严防“疯楼症”扰乱经济转型步伐

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从一线城市到二线和三线城市，从沿海城市到中心城市，从飙升的房价到频繁的“地王”...自去年以来，房地产市场一个接一个地兴奋和高潮，“疯狂建筑病”已经蔓延。

根据8月份的统计，在70个大中城市中，有64个城市和57个城市的新房和二手房价格都在上涨，分别比上个月增加了13个和6个；在新增商品房价格环比上涨的64个城市中，有31个城市环比上涨，25个城市环比上涨超过1%，同比涨幅高达44.3%；在二手房价格环比上涨的57个城市中，有30个城市涨幅超过1%，18个城市涨幅最高，为4.5%。杭州、厦门、合肥、南京等。为了给房地产市场降温，政府出台了限制购买和贷款的政策。

当房地产市场早些时候深受去库存化压力的时候，为什么疯狂的市场会在一瞬间重现？

首先，它是由信贷驱动的。根据央行8月份发布的金融统计数据，当月人民币贷款增加9487亿元，其中家庭贷款6755亿元，短期贷款1469亿元，中长期贷款5286亿元。以抵押贷款为主的家庭部门中长期贷款的比例为55.71%。

上市银行半年度报告显示，四大国有银行新增贷款的55.72%投向住房抵押贷款领域，达到13，790亿元；上半年，a股上市银行新增贷款的46.58%投资于住房抵押贷款。实体经济缺乏亮点，私人投资增速放缓，商业银行风险定价能力较低，偏好抵押贷款，导致信贷资金不断流向房地产市场。

其次，杠杆被拉起。根据央行的数据，7月份人民币贷款增加了4636亿元，家庭贷款增加了4575亿元——几乎所有新增贷款都来自抵押贷款。2008年，抵押贷款杠杆率(抵押贷款余额/存量商品房价值)仅为18%，去年年底上升至39.5%；据国信证券(002736，BUY)分析师董德志称，如果目前的住宅贷款利率保持不变，今年的杠杆率将达到44.7%。根据嘉里研究中心的数据，上半年绿地控股(600606，收购)、万科A (00002，收购)、碧桂园(港股02007)、恒大和保利的负债率均接近或超过80%。荣鑫中国(港股03301)去年的销售收入为295亿元，但今年的土地收购总价超过了345亿元。

第三，土地供应不足。上海在头七个月只完成了规划土地供应的30%，而北京已经连续三个月没有供应一个住宅用地。炎热的城市土地供应短缺。今年一线城市69块住宅用地的平均底价为20415元/平方米，比去年的11533元/平方米上涨了77%。

去库存化和去杠杆化是经济转型的主要任务。如今，房地产确实在去库存化，但它是杠杆化的；就整体经济而言，这是一种转移杠杆的方式，即在提高房价后，逐步将债务转移到住宅领域。“疯狂建房病”加剧了整个经济的房地产化和去工业化。一些关于私营企业出售工厂和房屋以及投资房地产的报道不时出现在媒体上，这是一个活生生的例子。

今年5月，权威人士在《开盘第一季总趋势》中强调:“房子是给人住的。这一定位不能偏离。有必要通过人们的城市化来“积累”，而不是通过增加杠杆来“积累”从这个角度来看，当前的“疯狂建房病”应该是供给方改革“偏差”的结果；如果不及时纠正，将会打乱经济转型升级的步伐。

国务院发展研究中心前副主任刘世锦最近表示，房价飙升推动了房地产投资反弹，甚至导致一些即将投产的行业再次投资并继续扩张。“我个人认为，这是对转型的一种干扰，这种拉动增长的作用只会持续一两个季度，然后它就会回到所谓的正常状态。比如，房地产投资，我估计它在不久的将来会恢复正常状态，更不用说负增长，很可能是零增长”。