经纪人眼中的北京楼市：从＂价高者得＂到有价无市

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在之前的大市场中，北京的二手房市场有一些夸张的场景。例如，在多人抢劫房屋的情况下，通过抽签、抽签和投标来确定购买者。在许多人等待谈判的同时，“出价最高者获胜”的模式今年也“重新出现”，集中在交易最热的3月份。

“今年3月，在我们的一家商店里，最多有8个顾客在等待房子的谈判。最后，它以“最高价出售。”连锁房地产学院院长马宁在接受《21世纪经济报道》采访时说。

今年春节后，北京的房地产市场经历了一个需求和供应激增。其中，二手房交易敏感，最容易出现大幅上涨或大幅下跌的波动，其变化往往被视为市场的先行指标。

马宁覆盖海淀区和西城区，拥有20多家门店，是北京的核心区域。在今年的市场上，该地区经历了从热到冷的广泛变化。由于雨翔校区的存在，这一地区的交易呈现出一些不同的特点。

根据北京市住房和城乡建设委员会的数据，从今年2月到4月，北京的二手住宅网数量分别为15，149套、32，009套和24，312套。但从短期趋势来看，截至4月中旬，北京的二手房交易量已连续几周下降。根据国家统计局发布的数据，今年4月，北京二手房价格同比上涨3.7%，同比上涨37.2%。

昂贵的“学区”

“从我们的感觉来看，春节后市场变化最为明显。首先是客户突然变得非常多。”马宁说，按照惯例，二手房市场通常在春节后有一个市场，但它往往从长假后的一段时间开始。但今年的不同之处在于，在春节后的两三天，顾客们争相签订合同。

他说，人们立即发现，在许多名单中，业主开始提价，他们在谈判桌上“当场提价”。

“最多的时候，店主在谈判中四次提价，而总价增加了五六十万。但最后我还是签了名。”马宁表示，在几乎每一轮二手房市场中，业主都会提价，买家也会支付房价。

根据马宁的粗略统计，在他所覆盖的“大学区”，春节后的两个多月里，二手房平均交易价格上涨了约1万至1.5万元，涨幅约为12%-15%。即使与过去几年相比，它仍然“热”。

他说，在此之前，北京楼市有两大行情。从2006年到2007年，北京二手房的平均价格从当时的6000元左右上涨到12000元，价格翻了一番。经过2008年的调整，从2009年初到2010年，平均价格从10600元上涨到24000元，也翻了一番。

当时，北京二手房市场出现了一些夸张的场面。例如，在多人抢劫房屋的情况下，通过抽签、抽签和投标来确定购买者。就像文章开头提到的情况一样，这种情况今年也“重新出现”，集中在交易最热的三月份。

马宁表示，一旦出现“竞价购房”的情况，最终成交价格往往会比报价高出40万至50万英镑。

这种情况大多发生在学区住房交易中。“我们遇到的最夸张的情况是，房主邀请所有有意买房的顾客到酒店吃饭，顾客在餐桌上出价，最后房子卖给出价最高的人。”马宁表示，与普通二手房交易相比，学区买家对价格的接受程度更高。

其中，在玉香校区的一个二手房小区，面积约50平方米的房屋单价从春节前的8万到9万，到春节后的10万左右。在最高点，一些房子的单价已经超过了11万元/平方米。

压抑的需求

对于有经验的经纪人来说，关注最初的线索往往可以判断市场趋势。

据悉，链家地产将其房屋分为三大类，其中甲级房屋为高品质房屋，户型好，价格合适；乙类次之；丙类房屋多为公寓式差的房屋或业主不诚心诚意出售的房屋。

马宁表示，一旦甲、乙类房屋库存大幅减少，前来咨询的客户数量迅速增加，往往意味着一个大市场即将出现。相反，在住房充足的情况下，顾客的减少是市场降温的前兆。

在目前的北京市场，有两个主要现象。马宁指出，在大多数情况下，卖方不降价，买方不跟随价格，这也是最近市场降温的主要原因。

另一部分是“连载清单”，即在换房的需求下，由于新的房屋买卖协议的签订，现有的房屋急于售罄。一些供应商面临降价的压力，一些客户甚至主动降价。

在目前的北京二手房市场上，对房屋置换的需求很大，但“连续订单”的比例并不高。马宁判断，在他负责的地区，约70%的二手房交易都是需求改善，而“挂单”在整个市场中的比例并未超过10%。

在某种程度上，这也决定了北京市场的走向。

马宁认为，在北京楼市的前两次行情中，由于当时没有“限购令”，投资在市场中所占比例很大，市场持续时间较长。现阶段，需求主体主要是首次购房和装修，对价格比较敏感。因此，一旦价格上涨，交易量将迅速受到抑制。

其中，4月1日以后，他负责的“学院区”整体交易量下降了50%左右，该区域的学区交易量也大幅下降。在他看来，其中一些需求受到了3月份透支的影响。

不过，马宁表示，这部分需求并没有完全消失，而只是处于低迷状态。“我们仍然可以看到，大量的客户想买房子，这个数额迟早会公布。”