火爆首付贷资金高杠杆风险凸显 房价飞涨的“真凶”?

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据金融网站综合媒体报道，包括央行和银监会在内的金融监管部门正密切关注部分地区房地产行业的融资风险，或将采取行动打击部分中介机构、开发商、小额信贷公司、互联网金融平台等。近年来，住房市场蓬勃发展，一些金融机构和平台推出的首付贷款量翻了一番，但背后积累的风险不可低估。立德财富执行副总裁李远对《新快报》记者表示:“通过民间二级贷款支付首付，可以让不合格的买家向银行借款，这相当于跨过了金融贷款审查的门槛。”对欺诈性贷款的怀疑不符合相关政策。”他认为，首付会使银行失去对借款人的风险识别能力，降低借款人的违约成本，甚至“引发金融风险”。(新快报记者徐丽珍)

首付产品的数量激增

根据国家统计局发布的《中国70个大中城市1月份新建商品房数据》，房价涨幅最高的城市仍是深圳，该市连续14个月引领全国房价上涨，同比上涨52.7%。上海和北京紧随其后，分别增长了21.4%和11.3%，广州房价同比上涨超过10%。据分析，在宽松政策和热点城市的持续支持下，2016年中国住房市场平均价格有望延续前一年的温和上涨趋势。

对于只需要买房子的年轻买家来说，如果他们没钱怎么办？高额首付也成为买房的“拦路虎”。因此，针对这一人群的“首付”产品应运而生。随着房地产市场的繁荣，首付产品的需求供不应求。今年1月，广州电子贷款首付产品同比增长50%，交易额约3000万元。

《新快报》记者了解到，目前市场上首付贷款有三种形式。一是开发商、房地产机构或金融公司通过自创的互联网金融平台，如搜房网“天下贷款”和电子屋，为买家提供首付服务。中国与中安保险联合推出“金芳研究所”、平安Haofang.com、中原地产等。；p2p平台推出的第二类首付产品，如广州电子贷款的“房屋电子贷款”；第三类是与银行合作的金融产品，如“融360”、“第一理财”。

首付产品分为抵押贷款和信用贷款，从几万元到几十万元不等，抵押贷款甚至可以从几百万元不等；贷款期限可分为六个月、一年、两年和三年。贷款利率大多在10%至15%左右，贷款可在1至7天内完成。互联网金融平台通常对首付产品有上限要求。例如，搜房易贷规定，按揭首付款金额不得超过抵押房屋评估价格的70%，总额不得超过500万元；贷款首付款金额不得超过房屋总价格的20%，总额不得超过50万元。

“首付款”是目前的房地产市场

所谓首付贷款，是指当购买者的首付资金不足时，房地产中介或金融机构可以为购买者提供补贴资金，用于借款，扩大购买者的杠杆作用。“通过首付，购房者的实际首付比例可以大大降低，最低首付比例可以达到10%。”时代宗衡营销公司总经理张柏仁表示，这相当于10倍的杠杆率，远高于去年股市的“场外资金配置”。

据报道，首付款期限一般不到3年，利率在7%至9%之间。“虽然利率很低，但公司一般收取一定比例的手续费，因此附加利率将在10%左右。”市南区一家融资平台的经理李说。

房地产市场首付产品的规模有多大？目前，这个岛国还没有具体的统计数据。但记者注意到，以链家为例，2015年公司首付产品整体规模约为3亿元，买家通过该产品申请的平均贷款约为15万元，通过率为70%。此前，其首付产品仅售给新房，已偿还款1.8亿元，余额1.2亿元。目前，链家已经暂停其首付产品。

最低运营首付是10%

据青岛科威国际房地产有限公司总经理孙洁介绍，在房地产经纪行业，我爱我家、方天霞、世界银行(报价002285，购买)等。“以p2p为代表的互联网金融公司也有与‘首付’相关的产品，包括Mavericks Online、汇款贷款和人寿贷款。”孙洁说。

以青岛无忧贷款服务平台为例，记者注意到该公司的主要口号是“首付贷款，买房只需房价的10%。”“房地产市场正在回暖。为了解决买家的首付问题，我们与多家银行联手推出首付业务，首付也可以贷款。”该服务平台的工作人员表示，此外，在青岛出售的所有房产都可以“借出”作为首付款。如果房屋总价为100万元，买家只需支付10万元，其余20万首付由机构通过平台匹配，然后向银行申请70万按揭。

