上海楼市年底成交缩量 二手压力转至中介调整

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12月16日，张莉(化名)将她在浦东林三的两居室从出售改为出租，因为在过去的半个月里，中介房间的数量为零。

转售出租是监管周期开始时的典型表现。中原地产相关人士也透露，最近逛商场的顾客数量明显减少。“现在，二手房急于在年底收集一波需求，他们害怕提高价格。”

根据许多机构的统计，自去年11月份以来，上海周都的二手房成交量已降至约13万平方米的低点。易居研究院智库中心主任严跃进指出，12月份的交易量预计将比11月份有所下降，进入市场的房地产交易量正在萎缩。“从最热的480以上到300以上，原因是许多房屋公司买不到。不要担心获得预售证书。”

此外，易居研究所的数据显示，交易价格在此期间继续下跌。12月前12天，新房均价从46000元/平方米降至42000元/平方米左右；最近几个月的交易量约为60万平方米。

许多业内人士认为，上海楼市的转折点将在明年第一季度到来。此前，接受《21世纪经济报道》记者采访的一个受限制团体表示，他们不急于在明年年初之前买房。

数量下降

自去年11月以来，房地产市场交易量已经出现下降趋势。二手房尤其明显。

据方天霞数据研究中心统计，11月份上海二手房市场交易总量约为1.9万套，较10月份减少近2000套；平均交易价格升至40365元/平方米，比10月份上涨了3800多元；11月份，上海二手房市场的平均上市价格为51619元/平方米，比10月份下降了1040元。12月的第二周(12.05-12.11)也是“11.28住房贷款新政”的第二周。上海二手房平均上市价格持续下跌，环比下降0.12%；上市量微增0.05%。

根据同一政策咨询研究部门的数据，2016年11月一手商品房交易面积为209.51万平方米，同比下降27.12%，环比下降1.41%；商品房销售价格为28137元/平方米，同比增长10.58%。受“上海六条”影响，11月份上海商品住宅网数量下降30%，同比下降60%，为2015年3月以来的最低水平；供应量也连续两个月下降，新的预售面积为187，500平方米，为今年3月以来的最低水平。

同一政策咨询研究部主任张宏伟指出，新调控政策的出台将极大地改变买卖双方对房价持续上涨的预期，并抑制短期内需求的增加。预计在明年春节前的11月份，营业额将保持在较低水平，甚至更低。

房企也在争先恐后地“抢丰收”。自去年11月以来，上海及其周边新建住宅市场已开盘或推出23个项目，其中包括15个住宅项目、2个别墅项目和6个商业(包括写字楼和商铺)项目。12月第一周(11.28-12.04)，上海商品房市场新增303，200平方米；(12.5-12.11)第二周新增供应268，900平方米。

同样的政策咨询是根据3个月的移动存款-销售比率计算的，市场去流通期已延长至7.6个月。自新政出台以来，对改善的需求受到了很大的打击，如果按10月至11月的平均去化学速度计算，储蓄与销售的比率已经达到10个月。根据同样的政策咨询，随着明年供应量的增加，预计明年上半年市场周期将上升至12个月以上。

张宏伟指出，本案价格可能在2017年年中左右下调，特别是本轮楼市大幅上涨的中高档房地产和外环沿线价格频繁走高的板块，极有可能率先降价。

中介裁员正在增加

二手房交易的变化直接影响中介商店。一位来自中介机构的相关人士透露，一波裁员浪潮已经出现，比如通过罚款和在底层裁员。“不管上半年的表现有多好，如果下半年连续两个月不接受订单，你就不得不离开。”。

12月8日，中原地产中国大陆区董事长黎明楷致宝源地产各部门负责人的公函中宣布，宝源地产已停业。黎明楷在公告中表示，由于宝源地产长期亏损，在目前的市场条件下，估计很难在短时间内扭转局面。宝源地产总经理蒋国平当天辞职。

据了解，宝源地产是中原地产于2007年在上海设立的子品牌。从业务分布来看，中原地产偏向市区，而宝源地产则分布在市区以外。中原甚至希望这个品牌在上海发展壮大后能出口到全国。它曾在上海市场表现出色，最高的市场份额达到前五名。然而，经过几次调控，宝源的发展开始走弱。此外，由于近年来连锁家庭的快速扩张和互联网中介的影响，其市场份额也跌出了前10名。

据业内分析人士称，亏损的迅速扩大是宝源地产关闭的主要原因，而地产很难在明年迅速回到上升周期，这使得中原集团选择将人力物力集中在主品牌的巩固和发展上。

《21世纪经济报道》记者联系了蒋国平，他说他目前正在度假，具体情况还不清楚。