马光远：9城市连夜出台调控政策 房地产真的要变天？

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政府没有能力帮助库存过剩的城市减少库存，除非它们全部购买，政府也没有能力稳定需求仍然强劲的热点城市的房价。

随着政策降温，避险需求将降温，但短期内供应短缺肯定难以解决。

有些人总是说政府不会让房价下跌，这太天真可爱了。

9月30日至10月3日，北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉相继出台限购限贷政策，北京甚至将首套房首付比例提高到前所未有的35%。为什么这些城市不断推出严格的控制措施，它们将对未来的房地产市场产生什么影响？

在我看来，在国庆黄金周期间选择这项规定并不罕见！房地产市场必须正确解读和对待政策出台的时机和高层管理人员的态度。

首先，大多数城市选择在半夜引入控制措施，这绝不是一个“可有可无的行动”。

包括北京、天津等城市。在国庆黄金周和过去的房地产交易黄金时期出台了控制措施，这显示出明显的市场降温迹象。从房地产政策的历史来看，许多城市选择在半夜出台措施，这是前所未有的。特别是郑州，10月1日出台限购政策，10月3日又出台贷款限制政策，第一套房和第二套房的比例分别提高到30%和40%。我从未在三天前看到过两项监管政策。这表明最高管理层不能容忍当前房价失控的局面。如果在国庆黄金周期间房价再次飙升，市场将明显陷入无法控制的局面。

第二，监管的目的不是抑制房地产，而是抑制投资投机需求，抑制恐慌性购买，平抑市场情绪，降低房地产市场的杠杆作用。

从目前九个城市采取的措施来看，虽然力度不同，但很明显，政策都指向非住宅需求，打击投资需求的目的非常明显。我多次指出，今年的政策完全偏离了“去库存化”的主题，但这与中国房地产市场的基本面是一致的。

我一直认为，在中国这样一个巨大的市场中，政府没有能力帮助库存过剩的城市囤积居奇，即使他们购买了它们，也没有能力稳定需求仍然非常旺盛的热点城市的房价。显然，这是一个政策悖论。为了节约，政策必须放松，但一旦放松，热度就不会变热，也不应该变热。这是市场的结论。

第三，今年房地产应该很热，但这超出了许多人的想象。

去年，我鼓励大家买房，并认为2016年一些城市的房价会大幅上涨，但市场疯了，这让我始料未及。

出人意料的原因是我低估了两点:首先，我低估了今年全球资产短缺的情况。在今年的房地产需求中，避险需求的比例超出想象；第二，许多城市的土地饥渴营销被低估了。在火热的房地产市场中，一些城市的土地供应严重不足，导致土地纠纷频发。

截至目前，上海50%的土地供应计划尚未完成。北京方面计划今年供应1200公顷住宅用地，但只供应了100公顷，而且连续5个月没有出售住宅用地，导致9月份市场出现严重恐慌。随着政策降温，避险需求将降温，但短期内供应短缺肯定难以解决。

第四，在监管和控制的大棒下，市场会低头吗？

无论购房贷款限制是真是假，无论地方政府多么不愿意，市场肯定会降温。事实上，市场的转折点出现在今年4月，高潮出现在下半年，尤其是8月。关键是各种促销控制措施引起的恐慌。

至于房地产泡沫可能对中国经济造成的损害，我们可以从去年的股市崩盘中吸取教训。面对疯狂的市场，没有人敢玩火。因此，市场的迅速降温是不可避免的。但这并不意味着房价会下跌。在过去，总会有一场比赛。因此，我坚持认为中国房地产市场将在六个月内发生变化。

第五，限制购买和贷款的目的是为了拯救房地产，而不是抑制它。

当然，中国房地产的好日子肯定已经结束了。永远不要天真地认为房价不会下跌。有些人总是说政府不会让房价下跌，这太天真可爱了。政府愿意让股市下跌吗？政府想看到自己的钱被困在股市吗？中国房地产市场的总市值已经接近350万亿人民币。面对这样的市场，没有一个政府有能力阻止市场下跌。这是一厢情愿。

对此，政府一夜之间出台了调控措施，不是为了打压房地产，而是为了挽救房地产，防止房地产市场疯狂后继续暴跌。或许这一轮政策的主要目的是让市场回归理性，防止快速下跌。