多地出台楼市调控措施 抑制投资投机性需求

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鉴于部分城市房地产市场持续高烧，北京、天津、合肥、郑州等城市相继出台了房地产市场调控政策，或发布了购房风险预警。住房和城乡建设部还对一些涉嫌非法销售、恶意宣传和投机以及严重扰乱房地产市场秩序的房地产开发企业和中介机构发出警告。许多楼市调控政策的共同特点是抑制投资投机需求，稳定房地产市场，引导楼市健康发展-

国庆节前后，许多城市出台了调控房地产市场的措施。同时，住房和城乡建设部门严格查处市场违法行为。

多城市控制措施不同，这充分体现了不同城市实施政策的原则。监管会产生什么影响？房地产市场能否进一步实现稳定健康发展？检验政府宏观调控的智慧。

许多地方都出台了楼市调控措施

最近，一线城市和一些热点二线城市的房价上涨趋势没有减弱。10月4日晚，深圳出台了八项楼市调控政策措施。自9月30日以来，北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、广州等许多地方都出台了控制措施。

许多城市纷纷出台楼市调控措施，向市场发出了明确的信号:高烧不退的楼市需要降温，警惕影响实体经济发展的楼市虚火，房地产市场需要稳步健康发展。

许多业内人士分析称，预计几个城市出台的调控措施将为高烧不退的一线和二线城市的房地产市场降温。与此同时，今年房价上涨过快的其他城市可能会继续出台调控措施。

中原地产首席分析师张大伟认为，在这项规定中，北京和合肥更为严格，更具代表性。北京将把第一套和第二套普通住房的首付比例分别提高到35%和50%；第一套非普通住房首付比例调整为40%，第二套非普通住房首付比例不低于70%。此外，北京还调整了土地供应结构，90平方米以下住房比例不低于70%，强化了“控制地价、限制房价”的交易模式。北京市房协秘书长陈至分析说，北京政策的调整反映了国家要求的分类调控和优先满足刚性和自住需求的原则。

合肥调控的重点是出台“限购”措施，对本市拥有两套以上住房的居民暂停销售新建商品房，对在本市已缴纳个人所得税或社会保险证明一年以上的非居民家庭，在无力购房之日前两年内，每月暂停销售新建商品房和存量住房。此外，首付比例已经调整，购买第二套一套未还贷款的首付比例已经调整为50%。暂停2套以上商品房贷款和1套以上外国居民贷款。

一般来说，许多城市新出台的控制措施包括:限购；提高第一套房和第二套房的首付比例；第二套差别信贷政策；增加土地供应；指导土地出让的合理招标；完善商品房预售管理；加强金融监管。

抑制投机性投资需求

对于许多城市出台的调控措施，我们首先要搞清楚本轮房价过度上涨的原因。金融评论员马光远认为，仔细研究今年房价上涨的特点与以往不同，主要基于三个驱动力:第一，在“去库存化”背景下，过去两年下降周期中被抑制的需求开始释放，一线城市率先升温；二是投资需求逐渐主导房地产市场，成为下半年一线城市恐慌性购买的主要原因；第三，随着今年房地产市场的全面复苏，热点城市的土地供应明显不足，导致土地市场频繁出现“地王”，恐慌通过房企的高杠杆作用传导到住房市场。

应该说，今年下半年，房地产市场的投资和投机需求占了很大比重，相当数量的房地产资金在热点城市游弋，土地市场处于高烧状态。

因此，出台调控措施的城市都指向投机性投资需求。清华大学房地产研究所所长刘宏宇表示，从这些城市的调控措施来看，一方面强调保护自住需求，限制购房和贷款等措施，另一方面注重打击投机需求，抑制投资需求。

一些市场参与者认为，通过提高购房首付比例，特别是第二套房首付比例，将有助于降低银行信贷风险。

刘宏宇说，本轮调控不同城市的措施有不同的侧重点和政策，体现了因地制宜、因市制宜的原则。他表示，一系列措施将对稳定热点城市的房价和社会预期起到积极作用。

由于房价的快速上涨，一些房地产开发企业和中介机构经常出现投机倒把、哄抬价格等违法行为。这导致了房价的上涨。10月2日和3日，住房和城乡建设部要求济南市严肃查处房地产开发企业非法销售行为，并公布各地查处的非法和不可信赖的房地产开发企业和中介机构名单。这对规范市场秩序、净化市场环境、稳定市场价格也具有重要意义。

检验监管的智慧和效果

房价的变化与宏观经济密切相关，尤其是与信贷环境的变化密切相关。同时，房地产市场也关系到群众能否实现安居，解决群众的住房问题。因此，当房价上涨过快时，政府有必要对其进行调控。

面对新的经济常态，许多地方不仅要实现稳定增长，还要抑制房价的过度上涨。不用说，地方政府对土地财政的依赖仍然没有完全消除，地方政府对房地产市场的监管负有主要责任。此时，地方政府是否应该采取措施控制房价上涨，何时以及如何把握控制的力度，已经成为检验地方政府治理理念和智慧的重要指标。

从目前的市场情况来看，许多城市有必要出台控制措施。然而，监管的效果还有待检验。

原中国房地产协会副会长朱认为，今年年初在去库存化的背景下，国家出台了一些相对宽松的信贷政策，这在当时高库存的背景下是合适的，也解决了大量库存问题。然而，供求关系已经发生了变化，特别是在一些一线和二线城市，那里出现了房地产投机，杠杆不断增加，政策必须调整。各地要对高杠杆、高存量的两个不同城市实行分类指导政策。

也有很多人建议，调控政策应该细化，在不同的城市，甚至在一个城市实施，使调控更加精确。"在市场差异化的基础上，监管政策也趋于差异化."中原地产首席分析师张大伟表示。

因此，当一些城市房价上涨趋势明显时，应采取措施坚决遏制房价过快上涨的趋势。除了房价上涨过快的一线城市和热点二线城市之外，相当数量的三、四线城市仍处于长期的去库存化过程中。我们应该继续鼓励这些城市推出有针对性的优惠措施，以提高对自营职业的需求，并进一步促进去库存化。同时，在去库存化的过程中，我们应该避免“矫枉过正”，让市场由冷转热。