9月以来房产销售降温 业内预计未来成交量仍将回落

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9月22日，房地产市场再次迎来了一波收紧监管的浪潮。两天之内，重庆和七个省会城市，南昌，Xi，长沙，南宁，贵阳，石家庄和武汉，加强了房地产市场的监管。除了Xi和武汉，其他六个城市都出台了限制销售的措施。

在过去的两天里，有六个地方出台了房地产市场限制，每个地方的土地供应都加快了，8月份集中推出了租赁政策，这给房地产销售的“金九银十”泼了三盆冷水。目前，9月份的房地产销售大幅下降，恐怕没有好的“金九”。

六个月内在41个城市限制销售

未来还是扩张

9月22日，房地产市场再次迎来了一波收紧监管的浪潮。两天之内，重庆和七个省会城市，南昌，Xi，长沙，南宁，贵阳，石家庄和武汉，加强了房地产市场的监管。除了Xi和武汉，其他六个城市都出台了限制销售的措施。

限制出售意味着新购买的房屋需要持有一定年限才能上市交易。自2017年3月25日厦门市首次实施限购政策以来，限购城市阵营不断扩大。据Chinanews.com的粗略统计，截至9月23日，中国已有41个城市实施了限购，限购期限为2年至10年，其中23个城市的限购期限为2年，11个城市的限购期限为3年，4个城市的限购期限为5年。

对于这一轮监管，中原地产首席分析师张大伟之前向中信经纬的客户解释过。从这一轮调控时间的集中可以看出，这是对房价仍在上涨的次热点城市的调控升级，今后类似的次热点城市也会跟进调控。“中国房地产市场的监管方向已从过去的15个热点城市逐渐转向二、三线城市。”

土地供应在9月份加速

将缓解供求之间的紧张关系

随着调控的升级，各地也增加了土地供应。根据国泰君安(601211)的宏观研究报告，9月份的土地供应和交易速度快于8月份。100个城市土地供应规划建设面积同比从43.6%增加到47.1%，主要是二线城市增幅较大。

其中，一线城市土地供应同比增速仍高达173%，二线城市同比增长4.7个百分点，至17.2%，三线城市同比下降5.5个百分点，至62%。9月份土地交易规划建筑面积同比增长35.4%，比8月份增长40个百分点，其中一、二、三线城市分别增长106.8%、51.7%和16.4个百分点，分别达到90.6%、28.4%和37%。

国泰君安宏观团队认为，上个月供应量增加但成交量同比为负的局面已经扭转，企业收购土地的热情增加，这是租赁住房市场加速建设背后的支撑力量。随着租赁住房市场的建设，以及国土资源部和住房和城乡建设部发布的在包括北京在内的13个城市推进租赁住房集体建设用地建设的试点方案，预计未来土地供应和交易将会增加。

根据《经济信息日报》之前的报道，业内普遍认为，土地交易的持续升温可以缓解紧张的供需关系。为了防止楼市持续快速上涨，虽然本月一线城市的交易面积有所下降，但安置房、租赁房和自住房的居住用地比例相对较大，满足了未来刚刚需要的市场需求，进一步实现了“住与住”。

租赁政策于8月份全面发布

会减少对非理性购房的需求

今年8月28日，国土资源部和住房和城乡建设部联合发布文件，明确提出建立租购并举的住房制度，各地政府纷纷回应。根据中原地产研究中心的统计，2017年是租赁政策最密集的一年。仅在8月份，就有超过14个城市或部门出台了17次鼓励房地产租赁的政策。在过去的一年多时间里，8个以上的省份和25个以上的城市出台了相关政策。

此外，根据《21世纪经济报道》此前的统计，未来五年，北京、深圳等一线城市将提供超过250万套租赁住房。

具体来说，北京将在未来五年内建造150万套住房，其中50万套将被出租。据上海市介绍，“十三五”期间，上海市租赁住房用地供应约占31%，共推出70万套租赁住房。在广州，未来五年将推出825万平方米的租赁住房用地，预计可供应15万套租赁住房。

在深圳，“十三五”期间，深圳将建设40万套人才住宅，比特区成立40年来的总量还要多，其中70%是出租房。此外，在企业建设过程中，不仅要分配至少20%的自住租赁住房，还要在城中村租赁100万套住房。除人才住房和经济适用房外，还将通过新建、改建、收购、租赁和资产转让等方式，存储和储存不少于10万套住房，开展住房租赁业务。

张大伟在接受中信经纬客户采访时表示，发展房屋租赁市场不仅是房地产业长期监管的政策之一，也可以给租房者更多的权利，稳定租赁关系。“这可以有效避免房地产市场的大起大落，减少非理性购房需求。”张大伟说。

自9月份以来，房地产销售已经降温

业内人士预计，未来交易量仍将下降

根据海通证券蒋超团队的研究报告(600837，诊断)，9月前22天，39个主要城市的房地产销售增长率下降到-38%，其中4个一线城市同比下降-52%，16个二线城市同比下降-41%。19个三、四线城市同比下降-22%,其中三、四线城市的销售量跌至14年来的新低，这也

蒋超团队表示，今年以来，三线、四线和五线的房地产销售为稳定增长做出了重要贡献。然而，根据对19个三、四线城市的监测，6月份的销售增长率仍为20%，8月份为零，自9月份以来为-22%，为2014年以来的最低水平。例如，芜湖市7月份的房地产销售增长率为22.4%，8月份降至-20%，9月份降至-31%；宁波8月份的房地产销售增长率为16%，9月份降至-45%；温州8月份的房地产销售增长率为30%，9月份降至-16%。

易居研究院智库研究中心主任严跃进早些时候告诉中信经纬的客户，今年6月至8月，全国房地产市场经历了大幅降温，交易量较低。在这种情况下，“金九银十”楼市成交量难以大幅反弹。“但不排除开发商因交易量低而急于推市，个别城市的交易量将略有增加。”

“今年绝对是过去三年中最糟糕的‘金九银十’。”张大伟表示，由于一线和二线城市监管政策的影响，交易量放缓，房地产市场低迷。可以预见，今年9月和10月，全国房地产市场将继续受到调控，市场成交量将不容乐观。

据新华社援引柯睿研究中心分析师杨克伟的话说，短期内，限购可能会导致房地产交易量下降。随着监管周期的延长，一些当地开发商更有可能降价并搬走，预计更多项目将加速市场进入。

方正证券(601901)首席经济学家任泽平发布了一份研究报告，称最近七个城市限制房地产销售政策的升级和扩大，以及限制购买和贷款的政策，都指向抑制投机需求。房地产政策的基本思路是抑制需求，增加供给，未来6个月房地产销售将继续下降。