深圳一套房可换里约2.5套 “奥运城”地产均价2.24万元

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随着2016年奥运会的开幕，南美洲的海滨城市里约热内卢也闯入了公众视野。近日，与会代表团对奥运村生活环境的“唾弃”充斥互联网。从里约热内卢和巴西的房地产市场来看，《第一财经记者》获得的数据显示，今年上半年，巴西20个城市的房价实际下降了4.45%，其中第二大城市里约热内卢的房价是中国最高的，6月份的平均成交价格约为2.24万元/平方米。深圳最近的月平均房价是每套56，720元，这意味着如果你在深圳买一套，你可以在里约买2.5套。

另一位长期关注巴西房地产的人士告诉记者，力拓房地产存在明显的贫富分化，富人区的房价高达6.3万元/平方米，而穷人区的居住环境却很差。

富人区的房价每套超过6万英镑

里约热内卢是葡萄牙语，意思是“一月的河流”。它曾是巴西的首都，位于巴西东南沿海地区，东南濒临大西洋(600558，BUY)。作为巴西第二大城市，里约是巴西乃至南美的重要门户，也是巴西和南美经济最发达的地区之一。它被誉为巴西重要的交通枢纽和信息通信、旅游、文化、金融、保险中心。正因为如此，里约的房价在巴西排名第一。

巴西fipezap房地产指数显示，今年6月，里约热内卢的房价在全国所有城市中排名第一，平均每平方米10，643雷亚尔，约合人民币22，400元(按当前汇率计算，下同)；圣保罗位居第二，每平方米8593雷亚尔，约合人民币18100元；中国首都巴西利亚位居第三，面积为每平方米7969雷亚尔，约合人民币16800元。巴西最大城市圣保罗和巴西第二大城市里约的平均房价与5月份基本持平。

从全国情况看，巴西房价基本停滞不前。根据菲佩扎普房地产指数(fipezap real estate index)，今年6月，巴西20个城市的房地产市场平均价格为每平方米7608雷亚尔，约合人民币1.6万元，较上月上涨0.13%，低于同期0.72%的通胀率。这是巴西物价涨幅连续第八个月低于通胀水平。今年上半年，巴西20个城市的房价上涨了1.38%，而在过去的12个月里，房价上涨了4.52%。由于今年上半年巴西的通货膨胀率达到6.1%，今年上半年巴西20个城市的房价实际下降了4.45%。

除了市区，里约基本上分为南区、北区和西区。南区有海滩、狂欢节和马拉卡纳足球场。西区是里约热内卢新开发的地区。整个地区主要是高端住宅建筑，吸引了一群富人居住，并拥有豪华的购物中心。北区是一个有大量穷人的贫民窟。一位长期关注巴西房地产市场的人士告诉记者，力拓的住房明显分为富人区和穷人区。海滩上的勒布朗区是里约房价最高的地区。一平方米的价格已经达到17，300雷亚尔，相当于63，000元人民币。相反，里约贫民窟的生活环境很差，但对穷人来说却很划算。在生活了一段时间后，拥有永久产权的土地是在大城市获得的，其中许多来自巴西内陆。

受世界杯和奥运会的影响，巴西里约热内卢的房价在2008年至2013年间上涨了200%以上。2013年后，经济波动影响了巴西的房地产市场，住房增长疲软，写字楼销售下滑。据《华尔街日报》报道，在增长率急剧下降和抗议活动升级的双重压力下，2014年巴西写字楼的销售额仅为5.84亿美元，2013年为6.986亿美元，2012年为19.2亿美元。

尽管经济的崩溃和房价的飙升开始让购房者犹豫不决，但在巴西，年轻人普遍接受租房居住和结婚。一位熟悉当地生活的中国人表示，包括里约人在内的巴西人对住房有着长期以来的珍视态度，他们会竭尽所能，但他们不会像许多中国人那样高大。

此外，在巴西，有一些稍微远离海岸的沿海地区，还有一些二手房出售。拥有8间卧室、9间浴室的海滨住宅，配有一个小型室内游泳池、一个大花园中被鲜花环绕的椰子树、实木家具、地毯和挂画，都是现成的，充满南美乡村风情，建筑面积13，880平方米，位于帕拉蒂。这是一栋典型的南美海滨老房子。记者在面向中国买家的全球住房平台juwai.com进行了调查，发现该房产来自苏富比，土地面积为1544平方米，报价约为1亿元人民币。此外，位于阿尔马桑多斯布兹约斯的4居室、4浴室、建筑面积4842平方米、土地面积1000平方米的房子，总价为1205万元，基本相当于北京东四环朝阳公园约150平方米的高品质二手房。

中国投资者兴趣不大

近年来，从洛杉矶到温哥华和伦敦，再到冉冉升起的悉尼和墨尔本，中国个人和机构投资者对海外重点城市表现出极大的兴趣和强大的购买力。但从数据来看，巴西房地产似乎不是中国投资者青睐的目标。记者从juwai.com获得的中国买家对巴西房产的兴趣指数变化图显示，中国买家对巴西房产的购买意愿指数从2015年7月的140下降到2016年7月的60，下降了58%。该购买意愿指数是根据网民对juwai.com住房的查询、经纪人联系信息的获取、建材需求和电话咨询等情况编制的。

juwai.com美洲区负责人马修·摩尔在北京时间8月8日接受《第一财经记者》采访时表示，中国在巴西的房地产投资不是由奥运会推动的。他甚至说:“里约奥运会给巴西带来的与其说是福，不如说是祸。”

“巴西最近的经济和政治动荡，加上国际媒体对巴西奥林匹克设施的负面报道，使巴西经济看起来一团糟。有关水质问题的报道更糟糕，因为这是巴西房屋吸引中国买家的卖点之一。”马修告诉记者，中国买家在巴西买房的主要动机是生活方式。根据juwai.com的调查数据，2015年，生活方式是中国买家询问巴西房屋的主要动机。然而，事实是，大多数中国房地产投资者对巴西知之甚少，而且巴西在政治和经济动荡时期举办奥运会也不太幸运。巴西未来可能会给中国买家留下不好的印象。

“另一方面，中国是巴西最大的进出口市场，因此你可能会看到，一些中国公司将利用这一时期加快对商业地产和基础设施以及其他M&A活动的投资。”马修预测，对于数以千万计的中国个人房地产投资者来说，巴西房地产营销人员也可以将问题转化为机遇，他们或许能够说服投资者，目前的糟糕形势实际上是进入市场的好机会。在接下来的12个月里，将会有许多讨价还价的投资者接踵而至，更有经验的中国投资者、企业和与巴西有关系的中国人最有可能采取行动。

从数据来看，这不是一项容易的任务。今年7月，juwai.com的巴西住宅意向指数与2015年7月相比下降了58%。最近几个月的下降似乎在加速，在6月和7月达到了过去18个月的最低水平。

“现在我们还没有看到本月出现任何反弹的迹象。在juwai.com，这意味着网上房源的访问量减少，中国买家对巴西房产的查询也减少。”马修说。

然而，并不排除其他国家的财团对逢低吸纳感兴趣。《华尔街日报》最近报道称，在巴西经济衰退和政治动荡期间，黑石集团(Blackstone Group)、布鲁克菲尔德地产公司(brookfield Property Company)和普罗洛斯(ProLogis)等全球房地产投资者正前往巴西寻找“便宜货”。