深圳楼市调控满月：最严去杠杆开始 房价初降

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自2015年以来一直高歌猛进的深圳房地产市场，终于在有史以来最严格的新政监管面前低头了。

从热到低，从上涨的价格到下跌的价格，它们之间只有一个“深八”。在“深八条”出台后的一个月内，深圳楼市开始“严打”:去杠杆化和升级，不仅规范了开发商和中介机构的售房行为，还严格查处了首付贷款，收紧了贷款资格审查。全面去杠杆化直接导致了房地产市场交易的大幅下降和价格的松动。

深圳楼市呈现出本轮房地产调控最严格的趋势，事实上已经成为各地效仿的对象。为什么是深圳？此前，根据深圳有关部门和金融系统的调查，房地产市场已成为投资和投机的聚集地，高杠杆购房也伴随着高风险。

从北京楼市调控到最近资产泡沫的防范，房地产市场的周期性调整是不可避免的。深圳成为风暴的第一个现场。继1月份的“深八篇”之后，楼市供需双方已进入观望阶段，市场交易和价格将进入深度调整期。

狙击手首付

10月4日，深圳发布了“深八条”，这是继“3月25日”之后又一次收紧楼市调控政策。

随后，深圳市场的许多开发商和中介机构接受了深圳有关部门的暗访和检查，许多公司因非法销售而受到调查。

在打击的浪潮中，高杠杆首付融资已经成为目标之一，如p2p、小额贷款公司、担保公司和房地产代理。

10月27日，深圳市市场监管局突击搜查了世界银行(002285，BUY)、其世界银行小额贷款和世界银行基金、从事房地产金融业务的p2p企业、中原、链家、米德兰等42家从事房地产经纪服务的房地产中介机构及其上下游关联企业。

据官方消息称，深圳合仕达运营的p2p网上贷款平台从去年10月开始推出一系列房地产项目贷款产品，为购房者提供购房资金。贷款资金比例超过购房款的50%，年利率高达15%，涉嫌构成“首付贷款”，是有关部门禁止的违规行为。

《21世纪经济报道》记者浏览了“和石”官方网站，发现其日常财务管理涉及房地产止赎贷款、抵押贷款和涉嫌首付的房地产项目贷款。

例如，网页上某房地产项目的贷款金额为275万元，年利率为13%，贷款期限为3个月，而借款人被描述为“从事房地产经纪多年”。

市监察局表示将进一步核实上述情况，并根据调查结果将其移交给主管财政部门。对此，和实董事长杨俊杰否认公司参与首付款项目，并表示平台上的房地产项目多为按揭贷款，没有国家法律禁止的房地产融资项目。

在对世界联合房地产旗下的深圳世界联合小额贷款有限公司(World Union Microfinance ltd .)的检查中发现，主要为购房者和其他消费者提供信用贷款的“家园云贷款”的主营业务，部分来自世界联合集资互联网金融平台，资金流向是否用于支付购房首付款需要进一步核实。据世界银行有关人士称，这是一次例行检查，在检查过程中，没有发现公司的业务活动有重大违规行为。

深圳市市场稽查队执法人员表示，首付款使得一些金融平台提高了资本杠杆率，这实际上推高了房地产市场。

"现在房地产市场的金融属性很强."深圳中原研究中心主任王飞分析说，新政对市场投机的影响最大、最直接。受监管的深圳房地产市场正在经历去杠杆化过程。"对新网站、银行和中介机构的审查都是为了去杠杆化."

王飞认为，去杠杆化也是新政的重要目的之一，以防范金融风险。这项新政是历史上最严格、最有力的监管。

严格审查贷款资格

除了严格调查首付中的高杠杆率，银行还开始在操作过程中严格审查抵押申请。

作为客户，《21世纪经济报道》记者致电一家国有银行深圳分行负责按揭贷款的经理宋，了解到“贷款购买审核的资格比以前严格得多，文件必须完整，提供真实信息。”据其解释，贷款记录，收入证明，婚姻状况等。所有人都需要提供详细的证明，而且客户还需要签署承诺书。

据悉，从10月28日起，二手房、二手房和预售的销售合同中增加了“声明”，确认双方提供的证明材料的真实性。

此外，“首付款的来源将受到严格检查，中国人民银行也将对客户数据进行审查。一旦发现问题，客户将被要求提前还款。”“在过去，空会有中介钻，这是不可能的，现在，预计这种趋势不会改变很长一段时间。”

“即使满足其他条件，如果首付款资金来源不合格，贷款也不能发放。”深圳综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任丁松指出，新政中的一系列措施，如“限制贷款”，是最严厉的去杠杆化措施之一。它使用货币手段来提高贷款的资格门槛。目前，银行发起的最严格的资格审查主要是在首付资金来源方面。

深圳多家中介机构表示，首付来源已成为重点审计对象，即从购房者的资金来源中再次追踪首付贷款。

根据中国人民银行深圳市中心支行的最新消息，要加强住房贷款审查，建立核实房地产资金来源的工作机制，重点核实首付资金来源和购房者的偿付能力。

彭博社援引知情人士的话说，央行、银监会等金融监管机构正密切关注深圳房地产行业的融资风险，要求商业银行严格审查住房贷款申请。如果首付来自高杠杆融资贷款，他们就不能发放贷款。

丁松认为，深圳楼市目前正在经历“限购”、“限贷”、“限价”的全面调控，后续市场将受到明显影响。

房价开始下跌

在一系列严格的调整下，深圳的房价开始显示出降价的迹象。

首先，交易量急剧下降。10月份，全市新增商品房成交量为42.25万平方米，同比下降22.1%；二手房成交量为52.75万平方米，同比下降6.2%。

11月1日，深圳市规划和国土资源委员会宣布，10月份深圳市新建商品房平均成交价格为55611元/平方米，低于9月份的水平；二手房市场数据显示，约70%的二手房业主降低了报价。

根据国家统计局10月份上半年的监测数据，15个热点城市中有13个城市的房价涨幅收窄，10月份上半年深圳新建商品房价格下跌0.3%。

据Q王芳数据研究中心统计，南山区在保持“7字头”三个月后，价格降至63，841元/平方米，被福田区以67，332元/平方米的价格赶超，盐田区回到“4字头”至41，134元/平方米，龙岗区保持最低价格32，977元/平方米。

丁松表示，在新政实施后的第一个月，一些统计数据是在8月和9月累计的未完成交易。由于数据滞后，显示的数字可能高于实际营业额。

“在引入监管后，市场预期的反应将比我们预期的更快。”王飞表示，仅在新政颁布后的第一周，许多房地产价格就被下调。买卖双方对未来市场都不乐观，消费者信心下降，市场明显降温。大多数人认为这一轮调整将持续一段时间。

深圳房地产研究中心主任王峰表示，新政的力量正在逐渐显现，市场更加理性。

丁松认为，新政的去杠杆化才刚刚开始，这一趋势将在明年上半年继续，交易量和价格不会进一步上升。

持有相同观点的王飞认为，低成交量至少会持续到明年第二季度，而且不太可能反弹。开发商、新房和二手市场都需要适应这些新变化。