据报道，购房者所借首付的20%应在6至36个月内还清。购房者可以自由选择还款方式，无论是等额本息还款法(这在银行贷款中最为常见)，还是月供压力较低的月供方式。该服务平台的首付业务可以匹配为需求用户量身定制的最佳贷款。

对此，市南区某融资平台经理李介绍，以互联网金融企业的“首付款”为例，如果申请人没有按揭贷款，“首付款”至少可以贷款1万元，最高可达房价的20%。具体操作流程一般是平台将“首付贷款”打包成年化回报率为8%-12%的p2p产品，然后销售给外界。

深圳首付贷款存量为20亿至30亿元人民币

所谓“首付贷款”是指首付贷款。由于一线城市的高房价，许多购房者不得不向银行、消费金融公司、私人借贷机构等借款。为了得到足够的首付。因此，首付被称为楼市的场外配置，也被批评为推高房价的“罪魁祸首”。

日前，深圳市金融办于2008年3月4日发出信函，要求提供防范房地产金融风险的相关材料，该信函在网上流传。信中说:“根据各省市主要领导的指示，针对深圳房地产交易过热，银行机构、p2p小额贷款公司等机构相继参与‘首付’和高杠杆贷款，放大了金融风险现状，研究如何进一步防范金融风险。现请贵协会对p2p、小额贷款公司涉及众筹购房、首付贷款或其他涉及高杠杆贷款的情况进行深入调查，梳理相关企业的名单、数量、产品型号和金额，掌握真实情况和存在的问题；并进一步研究新兴金融机构在“增加杠杆”方面的金融风险。

对此，记者得到了市互联网金融协会的证实。该协会秘书长曾光表示，该文件要求对首付和高杠杆抵押贷款现象进行调查。小额贷款公司、p2p平台、房地产代理等涉及降低首付比例门槛的产品都在本次调查范围内，调查仍在进行中。结合一些平台的首付贷款数据，曾光估计深圳首付贷款存量在20-30亿元之间。“首付贷款确实助长了房地产投机，监管层的下一步将根据调查结果进行协调。”曾光说。

记者还从市小额信贷行业协会了解到，在接到金融办的通知后，协会立即发出紧急通知，要求填写众筹购房、首付等产品模型。，防范政策和系统性风险，要求所有成员单位如实报告相关数据。

金融风险的无担保放大

业内许多人表示，利用互联网金融模式“增加杠杆”买房可能会驱使一些低收入或不稳定、高风险倾向的人参与住房融资，这很容易导致“次贷”，增加房地产的金融风险。

在奶牛项目首席运营官王思卓看来，首付就像“饮鸩止渴”。你没有首付，所以我借给你。”对买家来说，这看起来非常漂亮，这与去年全面铺开的股票配置非常相似。“。他还表示，买家每月都要归还银行按揭，同时也要归还p2p平台贷款，压力很大。一旦房价下跌，或者买家无力偿还，就可能存在无法偿还的风险。“此外，从互联网金融平台本身，如果购房者不偿还抵押贷款，逾期和坏账将接踵而至。”如果买方的第一笔财产被用作发放贷款的抵押品，那么该财产的价值能否弥补买方的违约金额？如果房子是第二个到达的，p2p平台不能享受优先补偿，实现它也是银行的优先，p2p平台落后了。"

立德财富执行副总裁李远也告诉《新快报》记者，总的来说，首付的风险大于收入。他指出，例如，政策风险，特别是中国居民个人住房贷款的首付比例，是由中央银行统一宏观控制的。“通过私人二级贷款支付首付使不合格的买家能够从银行借钱，这相当于超过了金融贷款审查的门槛。中间有一定的欺诈性贷款嫌疑，不符合有关政策”。

他还表示，首付降低了首付标准，这将使银行失去对借款人的风险识别能力，降低借款人的违约成本。“当房价下跌时，买家可能违约，这将导致金融风险”。

贷款公司总经理周分析说，按照目前首套20%的最低首付比例，买房的杠杆率是1: 5。在此基础上，如果首付额减半，购房的杠杆率将扩大到1: 10。“一旦房地产市场下跌，信贷首付贷款的买家违约的可能性将增加”。他表示，风险控制非常重要，因此有必要严格审查申请信贷首付贷款的借款人的还款能力，并优先支持那些只需要购买住房的人。