专家：房价泡沫的本质是地价泡沫

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国家统计局刚刚发布的4月份70个大中城市的住宅销售价格统计数据显示，一线城市的增速较上月有所放缓，而二三线城市的增速开始扩大。与此同时，房价也导致了土地价格的大幅上涨。南京、苏州、合肥和厦门等二线城市最近频频出现“地王”。数据显示，今年前四个月，二线城市土地出让金超过1100亿元，占全国土地总成交额的70%，同比增长280%；二线城市的平均房价同比飙升180%。

在一些地区，新地王的底价已经超过了目前一手住房的价格。例如，5月18日，保利以297.8%的溢价赢得了浦东周浦镇的一块土地。业内人士估计，未来售价可能超过75，000英镑，而该地区新房的当前售价在33，000至44，000英镑之间。这种现象产生了强烈的上升预期。可以说，中国的房地产市场现在属于“地价泡沫”阶段。

地价泡沫是如何形成的？毫无疑问，这是供需双方共同努力的结果。首先，一些地方政府利用房价上涨的机会提高基准地价，有的甚至提高了两倍以上，从而推动了地价的上涨。此外，政府还控制供应数量，造成稀缺效应。现在，一些地价高的城市已经开始冻结土地市场供应，这无疑会火上浇油。

在需求方面，由于本轮价格上涨和去库存化十分激烈，住房企业需要补充新的土地开发项目。由于银行利率持续下降，实体经济低迷导致社会融资成本降低，房地产被视为低风险项目。在资产短缺的背景下，各种融资机构主动为房地产开发商提供低成本的信贷，导致房企“缺项目不赚钱”，鼓励企业高价抢地。

过去十年的经验表明，房价总是通过各种调整保持稳定上升，过高时受到抑制，库存增加时受到刺激。常用的政策工具是土地供应和信贷利率。从不断上涨的土地价格来看，地方政府过于依赖土地融资而无法自拔。这种通过控制土地供应来推高土地价格的方式是过去十年房价上涨的一个重要原因。

因此，中国房地产泡沫的实质是“土地泡沫”，这是地方政府为了自身利益控制市场的结果。地方政府通过计划经济的土地供应模式和限购限价令来保持资产价格的上涨。然而，这将使价格偏离真实的市场需求和扭曲，这反过来将绑架房地产市场政策，甚至整个宏观经济政策，导致更不平衡的经济。

地方政府过度依赖房地产，房价持续上涨，这类似于饮鸩止渴。除了加剧经济结构失衡和推高资产泡沫之外，还有两个缺点。首先，房价的长期持续上涨将导致贫富之间的严重差距，尤其是一、二线城市房价的大幅上涨，这将极大地增加已经买房的市民的财富，而那些买不起房的人可能一辈子都买不起房或成为房奴。根据UNESCAP刚刚发布的报告，2002年至2010年，中国贫富差距扩大的97%是由金融和房地产市场的价格上涨造成的。

第二个缺点是扼杀了城市发展的活力。根据目前的新地价，一线城市的价格将很快赶上香港。中国大多数科研机构和企业都集中在一线城市。过高的房价增加了一线城市年轻人的开发成本，研究机构很难招聘到人才。房价泡沫将使政府陷入两难境地。如果房价居高不下，中国最具活力和创造力的一线城市将面临失去活力和阻碍经济转型的局面。然而，如果房价泡沫被戳破，将对宏观经济产生巨大影响。

最近，“权威人士”提出“房子是给人住的，这个定位不能偏离”，这是原来的观点。然而，在实施方面，连续的地主和随之而来的土地供应紧缩表明，地方政府没有找到摆脱土地财政的有效手段，而在二线城市收紧土地供应只会造成更大范围的房地产泡沫，这将导致二线城市的一线房价，而控制市场的做法最终会伤害到自己。