“物业管理立法须确定规定具体制度”

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“当时，如果有物业管理委员会制度的话，我们直接找街道办事处成立物业管理委员会，成立业委也没什么麻烦。 ”。 7月12日，陈寒松拿着刚印好的《北京市物业管理条例》，边画边说。

陈寒松是北京市朝阳区利泽西园一区业委员会副主任。 她认为，5月1日实施的《北京市物业管理条例》创立的新制度处理了居住区物业管理的许多课题。

今年以来，修订实施物业管理条例的不仅仅是北京。 3月1日，《深圳经济特区物业管理条例》修改实施的5月1日，《重庆市物业管理条例》修改实施。 需要进一步观察的是陕西省、广西省、海南省等开始修改各自的物业管理条例。

接受《法制日报》记者采访的专家认为，各地物业管理条例密集修改的现实背景之一是，中国城市化进程进入下半场，城镇居民小区以维护为主，物业管理的好坏直接关系到社会的稳定 因此物业管理立法需要及时赶上，规范物业管理活动，妥善处理小区内的问题。

创立新制度解决物业管理的课题

利泽西园一区建于1990年代末，属于老小区。

陈寒松说，从去年开始，管理利泽西园一区的房地产企业内部出现了问题，小区物业管理服务“越来越差”。

利西园一区的老板当时小区的四个大门都开放，没有保安值班，卫生环境肮脏，居民大楼内无人打扫，11栋塔的各大楼只开了一台电梯，每天早晚高峰都有电梯排队

居民投诉北京市市民服务热线12345，但问题没有处理。

陈寒松打电话向北京市相关主管部门投诉，改变园区现状的唯一方法是召开业主大会，成立业委会，监督物业服务公司履行物业服务合同。 否则，就解决不了。

在所属镇事务所的协助下，陈寒松等人开始准备召开业主大会和设立业委员会。 召开业主大会并不难，但成立业委会的过程很难。

“首先，当选业委员会的成员有硬性要求，需要支付物业费，但很多业主对房地产企业的服务不满，因此拒绝缴纳物业费。 为了成立企业委员会改善园区的现状，我们向房地产企业支付物业费，但房地产企业为了阻止企业委员会的成立，不收我们的物业费。 ”。 陈寒松想起来了，然后经过街道办事处协调，房地产企业最终收到了房费。 最后，他们聘请了专业的物业管理顾问回答法律疑问。

但是，他们面临的最大困难是，近一半的小区业主出租了房子，没有这些业主的联系方式，无法通知业主返回小区参加业主大会的投票事业。

得到镇上事务所、社区等各方面的支持，他们最终通过各种渠道联系许多业主，动员业主们回到社区参加业主大会的投票。

经过一年多的准备和努力，年8月28日，业主投票中两人过半数的选票同意，利泽西园一区业委员会正式成立。

之后，业委员会与原来的房地产企业协商用什么方法改变园区现状，原来的房地产企业拒绝监督和管理业委员会，在多次协商解决的状态下，业委员会在街道监督和合作下召开了再次招募新房地产企业的业主大会， 之后，房地产开始关闭小区入口，打扫小区内乱凌乱的共享自行车，清洁垃圾，改善绿化环境，维持公共设备设施。

陈寒松说，当时如果有物业管理委员会制度，他们不需要经过千辛万苦设立业委会，直接由街道办事处主导成立物业管理委员会，可以处理小区物业管理的大部分课题。

物业管理委员会是《北京市物业管理条例》新增加的临时机构。

北京市物权法学研究会的毕文强副会长对《法制日报》记者说，中国城市化的速度非常快，社区成为城市的重要载体，社区中的物业管理问题也越来越重要。 设立业主大会，选举产生业主委员会，代表全体业主管理小区共同事务，是物权法《物业管理条例》规定的权利，也是多个小区业主努力的方向。 但是，在推进业主组织的过程中，由于各种理由，业主委员会的设立和运营在现实中是不理想的。

毕文强在此背景下，《北京市物业管理条例》设计了物业管理委员会，如果不能在园区召开业主大会，或者不能选出业主委员会，属地乡镇街道将推动物业管理委员会的成立，业主组织

