北京楼市全城豪宅化：五环内买新房需近千万

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当房山区的底价为每平方米30000元时，北京楼市呈现出六环路以内全城豪宅、六环路以外豪宅的局面。

根据中原地产向《证券日报》记者提供的数据，自2011年以来，在北京五环路购买一套可靠的新房子平均花费450万元、482万元、560万元、600万元和800万元。中原地产还简单预测，2016年后，你要花985万元，很容易就接近1000万元的门槛；平均交易价格从2010年的每平方米3万元涨到现在的每平方米近5.4万元。

顺便说一句，一些业内人士向本报记者透露，只有在房山区，“6万元+的时代”有望很快到来，甚至“10万元+的时代”也有望到来。

北京五环路的新房子卖了近1000万元

中原地产首席分析师张大伟表示:“五环路已经成为北京高端地产的分界线。”根据市场成交额，2015年五环路单套平均成交额为800万元，自2016年半个多月以来，五环路签约商品房单套平均成交额达到984万元。“2015年以来，五环商品房平均成交价格已进入‘5万元+’运营阶段，2016年以来，平均成交价格达到每平方米56452元。”

更重要的是，目前北京三环路基本没有新增土地供应，底价已经达到6-7万元/平方米。新西南三环外的贾凡村王迪的底价甚至高达7.5万元/平方米，预计未来房价将高达“15万元+”。正如张大伟所显示的，总的来说，五环路的土地供应越来越少，而且它长期以来一直是一个高土地生产区，土地价格创下历史新高。2015年五环路范围内出售的住宅用地底价均超过“5万元以上”，预计不仅售价将超过“8万元以上”，顶级豪宅的供应也将出现紧张。

对此，第一太平戴维斯(Savills)华北研究咨询部主任熊志坤在接受采访时表示，受年底业绩冲刺的推动，北京高端公寓成交量同比增长17.8%，达到530套。与此同时，随着优质项目的进入，高端公寓的平均交易价格大幅上涨，达到每平方米8.47万元人民币，同比增长12.6%，同比增长23.9%。

熊志坤进一步表示，由于第四季度新增供应充足，高端别墅成交量同比增长37.6%，达到417套，平均价格同比增长0.3%，达到每平方米人民币53，900元。住宅用地交易底价大幅上涨，预计未来高端项目交易价格将进一步刷新。此外，未来两年，北京有望迎来一个又一个大型高端住宅项目进入市场。虽然个别项目的拆改速度会因竞争加剧而下降，但高端住宅的整体成交量会因价格上涨和整体需求强劲而增加。

更值得注意的是，北京新建商品房市场已经进入郊区化，高端住宅明显泛滥。以房山区为例，自2013年土地集中出让以来，出现了中粮、万科、绿地、中铁、首创等品牌的房地产企业。，出售的房产超过每平方米3万元，甚至接近每平方米5万元。

房山房价将进入“6万元+”

“今后在北京，尤其是年中以后，从丰台到大兴再到房山，每个人都会看到一批‘5万元以上’甚至‘10万元以上’的项目。”张大伟曾表示，从目前来看，低密度平房物业的价格远低于同一环路其他地区的地价，这种趋势在未来北京后湾区将会改变。

事实上，据《证券日报》记者调查，位于北京西南五环路房山后湾区的万年杨光县九号将于明年年初入市。

“我们项目的价格高于周边项目，因为它是一款全智能精装产品，拥有北京首家o2o健康科技俱乐部，提供健康的云服务。”上述项目的相关人士向记者透露，万年杨光9号开发商万年姬野是市场上最专业的生态项目开发运营商，在智能精装方面优势明显，几乎没有竞争产品。目前，积累了大量的客户，其中大部分是地理客户。

据记者了解，2013年8月，北京万年基金会以15.74亿元的总价和4.2万平方米的限价商品房获得土地。扣除限价房面积后，底价达到23000元/平方米，超过了当时该地区的平均房价。

然而，2015年11月24日，位于中国西南五环路外的北京房山长阳地块吸引了7个“土豪”，即禹州、金地、首创+万科综合体、城建、中粮+天恒综合体、中铁建设和首创+保利综合体。最终，中粮天恒财团以42+22轮、42.03亿元、2.2万平方米的价格收购了长阳地块，底价高达每平方米2.95万元。

“每平方米6000元以上的土地成本缺口将增加万年杨光县空九号房的升值幅度。”据市场人士透露，随着房山战略性新兴产业的发展，未来房山生产城的整合和生产城的品质发展都值得期待。因此，目前房山已成为各大开发商争夺的重要战场。