楼市“黑马”苏州：能承受两万单价的人还剩多少

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在去年年底以来房价飙升的一线和二线城市中，上海周边的苏州格外引人注目。2015年11月，深圳房价涨幅一度超过深圳，位居中国城市之首。去年第四季度，随着大量投资者的进入，苏州楼市的火爆赢得了人们的关注。

为什么苏州在这一波楼市中有如此惊人的表现，是经济发展的积累还是人为炒作的结果？为什么是苏州？这个火热的房地产市场会持续多久，会不会迎来一个拐点？《中国商报》记者实地考察了苏州楼市。

疯狂的房地产市场

苏州房地产市场爆发的原因既有国家去库存化的背景，也有苏州自身的因素。

根据中国房地产信息集团的数据，2015年苏州商品房总成交量为1268万平方米，较2014年大幅增长48%。其中，住宅成交1177万平方米，成交1549亿元，同比分别增长52%和65%，均达到历史最高水平。

今年年初，苏州房价仍在加速上涨。截至今年2月，苏州住宅平均售价已达到16681元/平方米，较2015年初增长34%。与2015年初相比，许多项目的价格翻了一番。例如，苏州工业园区的沪东板块(以下简称“园区”)、时代码头的商城、天地园的七里香都(报价600665)，2015年初的价格只有14000元/平方米左右，但在火爆的楼市和几次土地拍卖的帮助下，目前的价格已经达到了28500元/平方米。

炎热的公园里没有卖东西的地方，而且热点地区新推的房子也被洗劫一空。根据苏州市商品房管理网站的数据，截至2月2日，该园区的存量只剩下3479套，是除姑苏区以外存量最少的区域。

2015年是房地产政策频繁利好的一年。在国家政策的背景下，苏州市政府也跟进了相关政策。早在2014年9月底，苏州三年多来的限购政策就开始松动；同年10月，苏州市政府推出新措施，规定借款人申请抵押贷款支付公积金的期限从12个月调整为6个月；2015年5月，苏州市统一将家庭公积金贷款最高限额调整为70万元。

与此同时，厕所位于上海光环下的二线城市苏州。去年下半年，它似乎一次又一次地走运，升级其规格的猜测引起了关注。

2015年7月，国务院批准了《江苏省城镇体系规划(2015-2030)》，到2030年，江苏省将形成两个特大城市——南京和苏州。11月24日，第四次中国-CEEC领导人会议在苏州举行，李克强总理出席了会议。

当时，市场上有很多传言说苏州将被提升为“副一级城市”，这一消息也在波斯特酒吧和微信上广为宣传，苏州楼市也随之上涨。

“面粉比面包贵”是苏州楼市启动飙升模式的导火索。“苏州房地产市场的这波热潮是由去年的大规模土地拍卖引发的，一些地区的土地拍卖价格甚至高于同一地区的售价。”苏州通策房地产经纪有限公司(以下简称“苏州通策”)市场调研展示部主任张鲁一向《中国商报》记者表示，自2015年4月以来，苏州住宅库存一直处于相对良好的状态，6月后的仓储销售周期在6个月以内。去年6月，苏州土培出售住宅用地的地价超过60%，掀起了一股热潮。

在住宅用地中，姑苏区柳园路北段的底价为3.1万元/平方米，成为苏州的单价王。在园区沪东片区，2015年7月苏园土瓜(2015)02号(梁海地块)的最终底价为15991元/平方米，而2014年11月同一片区的惠今宅基地的最终底价仅为6000元/平方米，价格上涨了167%。

同时，苏州市政府也控制了进入市场的土地数量。2015年，苏州市出让商业用地总建筑面积达到652万平方米，同比下降34%，为近五年来土地交易的最低点。

苏州工业园区领涨

这一波飙升的房地产市场是由土培启动的，而苏州土培的领先崛起始于园区。张鲁一告诉记者，去年年中，该公园拿走了两块地，底价分别为13000元和15000元，其他地区紧随其后。

相应地，公园内的房价也迅速上涨，仅次于古城姑苏区。

根据苏州同策提供的数据，2015年下半年市场供不应求，价格增长迅速，但区域差异也很明显:姑苏区和园区价格涨幅超过20%；其次是高新区，价格上涨了15%。其中，园区2014年平均成交价格为14459元/平方米，2015年平均成交价格达到17598元/平方米，增长12.1%。

中海双湾金源的一位高级客户经理告诉记者，他在2015年3月在公园买了一套房子。当时的单价是1万元左右，现在涨到了3万元。苏州人现在有一个共识，公园里的学校都很好，规划得很好，包括儿童医院和体育公园，甚至银行的地区总部都在那里。"这个公园已经成为苏州的名片，每个人都想挤进去."。

为什么公园能引领成长，它有什么样的魅力？

该园区是中国和新加坡的政府间合作项目，是改革开放的试验场，是国际合作的示范区，也是中国发展最快的开发区之一。

2015年，园区实现区域生产总值2070亿元，同比增长8%；公共财政预算收入257.2亿元，增长11.7%，其中税收收入占93.6%，各项税收总收入超过670亿元。

园区管委会提供的《苏州工业园区经济社会发展第十三个五年规划(2016-2020)》显示，“十二五”期间，园区区域GDP年均增长10%(不变价格)；园区居民人均可支配收入从2010年的34424元增加到2015年的56696元；该地区的常住人口从2010年的692，800人增加到2015年的804，000人。

20年来，园区抓住全球产业布局机遇，选择高标准的商人和资本，吸引了三星、博世、日立、西门子等财富500强企业，成为亚洲乃至世界知名的先进制造基地。截至2015年，已吸引外商投资项目5550多个，实际利用外资超过283亿美元；该地区已投资149个项目，价值数亿美元，其中7个项目超过10亿美元；93家财富500强公司在该地区投资了154个项目。

位于园区内的纸业集团发言人许告诉《中国商报》记者，园区最初吸引他们的原因主要是基于对新加波管理模式的信任。同时，园区对入园企业实行“五免五减”，即五年免征企业所得税，五年后企业所得税减半征收。此外，园区还拥有良好的工业配套设施。博世中国的一位前高管也表示，该园区是中国最早的产业链开发区，对高科技产业具有支撑集群效应。

园区的发展也自然带动了苏州整体经济水平的腾飞。

2015年，苏州的国内生产总值为1.45万亿元，按可比价格计算，同比增长7.5%，在长三角城市中仅次于上海。良好的经济实力是房地产市场上行的最根本动力。

更重要的是，公园扩大了城市版图，吸引了越来越多的农民工进入苏州。

苏州的发展最初局限于“一个核心，四个城市”:老城是核心，公园、新区、吴中、襄城是四个城市。但自2012年以来，苏州的版图变化缓慢。那一年，沧浪、平江、金昌等几座古城合并，建立姑苏区；吴江市退出城市，并划分为区，其中一些分配给吴中区和一些公园；加上新区的溢出效应，苏州的整个城市版图已经扩大，可以使用的土地越来越多。

莱蒙房地产苏州公司营销总监赵建华告诉记者，苏州的农民工数量每年增加约100万。

2012年，苏州总人口为1300万，其中外来人口超过了当地登记人口。根据苏州市统计局的研究报告，苏州的永久移民比例在中国名列前茅，仅次于以“移民城市”闻名的深圳，它是一个典型的人口输入城市。