海南等地设有分公司。除上海外，北京和Xi的分行与上海相似，也存在赎回危机。

齐欣资产的一名内部员工向《21世纪经济报道》记者透露:“齐欣的资产赎回涉及约17亿元资金和2000多名客户，分布在北京、Xi和上海，其中上海占90%。"

据投资者报道，齐欣资产希望通过“以资抵债”的方式与投资者谈判，这意味着齐欣资产项下的房产将以85%的转换率进行全额支付。例如，85万元的本金被给予价值100万元的房地产。

据上述人士透露，齐欣资产现有资产约27亿元，足以抵消投资者的投资总额。目前，北京和Xi的投资者通过“以资抵债”的方式偿还债务。

齐欣资产在2月19日的官方网站上宣布，截至2月18日12: 00，该公司已与投资者签署了131项资产，涉及464人，价值3.3亿元。

齐欣资产管理公司还表示，这个问题是由房地产的下跌周期造成的。

据《21世纪经济报道》记者获得的资产明细显示，齐欣资产目前有17个项目，总价值21.23亿元，分布在二线城市，主要是郑州和Xi。

在过去的一两年里，郑州和Xi的房价一直呈下降趋势。100个城市的价格指数显示，自2014年以来，Xi的整体房价一直呈下降趋势。2016年1月，平均样品价格为6406元/平方米，同比下降4.39%。郑州的房价近两年来变化很大。2013年，平均房价每年上涨20%以上，达到9700元/平方米。从2014年到2015年上半年，价格大幅下跌，最低价格跌至9000元以下，仅在2015年下半年略有反弹。

根据资产明细，齐欣位于郑州和Xi的大部分资产的单价超过1万元。以上述资产中总价最高的简媜东方中心为例，项目单价为16000元/平方米。根据搜房网的数据，这个项目本月的预计售价只有1万元/平方米左右。

关于实际资产，齐欣资产表示，经过内部审计，公司的资产可以完全覆盖投资者的总资产。经济调查局已邀请第三方审计机构对资产的真实性和可收回性进行审计，审计结果将及时公布。

另一位投资者认为，齐欣资产首次出售产品时，价格虚高。齐欣资产回应称:“公司的资产是高层建筑或项目的高品质部分，所以它的平均价格会更高。”

资产“分割”的灰色区域

更有争议的是齐欣资产的商业模式。

根据公司官方网站，齐欣资产成立于2005年7月，2012年5月更名，注册资本2亿元。是国家工商行政管理局注册的专业资产管理咨询服务机构。作为“资产证券化”的先驱，公司主要从事资产管理、投资管理、财务咨询、房地产代理和信息咨询服务。

齐欣资产在官方网站上称其产品为“资产证券化”。

事实上，齐欣的产品模式相当于将房价作为理财产品，以10万元的单位份额单独出售。对于小投资者来说，它相当于一套由许多人共同拥有的住房资产。投资者投资期满后，齐欣资产将按照出资额回购资产份额，并返还本金。

正如齐欣资产所说，它不是一家由虚拟资产融资的金融管理公司，在房地产项目中拥有一些财产。官方网站介绍，该公司的理财产品是固定收入，每月支付利息；产品期限分为六个月、九个月和一年，从100，000元开始，根据金额的不同，预期年化回报率从10.8%到15.6%不等。一位投资者向《21世纪经济报道》记者提供了购买产品时签订的合同，包括《资产购买协议》、《担保书》、《商品房买卖合同》，

固定资产收益表、公证书等文件。

根据资产购买协议，投资者的投资金额为20万元，因此，作为信用增级措施，他持有简媜东方中心一处房产23.5%的资产。

其中，合同中还有一份商品房买卖合同，卖方为河南简媜房地产有限公司，买方为齐欣资产，委托代理机构为河南恒辉房地产咨询有限公司..齐欣资产购买的房屋为预售商品房，购买价款于2012年一次性支付。

《21世纪经济报道》的一名记者给卖方和买方打了电话，但是没有人接。然后拨通了委托代理的电话，对方说他是简媜东方中心的销售部。他说他不能回答涉及业主的问题，但商品房买卖合同是房屋买卖，没有融资和借款。

从这个角度来看，齐欣的资产更有可能以公司的名义从房地产开发商那里购买房屋，然后根据这些资产的数量和价格进行分割，并将价值作为固定收益产品出售给投资者。

一位资产管理行业的律师分析道:“签订房屋买卖合同可能是一种纯粹的销售关系，也可能是齐欣私人资产与开发商之间的房屋回购协议。一些非一线城市的小开发商将暂时采取类似的方式。库存。”

齐欣资产的相关人士证实了这一观点，称:“齐欣资产与开发商部分合作，部分交易。”

在齐欣资产对投资者的初始承诺中，在投资期内，投资者相当于以成本价(市场价格的一半)接受齐欣资产项目的全部或部分房地产项目的房地产产权作为信用增级的担保，即接受价值200万元人民币、100万元人民币的房屋一年所有权。

但是，根据上述《商品房买卖合同》的价格计算，投资者相当于齐欣资产购买价格的75%。上述律师表示:“以齐欣资产的形式购买房屋时，可以与开发商协商一个低于市场价格的最优价格。”

早在2014年，由于涉嫌非法集资，齐欣资产就被推到了公众舆论的前沿。当时，一些媒体质疑齐欣资产在房展会上以半价出售房屋并捆绑理财，这可能涉嫌非法集资。

然而，齐欣资产不在私人基金经理的记录名单上，这意味着齐欣资产不是一个合法的私募机构。然而，目前对此类资产管理公司还没有明确的金融监管机构。