一笔经济账：当房租＞月供 亲你还淡定吗？

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自去年以来，很多人都在房地产市场上赚钱，不管他们有没有房子，那些多看房地产或空房地产的人，都逐渐失去了理性。不仅房价在上涨，房租也在上涨。最近，一篇关于房租全面超月的文章在很多方面引起了热烈的讨论。

租金超过了月租金

买房子比住酒店好

几年前，一对兄弟来到上海，他们的兄弟用30年的时间买了一套100多万的房子，每月支付4800元；我弟弟很聪明，觉得不值得买房子，因为当时每月租金只有2000元左右，如果花100多万元，他至少可以租50年。但是现在，几年后，没有买房子的弟弟开始恐慌，因为经过几轮房租上涨，他每月至少要租7000元，超过了他弟弟每月4000多元的供款。

这是最近一篇引起热烈讨论的文章中提到的一个故事。事实上，这样的例子在一线城市已经非常普遍。Z小姐是广州一家股份制银行的职员，她在2002年左右花了27万元买了一栋商品房。付清首付和税款后，她贷款20万元，20年后还清，每月还款额约1200元。目前，Z小姐已经换了工作的城市，在广州的房子已经租出去了。月租金约为3600元，约为月租金的3倍。

房租和月租之间的争论是普通人(603883，购买)在高房价下纠结心理的一个版本。自2015年4月以来，一线城市和二线重点城市的房价飙升，买房子不如住酒店:

“现在我在网上买了一些四星级的酒店，都是250元一晚。如果我买一套100平方米的房子，是800万元，足够你住32000天，差不多88年。你想住在哪个区，你想住在哪个楼层，你想住什么风格，没有物业费，不需要考虑停车位，不需要装饰你的包，不需要考虑代理费。什么税，不用交宽带费，不用打扫自己的被子……”

这些只是普通市民对房地产的纠结和考虑。一些投资者在十年前或更早的时候购买了几套或几十套套房进行投资，现在他们很容易成为百万富翁。对大多数人来说，他们面临着买房还是租房的两难境地。毕竟，很少有人真正打算在1988年入住酒店。

随着房价的快速发展，房租也上涨了。今年8月，58个城市发布的《2016年上半年租赁市场报告》显示，上半年全国租赁需求总量增加，第一、二季度增幅明显。其中，3月份租房需求最大。就租金而言，上海、北京和深圳的租金都超过了4000元/月，其中上海以5133.91元/月成为中国最贵的城市。难怪很多人惊呼，住在一线城市不仅买不起房子，而且“租不起房子，否则会成为一线城市的常态”！

低租金回报率

租售比不适合中国的国情

“未来几年的租金绝不会保持在低水平。对于今天出售的许多房屋来说，五年甚至十年之后，租金很可能会超过月供应量。”这是上述热点文章的结论。

在一线城市，如果你在五年或十年前贷款买房，租金高于月还款额是正常的。那么，在经历了几轮的房价飙升之后，我们真的能意识到房租已经超过了月租吗？

以上文章指出，房地产市场的租金收益率一般只有1%-2%。由此可见，整体租金回报率低是一个公认的现象。以深圳福田一中为例，目前一套90平方米左右的三居室和两居室的价格约为600万元，月租金约为7200元。不计管理费，计算所得的租金回报率约为1.5%。

方正证券(601901，BUY)首席经济学家任泽平在9月底发表了一份报告，“中国房地产泡沫的风险是什么？他认为，中国主要城市的静态租金收益率为2.6%，一线城市的静态租金收益率约为2%，低于二、三线城市。根据国际静态租赁回报率是4%-6%，中国的水平远远低于国际水平。但是，他也指出:“中国的房地产不是一个简单的住宅功能，而是一个综合价值体，绑定着许多资源，如户籍、学区和医院。”中国人热爱房子和家园，对文化有归属感，国际上的住房拥有率更高。"

关于租金和房价，还有另一个指标，即“租售比”，即每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之比，用来衡量某一地区的房地产投资潜力。根据国际标准，房屋出租和出售的合理比例在1:300到1:200之间。目前，一线城市和二线重点城市的租售比在1: 400以上。虽然很多专家认为租售比不适合中国国情，但这个比例也从侧面显示了租金与房价的差距。

对于在福田租房的S先生的家庭来说，租金上涨的压力非常明显。2012年，一套面积为90平方米的三居室公寓租金约为4000元，如今已涨到7500元。据了解，由于房租迅速上涨，一些房东将他们的房子分成小单元，租给单身年轻人，这不同于社区主要租给家庭的事实。然而，住在广州天河区一处旧住宅区的肖明(音译)过去常常以2000多元的价格租下两个房间和一个大厅，而整套房间的租金已经涨到了4000多元。为了降低生活成本，他只能和别人分享。

