首付贷是房价飞涨的“真凶”吗？

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今年以来，随着上海、深圳等一线城市房地产市场的蓬勃发展，房价自然成为公众关注的话题，许多人对房价过快上涨提出了批评。一些媒体和专家将“真正的凶手”锁定在一种金融产品上——首付。目前，据报道，政府有关部门正准备冻结首付贷款，以遏制房地产市场抢购热潮。

那么，首付真的是今年上海和深圳楼市飙升的主要原因吗？在我看来，下面的分析可能会让我们对这类理财产品有更全面的了解。

什么是首付？简单地说，当你买房子时，首付是不够的，他们借给你钱来补足首付，这就是首付贷款。从投资者的角度来看，你投入平台的资金是借给那些需要贷款支付首付款的买家的。

目前，许多专家学者对首付持否定态度。要判断它是否是房地产市场的“真正凶手”，还是先看数据，即首付贷款的资本规模在市场周转规模中有多大？以下几个有首付业务的公司的数据可以作为重要的参考。

根据房地产中介机构世界银行发布的2015年年报(报价002285，购买)，共发放首付产品“嘉园云贷”32209笔，贷款金额29.92亿元。根据这一计算，每笔贷款约为93，000元；链家新房子的首付贷款非常少。截至2月底，贷款只有3亿元，但业务在2月底停止。二手房贷款主要用于止赎或抵押，这不是首付业务。搜狐集团搜索易贷负责人也公开表示，截至2015年底，一线城市约有2万名首付用户，仅占总交易量的2%。

此外，据中国最大的房地产电子商务平台之一中国吴昊的统计，首付贷款的金额与房价成正比，约占总房价的10%。一线城市在20万到40万之间，二线城市在10万到20万之间，三线城市在8万到10万之间。一线城市首付用户数量最多，但购房者的比例不到10%。

据interface news统计，今年前两个月，有5586亿元流入北京、上海和深圳的房地产市场。根据以上数据，如果有10%的购房者使用首付贷款并获得10%的贷款金额，首付贷款金额约为55亿元。

就去年以来涨幅最大的深圳市场而言，中原地产深圳研究中心的数据显示，2015年，深圳新二手房总成交量超过1700万平方米，年平均成交价在2.9万元至4.5万元/平方米之间。根据36000元/平方米的中值价格，深圳去年的房地产交易额超过了6000亿元。

据有关统计报告显示，深圳首付贷款调查已完成初步调查。根据监管部门掌握的数据，首付贷款总额约为20亿元。如果按照10倍的杠杆率计算，可以拉动的抵押贷款规模为200亿元，仅占去年深圳楼市交易量的3%左右。事实上，大多数首付贷款的杠杆率不到10倍。

总之，从全国和深圳的角度来看，首付资金占总营业额的比例并不离谱。说10%的比例是导致数千亿抢购的“真正凶手”是有偏见的。

值得注意的是，还有一种声音认为首付可能引发中国版的次贷危机。

事实上，首付在业内分为两种类型:有担保和无担保。按揭首付贷款是为改善买家设计的:买家想出售现有的房子，并购买一个新的，但支付首付出售自己的房子和购买一个新房子的时间可能不完全相同。如果短期内首付资金短缺，现有房屋的抵押贷款将被用来换取新房子的首付。

相比之下，无担保首付贷款的风险因素相对较高，因为没有抵押品，它依赖于“更严格的审查”来为购房者提供首付贷款。不过，据我所知，无抵押首付贷款的比例并不是特别大。

而且，美国次贷危机不仅仅是首付低，还因为银行将贷款打包成复杂的金融资产包，在没有风险意识的情况下卖给客户，这些资产包的质量普遍很差；在房地产价格下跌后，风险随着这些资产组合被传递到了整个国家。目前，中国的银行系统有严格的风险控制，基本上没有这样的业务。

相应地，中国首付产品的出口端基本上不是来自银行。据了解，向购房者发放首付贷款的机构有三种类型:一是开发商或房地产中介通过自主经营的互联网金融平台向购房者提供首付贷款服务；第二，开发商或房地产机构与第三方互联网金融机构合作，前者提供购房首付贷款需求，后者提供资本贷款；第三，互联网金融机构独立提供贷款服务。

目前，只有世界银行、链家和SouFun.com能够形成一个闭环。大多数中介机构仍然以寻求第三方金融机构合作的形式提供产品，尤其是与p2p平台相结合。大多数资金来自个人投资者。如果我们看看金融杠杆的性质，首付贷款可以是一种“准次级”产品，但它不能等同于美国次级抵押贷款。

最后，首付也有风险，但我们应该知道，几年前楼市低迷时，首付也是刺激交易、活跃市场的一大利器。

中国央行副行长潘可能解释了这一轮一线城市热的原因。他说:“一线城市的房价正在迅速上涨。最基本的影响因素是住房供求关系。投资房地产投机不是主要因素。房企和中介机构参与融资提供贷款，以及媒体炒作，影响心理预期。”