房地产市场分化进一步加剧 库存杠杆风险犹在

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5月26日，中国房地产协会发布了《2016年中国房地产上市公司评价研究报告》和《2016年中国房地产上市公司排行榜》。报告显示，2015年，房地产开发投资增速降至17年来的最低点，市场分化进一步加剧。

市场分化加剧

本次评价的研究对象是沪深两市的124家上市公司、内地在香港的70家上市公司和海外的4家上市公司，共计198家。与2015年相比，新增7个，退出11个。报告从上市企业、资本市场、经营规模、抗风险能力、盈利能力、发展潜力、经营效率、社会责任和创新能力等方面分析了房地产上市企业的个人战斗价值和整体绩效得分。

根据《报告》，万科2015年实现销售额2614.7亿元，销售面积2067.1万平方米。在第九年，它排名第一，在全国的市场份额增加到3%；中国海外发展和绿地控股紧随其后。恒大地产、万达商业和保利地产(报价600048，买入)分别排名第4-6位，华润置地、R&F地产、碧桂园和华夏幸福(报价600340，买入)分别排名第7-10位。

报告显示，2015年，中国房地产上市企业资产大幅增加。总资产平均586.18亿元，同比增长30.88%；平均净资产157.71亿元，同比增长23.44%；房地产业务平均收入117.73亿元，同比增长22.95%。在各项规模指标中，总资产和房地产业务收入的平均增长率分别提高了7.46和18.96个百分点，净资产的平均增长率基本保持稳定。

不同城市房地产市场的差异也反映在相应公司的业绩上。报告显示，虽然房地产上市公司的收入和资产规模有所增加，各项指标的增速也较上年有所回升，但从公司利润增长率分布来看，2015年两极分化程度加深，2015年业绩大幅增长和大幅下滑的企业数量超过2014年，市场分化进一步加剧。

此外，凭借先进的技术、持续的创新、高质量的产品和综合服务，房地产供应链中的一些上市公司表现更好，品牌影响力日益扩大。例如，高端品牌的厨房电器、Boss电器(报价002508，购买)、东方宇宏(报价002271，购买)、卡伦建材、朱权建筑装饰股份(报价603030，购买)、金龙腾等。已经成为各自领域的佼佼者。

库存杠杆的风险仍然存在

根据该报告，尽管房地产成交量创下新高，但房地产开发投资的增长率已降至17年来的最低点。一、二、三、四线城市的市场分化进一步深化。一些三线、四线城市库存高，房价低迷，这与一线、二线城市的热销和房价快速上涨形成鲜明对比。

与此同时，行业杠杆水平有所提高。报告显示，2015年，房地产行业债务水平保持在较高水平，平均净负债率为96.09%，比2014年上升7.23个百分点，创历史新高。一方面，长期负债水平高反映出企业依靠借贷扩张的模式没有明显改善；另一方面，年内销售的恢复导致现金流的改善，企业业绩的保证在短期内有所改善。此外，2015年，虽然房地产市场实现了较大的销售增长率，但行业整体高库存并未大幅改善，上市房地产企业库存水平仍保持两位数的增长速度。2015年，房地产上市企业总库存约为5.88万亿元，企业平均库存约为300亿元，同比增长约25%。然而，销售的恢复导致了库存周转率的恢复。2015年末，房地产上市企业存货周转率小幅上升0.01至0.37。