“现阶段，物业管理委员会的特点是社区管理水平。 园区物业管理活动迅速发展到今天，其实包括物业服务、业主自治、社区管理三个范畴，物业管理委员会的成立有助于综合各方面统一，实现园区良性管理。 ”。 毕文强说，有必要强调《北京市物业管理条例》提出的党建领导社区管理框架下的物业管理系统是非常重要的提法。 "这是立法中最大的亮点. "

地方密集立法很快就能赶上社会的迅速发展

《北京市物业管理条例》实施当天，《重庆市物业管理条例》也开始实施。

《重庆市物业管理条例》的亮点是加强物业管理与社区管理融合的快速发展，规范物业管理的重要环节，加强业主自治的支持和监督，完善物业管理新闻公开制度，建立物业第三者判断制度

在此之前，《深圳经济特区物业管理条例》于今年3月1日实施。

值得注意的是，今年以来，陕西、广西、海南等分别修改了以前公布的物业管理条例。

今年1月17日召开陕西省十三届人民代表大会三次会议，今年的业务任务之一是修改《陕西省物业管理条例》。

今年3月，《广西壮族自治区房地产管理条例(修正案)》进入二审阶段。 5月，海南省住宅和城乡建设厅就《海南经济特区不动产管理条例(修正案)》(征求意见稿)向社会各界公开征求意见……

物业管理行业如此密集的地方立法，毕文强表示，随着中国城市化进程的加快，中国第一次城市生活人口超过农业人口，中国城市化进程进入下半场，城市建设从增量变为库存，没有大规模城市建设的趋势，城市

毕文强认为，任何类型的小区都进入了以维护为中心的阶段。 在这个过程中，物业管理的好坏直接关系到整个社会是否和谐稳定。 因此，物业管理立法必须及时赶上，规范物业管理活动，妥善处理小区存在的各种问题。 "这是各地密集修法的现实背景之一. "

毕文强表示，另一方面是国家立法的背景，随着民法典即将实施，民事法律的规范也越来越重要，关系到国家管理体系的整体完善，社区管理作为国家管理的重要基础，必须在立法层面上完善。

首都经济贸易大学法学院翟业虎教授接受《法制日报》记者采访时表示，关于这个地方物业管理立法潮的出现背景，原因在于民众的诉求，而原因与物业管理法律的滞后有关。

“正因为现实中修改法律的地方太多，所以想在各地实施一个窗边，特别是民法典之前，看看是否形成处理现实问题的地方规则和方法”翟业虎解释说。

制定具体的制度正确应用实际的管理

2007年8月，国务院发布了《物业管理条例》，规范物业管理活动，维护业主和物业服务公司的合法权益，改善了人民群众的生活和从业环境。 《物业管理条例》自2007年10月1日起施行。

年1月，国务院常务会议通过了《国务院关于制定部分行政法规的决定》。 其中包括修改《物业管理条例》，删除了“从事物业管理的人必须依照国家有关规定取得职业资格证书”等两项规定。

年3月，《国务院关于修改和废除部分行政法规的决定》被通过，《物业管理条例》被修改，文件主要取消了物业服务公司资质管理的相关规定，增加了建立共同激励和信用丧失的共同惩戒机制的相关文件

毕文强表示，国务院《物业管理条例》和各地物业管理立法规定确定物业管理系统的具体制度，以便正确适用于实际管理。

“符合规则的制度创新具有生命力，符合普遍规则的制度创新有可能被普遍宣传。 从全国来看，社区进入增量盘活主要阶段，这个阶段业主的自治能力需要大幅度提高，物业服务和管理水平提高，乡镇街道等从属地行政部门的公共管理能力需要提高。 与之相符的是各自的制度安排合理正确，符合时代的缺点。 ”。 毕文强说。

毕文强认为，各地通过物业管理地方立法，进一步丰富、具体物业管理系统的制度是好事，也是必须做的事件。 因为法律本身是为实践而制定的。 “这对国务院将来及时修改《物业管理条例》也有很强的参考意义。 ”。 (陈磊刘紫薇)