根据一份杂志的调查，34.9%的人认为如果有更多的人租房，房子的租金回报会更高，但这会刺激更多的投资者进入，房价会上涨得更快。安全感、对房价上涨的恐惧和痛苦的租房经历是买房的三个原因。

还有一种观点认为，租金比房价更能反映市场的平均需求，因为它的商品性高，投资性低。任泽平同意在大城市租房者和租房者之间存在巨大的财富差距。因此，在一个富人买房、穷人租房的社会里，租房者能负担的租金非常有限。因此，一旦租金上涨一点，需求就会迅速回落，这可能是租金涨幅低于房价的根本原因。

房奴为新贷款做出了卓越的贡献

人们对抵押贷款的高增长隐藏着担忧

在房价和租金不断上涨的现实中，许多人——不管他们有没有房子，那些关注房地产或空房地产的人，已经逐渐失去了理性，并投身于买房行列。为了获得购买更多房子的资格，许多家庭甚至请假离婚。通过这种方式，房奴们今年一再为大银行的新贷款做出贡献。

根据央行10月18日发布的最新数据，今年9月，人民币贷款增加1.22万亿元，同比增加1643亿元，新增贷款89487亿元，同比增加2713亿元。

从新增贷款结构来看，今年前9个月，代表个人住房贷款的家庭部门中长期贷款的新增额仍然很高。央行统计调查司司长阮表示，今年前9个月个人住房贷款增加了3.63万亿元，比去年同期增加了1.8万亿元，其中个人住房贷款增幅占贷款总额的35.7%。其中，9月份个人住房贷款增加4759亿元，同比增加2055亿元，占新增人民币贷款的39%。可以看出，房奴已经成为今年新增贷款的绝对主力。

令人惊讶的是今年7月的数据。根据7月份的金融数据，人民币贷款增加了4636亿元，比去年同期减少了1.01万亿元。从细分行业看，家庭贷款增加4575亿元，其中短期贷款减少197亿元，中长期贷款增加4773亿元。这表明当月新增居民中长期贷款规模甚至超过新增人民币贷款总额，也就是说，7月新增贷款几乎都是家庭贷款，尤其是个人住房贷款。

其中，深圳是一线城市中杠杆率最高的。根据中国人民银行深圳市中心支行的数据，2015年新增个人住房贷款3408亿元，增长2.1倍。此外，2015年12月，深圳住房抵押贷款平均占比很高，达到65%，远高于北上广三市，比去年同期高3.2个百分点，与70%的最高限额相差仅5个百分点，可以说贷款杠杆几乎被发挥到了极致。

一些专家警告说，居民增加杠杆率是一种危险的“游戏”。大陆抵押贷款的高增长是不可持续的，边际杠杆接近极限，房地产泡沫值得警惕。那么，真的是这样吗？

中国证券投资公司表示，尽管中国居民仍有空杠杆空间，但有必要防范居民杠杆短期内快速上升。2004年至2015年，中国居民杠杆率年均复合增长率为8%，杠杆率从18%上升至40%。美国杠杆率年均增长率为6%；就购房杠杆率而言，深圳是中国一线城市中最高的。2016年上半年，交易杠杆率和平均贷款率约为65%。今年上半年，北京的平均贷款率为51%，与香港目前的水平持平。大约55%，接近纽约近年来的水平；从抵押贷款负担比率来看，北京、上海和深圳已经走在世界前列。2016年上半年，抵押贷款负担率分别为76%、71%和122%(根据二手房的整体平均价格计算)，超过了纽约、旧金山和伦敦等国际城市。

然而，CICC首席经济学家洪亮认为，抵押贷款的快速增长可能主要是由购房需求的增加推动的，而非单一杠杆作用。与国际可比指标相比，中国目前的抵押贷款杠杆和抵押贷款承受能力并未超出合理范围。但同时指出，目前31%的抵押贷款存量同比增幅确实高于长期可持续水平，这并非没有隐忧。

回到前一个问题，对于今天出售的许多房子，五年甚至十年后租金还会超过每月的付款吗？根据任泽平的说法，有三个主要因素造就了一个不败的神话，在这个，中国的一级和二级住房价格只是上升和下降:城市化、居民收入和货币过度。在2014-2016年间，过度的货币导致房价的上涨远远超过国内生产总值和居民收入。

或者，我们可以理解，未来房价走势可能仍取决于货币政策。