房地产行业“增收不增利”局面加剧

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根据房地产上市公司的季度报告，许多房地产上市企业都取得了“良好的开端”，营业收入和销售面积大幅增加，个别公司的月度业绩达到了历史最高纪录。然而，由于监管政策收紧，5月份一线城市的交易量大幅下降。分析人士指出，房地产行业的分化将会更加突出，领先的房企将会取得更好的成绩。

在第一季度报告中增加收入并不会增加利润

在去库存化和宽松信贷政策的影响下，以上海和深圳为代表的一、二线热点城市一季度房价和成交量同比大幅上升，一线城市房地产企业收益明显。

目前，已有137家沪深上市房地产企业发布季度报告，实现营业总收入2238亿元，同比增长49.4%；预收账款11433亿元，同比增长52.5%。

受一线城市商品房结转收入同比增长的影响，今年一季度部分上市房地产企业销售业绩创历史新高。保利地产(报价600048，BUY)在今年3月实现了销售业绩的大幅增长。单月签约金额222.34亿元，同比增长197%，环比增长150%，创3月份新高；一季度，万科累计销售面积545.7万平方米，销售金额752.4亿元，同比分别增长37.6%和59.5%，增速为五年来同期最高。中粮地产一季度营业收入同比增长390.06%。

值得注意的是，得益于一线城市限购和高地价的“溢出效应”，二线城市一季度楼市回暖导致中小房企业绩大幅提升。新城控股(报价为601155，收购)、栖霞建设(报价为600533，收购)和复兴股份有限公司(报价为000926，收购)等上市公司的第一季度经营数据显示，它们受益于合肥、南京、苏州和武汉等二线城市住房市场的回暖，第一季度业绩大幅上升。

然而，在收入大幅增长的背后，上市房地产企业的利润率却继续逐年下降。根据第一季度报告，房地产上市企业的平均毛利率和净利润分别只有29%和7%，两者均呈现同比下降趋势，特别是去年同期的净利润为9.8%，同比下降2.8个百分点。这表明，房地产行业收入增加而利润不增加的情况进一步加剧。

中小住宅企业有喜怒哀乐

虽然第一季度房地产行业整体有所改善，但房地产企业的绩效差异明显。在沪深两市137家上市房地产企业中，有39家上市房地产企业一季度出现亏损。

第二季度，一些城市收紧了房地产市场政策，买家进入市场变得更加谨慎。一线城市的营业额已经下降。以北京为例。5月上半月，北京楼市成交量环比下降30%。中原地产首席分析师张大伟认为，在第一季度爆发后，市场显示出回落的迹象。总体而言，在调控的影响下，北京、上海和深圳都显示出放缓的迹象。

截至5月23日，根据深湾行业分类，两市29家上市公司已公布上半年业绩预测。目前，发布半年业绩预测的房企主要是中小房企。有些公司业绩不佳。其中，城市投资控股(报价600649，买入)、荣丰控股(报价00668，买入)和冠城大同(报价600067，买入)预计净利润同比大幅下降。荣盛房地产，好集团(报价00667，购买)，滨江集团(报价002244，购买)，等。尹仲股份有限公司(报价为600745，买入)，表示将在前期进行全面转型，预计上半年净利润同比大幅增长。

虽然目前领先的房地产企业没有发布上半年业绩预测，但根据4月份的销售数据，该类房地产企业的销售面积和金额预计将大幅增加。今年前四个月，万科的销售规模已经超过1000亿元。万科4月份的销售数据显示，4月份销售面积为264.2万平方米，同比增长80.6%；销售额为356.5亿元，同比增长一倍。今年1-4月，累计销售面积809.9万平方米，销售额1108.9亿元，同比分别增长49.4%和73.0%。

保利地产宣布，4月份的签约面积为141.59万平方米，同比增长44.22%；合同金额达到200.61亿元，同比增长50.24%。1-4月，公司实现承包面积485.12万平方米，同比增长89.24%；合同金额达到651.86亿元，同比增长98.39%。

此外，韩毅智库近日发布的《2016年1-4月中国典型住宅企业销售业绩150强排名》显示，2016年1-4月，45家典型企业中有近一半实现了三分之一的年度销售业绩目标。其中，首开、恒大、申晔、徐汇、越秀、融创等企业表现良好，实现了40%以上的年度业绩目标。首批股份(报价为600，376股，已购买)和恒大地产在头四个月分别实现销售额123亿元和907亿元，分别实现年度业绩目标的48%和45%。