房子真能抵御通胀威胁吗？仔细分析一下你错了

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自去年下半年以来，一线和二线城市房价大幅上涨有六个主要原因:1 .a股泡沫破裂，投机基金寻找新的战场；2.货币政策和信贷加大了油门；3.固定收益市场利率下降；4.国内居民的外汇兑换受到严格限制；5.一些地方政府、开发商和中介机构采取了各种措施诱使甚至哄骗人们买房，包括增加杠杆式房地产投机；6.许多人认为房屋是增加资产价值和抵御通货膨胀威胁的“有效”工具。

事实上，最后一个因素是非常关键的，因为它代表了实际购买，所有其他因素都通过它对房地产市场产生了真正的影响。

房子真的能抵御通货膨胀的威胁吗？这个看似毫无疑问的问题实际上并不那么简单。

在世界经济史上，资产价格的大幅下跌伴随着高通胀并不罕见。其背后的机制通常是资产价格泡沫过大，汇率过高，导致资本外逃浪潮，进而导致外汇储备和货币外流。由此导致的进口能力下降和进口成本上升导致“进口通货膨胀”；为了控制资本外流和货币贬值，央行不得不提高利率，这导致了资产价格泡沫的彻底破裂(实质上，这可以理解为通过资产贬值来抑制货币贬值)。

就中国住房市场而言，判断未来几年房价是否会继续走强，并超越想象中的通胀，以下几点不容忽视:

1.中国房地产市场的泡沫令人震惊。一线城市的房价是世界上最高的，房价与家庭收入的比率和销售价格与租金的比率达到了世界最高水平。面对这个现实，如果我们继续看楼价的长期趋势，很可能会犯严重的错误。理性的态度应该是:保持足够的警惕，仔细判断历史高峰右侧的拐点何时出现。

2.外部存储器。外汇储备以惊人的速度从4万亿美元下降到3.2万亿美元。由于三分之二以上的外汇储备是“外储”，中国制造业的国际竞争力面临人口结构、tpp等诸多长期压力，如果不及时采取有效措施，未来18个月外汇储备将面临巨大压力。如果外汇储备出现大问题，人民币贬值可能失控，导致刚才提到的“进口型高通胀”。在这种情况下，央行可能会提高利率，以抑制外汇储备的进一步下降。因此，房地产市场的趋势很可能是“去泡沫化”，而不是“更新泡沫”。如果在短期和中期内，通过迅速和充分的贬值以及严格限制资本外流，包括外国在中国的投资，来牢牢地保持现有的外汇储备，那么在今后几年内将很难出现消费价格的持续通货膨胀。当然，人民币的快速贬值很可能会带来一个由进口成本驱动的短期通胀过程。

3.作为房价最终基础的人民购买力是否能够超过想象中的“进口通胀”。历史上，普通人的购买力几乎总是受到通货膨胀的损害。在上述“进口通胀”下，所有产能过剩的行业都将遭受基本商品进口成本上升难以完全转嫁的痛苦；因此，整体工资水平很难上升，更不用说超过通胀了。事实上，穷人用什么来支撑更高的房价？这个问题的答案是:不可能！

中国人所知道的住房市场的历史仅限于过去15年的国内住房市场。在线性思维的引领下，我相信“涨价将是永恒的”；政府对其控制房价的能力也很有信心。这两种不理解也不相信泡沫会破裂的力量，实际上形成了一个挑战基本经济规律的强大联盟。

在很大程度上，对于中国房地产市场和经济的长期走势，乐观主义者和悲观主义者之间的分歧，归根到底是哲学上的，即“政府和马云能做什么”还是“两个极端相遇”。在这个层面上，任何人似乎都很难说服任何人，而且只有时间才能成为裁判。

根据国内房地产市场的基本面，结合对外汇储备、人民汇率、通货膨胀率和利率长期走势的预测，个人的粗略判断是，国内一、二级房地产市场的泡沫可能在未来18个月内达到峰值，然后在价值规律和人口老龄化的双重压力下变成一个长期调整。至于这个判断是对还是错，留时间来检验。

(作者是独立经济学家)

作者:王家春