梁朝晖：中国的投资对美国房地产仍然是沧海一粟

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采访美国新源地产首席执行官梁。对美国房地产来说，中国的投资仍然是沧海一粟

总的来说，中国资本在美国发展房地产的趋势是好的，但应该认识到，与美国房地产投资的历史相比，中国资本仍处于起步阶段。因此，你不能太自力更生。你必须遵守当地的游戏规则，了解更多。

新源地产所在的52号塔楼并不是纽约曼哈顿中城最豪华的。这座甲级办公楼隐藏在未知的东52街中间，但无论是51街还是列克星敦，它都可以到达52号楼，距离占据纽约主干道的两个地铁入口不到100米。

事实上，这家总部位于郑州、主要从事二、三线城市住宅开发的房地产公司，是首家进入美国市场的中资房地产企业。

早在2007年，美国房地产大亨、亿万富翁山姆·泽尔就把新源地产带到了纽约，成为第一个在纽约证券交易所上市的中国房地产开发商。现在，鑫源地产已经是一家专业的美国企业。

2012年，新源地产宣布独立购买了布鲁克林区威廉斯堡街区方圆的一处两英亩的废墟，并将其改造成一栋拥有216个单元的高端公寓楼，这成为当时纽约房地产行业最轰动的新闻。2016年，已经成为地标的oosten项目将在今年下半年完工，新源房地产公司在年初宣布，它已经购买了曼哈顿中城的热地狱厨房围栏，并开始了项目规划。

46岁的梁于2012年加入新源地产，担任新源地产执行副总裁兼美国公司总裁，不仅管理了新源地产东西海岸的所有项目，还见证了2013年以来中国资本进入美国房地产市场的一波浪潮。

梁2004年毕业于沃顿商学院，在美国许多房地产公司积累了丰富的实践经验。中国对美国房地产的投资势头强劲，但在运营过程中不可避免地会遇到融资困难和各种风险，包括管理成本和团队。

“在美国和纽约的国际买家大熔炉中，中国投资仍是沧海一粟，还有许多地方值得学习。”梁指出。

中国房地产投资美国的总体趋势

21世纪:最近，许多中资开发商和金融机构进入了美国房地产市场。特别是，纽约已经有了许多标志性的项目，与几个月前的最后一个买家相比，许多出价可能会增加数千万。你观察到什么情况？

梁:我们注意到，近年来，中国资本对美国房地产表现出极大的兴趣。高潮可能在2013年开始。2014年和2015年的增长更加明显，并且一直持续到今年。我们也认为这一趋势将会继续。

不仅有大型金融机构和保险公司，也有国内大大小小的开发商参与这个市场。

目前，有人观察到，一些中资机构将出价更高，从商业角度来看，一些价格已达到难以收回投资成本的地步。例如，当投资一些旧的酒店资产时，它需要大量后期投资来将其升级为满足现代需求的酒店或满足市场需求的其他类型的物业。这种投资不仅与经济成本有关，还涉及到地方政府规划、法律甚至劳动力市场的特殊性。这项投资能否取得经济效益尚有争议。

此外，美国的房地产项目融资与中国不同。金融危机过后，地方金融机构向开发商提供贷款越来越困难。一些中国开发商与当地机构合作，以获得更多当地融资；另一部分中国开发商使用“国内保险和国外贷款”等国内融资方式，这已成为国内机构的优势，但同时也可能不是最具资金效率的方式。从财务角度来看，股权资本的成本非常高。从纽约一般开发项目的资本结构来看，1/3到4/10的范围是股权投资，其余应该是债务投资。债务投资是在开发过程中以开发土地作为抵押获得贷款，使资本回报率相对较高。

《21世纪英文报》:你认为这些中国开发商在美国面临的更大风险是什么？

梁:有两个风险，一个是操作风险。大多数中国开发商没有自己的实践团队，不控制当地市场，在运营时不知道当地游戏的规则，包括许多没有管理美国团队经验的经理。事实上，在当地有很多问题需要解决，比如如何管理承包商，承包商的背景等。这些都不是可以通过做一份全面的表面报告来研究的事情，只有真正在这里处理过主流房地产项目的团队才能做好。

另一个是融资风险。如前所述，美国国内机构的融资能力有限。

总的来说，中国资本在美国发展房地产的趋势是好的，但应该认识到，与美国房地产投资的历史相比，中国资本仍处于起步阶段。因此，你不能太自力更生。你必须遵守当地的游戏规则，了解更多。

新源的独特定位

《21世纪》:你能具体谈谈在美国交易时应该注意的情况吗？例如，纽约的房地产市场最近上涨很快，许多人认为它已经达到了顶峰。你认为目前的情况如何？

梁:金融危机之后，纽约房地产在2010年开始复苏已经有六年了。一般来说，1967年的房地产是一个周期，所以我们现在需要谨慎，但这并不意味着整个纽约房地产处于崩溃的边缘。根本原因在于，本轮楼市复苏并非基于非理性杠杆。

在2008年的打击之后，美国的金融机构非常谨慎，政府监管也越来越严格，所以他们在办理房地产个人抵押贷款的过程中非常谨慎。作为个人投资者，即使你的信用和收入在市场上非常好，也很难申请住房贷款，所以贷款的数量和放贷都远没有金融危机前那么激进。开发商的商业房地产贷款也是如此。