房产中介金融创新模式存隐性风险 监管缺失

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通过财务管理平台建立资金池的做法在中介行业是普遍的。中介机构向消费者提供短期贷款，并收取高额利息。一般的周期大约是两周。这次和房屋转让的时差不是太大。然而，在房屋销售过程中存在许多不可预测的风险，资金问题也时有发生。

法律

在法律法规缺失和政府监管不力的情况下，企业金融创新的商业模式将不可避免地遭遇冲击。

最近，连锁家庭金融业务产业链已被放在前台投诉。

2月24日，上海市住房和城乡建设委员会回应称，已经调查的连锁置业公司相关门店存在违规行为，调查结果将及时向社会公布。目前，涉案店铺及相关经纪人的网上签约资格已被暂停。

除了连锁店之外，还有世界银行(报价002285，购买)(002285.sz)和合肥黄辉(00733.hk)，它们都是在这个行业有金融业务的大型房地产代理。根据世界银行2015年半年度报告，其金融服务业务收入同比增长116.68%。

一位业内人士评论说，如果公司扩张过快，销售人员的风险控制不能控制在合理的范围内，问题迟早会暴露出来。

从公开的信息中不难发现，链家的金融业务链条是完整的，但就像银行一样，有一个严格的监管过程，如果执行不到位，就会出现问题。如果在快速扩张中管理能力滞后，风险就会被隐藏。

“公司需要规模，销售人员需要赚钱，竞争对手虎视眈眈，而且有必要为客户提供丰富的业务品种。超出法律和道德底线的事情只能依靠制度和管理。”业内人士表示。

金融业务发展迅速

上述业内人士认为，连锁经营问题的爆发并非偶然。目前，一些地区的监管资金都存放在房管局交易中心的指定账户中，但这种业务在全国并不多见。在一些城市，由于二手房交易纠纷太多，资金监管账户业务是经各方核实后推出的。

上海房地产交易中心早在2008年就推出了基金监管服务，设立了专门的基金监管账户。然而，上海并没有严格要求中介机构将购买价格记入监管账户。新沂房地产透露，他们客户的资金将记入该账户。

然而，在实际操作过程中，客户并没有在交易中心收到明显的提醒，由于排队问题，他们很少使用提醒。

据《21世纪经济报道》记者获得的一份关于连锁家庭理财的研究报告显示，连锁家庭理财产品一般平均一分钟内销售一空，平均融资金额123万元，平均期限2.2个月，平均利率8.26%，平均投资68304元。

一位知情人士透露，该连锁家族投入基金池的资金包括存款、自有资金和员工内部资金。

根据2015年链家理财年报，2015年平台累计营业额为138亿，平均月营业额超过10亿，单日融资超过1亿。基于连锁家庭理财两个月到一年的目标，该股至少超过20亿。作为担保，中融信的工商资料显示注册资本仅为5000万元。

链家金融业务主要由北京中融信担保、链家金融管理和力帆通组成。其中，北京中融信担保成立于2006年，在线金融平台链家金融于2014年底推出，力帆通于2015年开始运营。

2015年，链家金融平台为5.5万多名客户和业主提供了独家资金托管服务，0只基金受损，也以每天约4亿元的速度增长。

2014年11月29日，链家金融上线，链家集团旗下的互联网房地产金融平台。它将投资者与网上的投资和金融需求联系在一起，将在链家网下购房的业主联系在一起，创造了第一个“房地产销售-支付-金融管理”的闭环模型。借款项目全部来自于连锁住宅中的房产交易，用户的账户资金由“易支付”管理，账户资金由中国人民银行监管。同时，中融信担保有限公司进行现场信用调查，先支付风险保证金。

链家金融的主要经营主体是北京链家房地产经纪有限公司..大多数借款人来自连锁购房者和卖家，主要用于止赎和最终付款。

自2015年第二季度以来，受“330政策”的影响，购房首付款成为借款的主要用途之一。据媒体报道，在上述两起针对上海链家的投诉中，链家每月提供的资金成本为1.6%，即每年19.2%，远远超过银行贷款利率的4倍，也高于此前18%的贷款利率上限。

关联理财的投资收益为每年6%-8%。如果投资是上述利率为19.2%的贷款产品，收益差将超过10点。

根据2015年12月28日发布的《同业拆借信息中介业务活动管理暂行办法》(征求意见稿)，同业拆借信息中介不得向贷款人提供担保或承诺保护资金和利益。北京中融信担保有限公司的业务范围表明，它只是一家总承包担保公司，不是融资性担保公司。

力帆通是链家旗下的第三方支付平台，提供全国住房公积金托管和财富管理。它支持多种托管类型，如住房存款、房屋付款和财产交付存款。2014年7月，获得中央银行颁发的第五批《支付业务许可证》。

贾立安、李方同、仲荣欣的关系如下:李方同、仲荣欣是贾立安的全资子公司，仲荣欣是贾立安的基金托管公司，李方同是仲荣欣的第三方支付平台。关键是钟荣鑫在李方同开了账户。这形成了一个封闭的交易循环。房库安宝是力帆通推出的一款在线托管产品，旨在确保二手房交易中买卖双方的资金安全。支持购房存款、首付款、房产交割存款、账户存款等不同类型的资金托管服务，持有中央银行监管的《支付业务许可证》。如果托管资金受损，立方通将提前支付。

去年，由力帆通和嘉实基金共同创建的基金融资服务共获得7000多万元投资，有220多名买家。

贾立安力帆通的主要功能类似于淘宝的支付宝。购房者的首付款和首付款被李方同冻结在第三方账户中，资金在房屋过户完成后解冻并转移给卖方。