房地产企业走出安全区 急寻“强二线”

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为了规避风险，房地产企业纷纷回到一线城市。激烈的竞争也提高了一线城市的进入门槛。二线城市应该肩负起“保持销售规模”的重任。这不仅是许多公司的战略需要，也符合资本市场的要求。

“最近，我们在武汉成立了一家公司，人员已经到位。我们目前正在寻找合适的土地收购和并购机会。”最近，一家南方房地产企业的负责人向《21世纪经济报道》表示，随着一线城市门槛的提高，公司不得不寻求向“强大的二线城市”扩张，以保持其销售规模。

这种情况不是孤立的。尽管房地产企业已经预见到了二线城市的机遇，但今年南京、苏州、厦门等东部城市蓬勃发展的土地市场却大大超出了他们的预期。因此，许多企业不得不寻求新的区域布局。

自2009年和2010年以来，住房企业再次走出一线城市的“安全地带”，向外扩张。虽然扩张路径相似，但在本轮布局中，企业面临的市场环境、竞争态势和行业格局完全不同，其潜在风险值得关注。

划定“强二线”

“成为一个强大的二线城市”的想法是近两年才提出的。随着房地产市场的区域分化，二线城市也呈现出不同的特征，其中那些经济实力较强、房地产市场供求关系相对平衡或略显紧张的城市，因其良好的发展潜力而被称为“强势二线城市”。

南京、苏州等东部城市因其经济发展水平高、供需关系紧张而被公认为“强势二线城市”。但是，今年以来，两地土地市场竞争激烈，大大提高了市场门槛，同时也降低了空.的项目利润因此，房企必须寻找新的目标。

房地产企业对“强势二线”的定义各不相同。

上述房企负责人向《21世纪经济报道》表示，该公司对“强势二线”的定义标准是:有一定的产业基础和人口基础，且前几年房价相对稳定，没有飙升；或者是在价格“萧条”。

武汉位于长江经济带的核心，具有很强的区域辐射能力，可以被列入这一类。武汉也有大量的大学资源，从人才的数量和结构来看，都有很大的购房潜力。与此同时，武汉房价前几年一直处于稳定状态。

郑州位于人口众多的河南省，属于公司的观察范围。从经济水平和人口基数来看，也有很大的需求潜力。成都和重庆的房价此前相对稳定，目前也在调查之中。

今年3月，中国金茂首席执行官李同辉在业绩会议上提出了类似的观点。他表示，中国金茂将更加关注一些“经济活跃的二线城市”。具体来说，第一，国内生产总值增长率可以在8%以上，比全国6.5%的水平高出1至2个百分点；第二个希望人口是净流入；第三套商品房的销售周期相对健康。

金茂调查的城市包括北部的郑州、天津和济南；中国中部的武汉和合肥；中国南方的厦门和上海周围的城市。

一家在香港上市的房地产公司的相关负责人向《21世纪经济报道》记者提出了另一个标准，即该公司位于一个热点城市周围，有一定的产业基础，能够承接市场需求的外溢。根据这一标准，公司率先将重点放在珠三角地区的佛山和东莞，在产业布局和功能定位上与广州和深圳形成了较好的协同效应。

此外，京津冀地区的天津和廊坊也进入了企业的视线。不过，这位人士也表达了一些担忧:廊坊市所属的“北方三县”(燕郊、大厂、香河)投资需求积累过多，市场存在一定风险。

平衡利润和规模

在过去的两年里，全国房地产市场已经严重分化。为了规避风险，房地产企业纷纷回到一线城市。激烈的竞争也提高了一线城市的进入门槛。

与此同时，一线城市的土地供应短缺进一步加剧了这种情况。根据中国土地调查与规划研究院的数据，今年第一季度，一线城市的房地产用地供应同比下降37.97%。旺盛的需求和不足的供给导致一线城市经常出现“面粉比面包贵”的现象。自五月以来，北京和上海相继出现了“一日三王”，这也被认为与此密切相关。

对于房地产企业来说，这种情况带来两个结果:很难得到土地，而价格的上涨是可以预料的。

5月5日，北京大兴和昌平先后拍卖了三位“地王”。据悉，从第二天开始，昌平区两个“地王”周围的一些房地产项目开始关闭，销售价格上涨。

上述香港上市房地产企业负责人向《21世纪经济报道》表示，最近，随着高价土地的出现，一线城市房价上涨的预期很强。对于位于这些地区的房地产项目来说，现在也是提价的好时机。据报道，该公司最近利用“土地王”的机会提高了北京顺义区一个项目的价格。

他表示，总部对北京企业的要求是，“一线城市能够适当控制(推动)节奏，寻求利润。”总部表示，当土地市场供不应求时，该项目不能以太低的价格出售，因为“再次攫取土地并不容易”。

近年来，房地产行业的平均利润率一直在下降，土地成本的增加被认为是利润下降的主要原因。有些人认为，当市场好转、去工业化压力不大时，很容易理解企业如何在一线城市寻求利润。

在这种情况下，二线城市需要肩负起“保持销售规模”的重任。这不仅是许多公司的战略需要，也符合资本市场的要求。