北京调控后二手楼市价格版图： 谁扛不住了？

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监管的逐步深化对热点城市的房地产市场产生了重大影响。

最直接的反应是交易量的下降。中原地产监测的36个城市中，12月第二周(12.05-12.11)新建住宅交易面积环比小幅下降0.3%，其中一线城市、三线城市和四线城市分别下降3%和6%，二线城市上升5%。

北京二手房市场的成交量也受到一定程度的影响。10月份，北京有20，950套二手房在网上签约，11月份，二手房数量回落至19，128套，同比下降约9.5%。

北京的房价在下降，而成交量却在下降吗？为此，《21世纪经济报道》的记者走访了各个地区和典型社区，进行了分析。

《21世纪经济报道》记者发现，北京各区县的交易量大幅下降，但房价表现不同，大部分仍处于上涨趋势。东城区、西城区、朝阳区和海淀区的房价总体趋势仍在稳步上升，但没有下降(甚至有些地区仍有明显上升)，而郊区和周边地区的房价在限购后略有下降。

然而，就案例分析而言，位置、装修程度、楼层高度、是否有电梯等因素也直接影响二手房的价格涨跌。

强大的市中心和学区客房

《21世纪经济报道》的记者以区县和典型项目为单位进行了面对面的比较。案例比较的数据库来自连锁家庭网络和安居克。

在北京东城区，根据Home.com连锁店的数据，截至12月15日，在9月30日限购措施实施后售出了510套，远远低于9月份780套的成交量。

典型的建筑，如东直门附近的住宅区海胜名苑，其房价高于平均水平，而且仍在增长。9月30日后售出的140平方米以上的大型单元价格约为99，900元/平方米，140平方米以下的单元平均价格在110，000元/平方米以上；以前，大户型住宅的价格波动相对较小，平均价格从8万元/平方米上升到9万元/平方米，而小户型住宅的价格从8万元/平方米上升到11万元/平方米。

在北京西城区，根据连锁家庭网络的数据，9月30日之后售出了789套房子，不如9月份的1343套。

9月30日之后，西城区广安门附近的房价继续稳步上涨，11月份之后开始下跌。例如，9月30日后西城区丽水莲花小区的平均成交价格为8.2万元/平方米；9月30日前售出的房屋，整体平均价格为7-8万元/平方米，前后相差不大。

西单附近住宅区的房价一直在稳步上涨。甚至在9月30日之后，房价的上涨突然增加，然后在11月份再次放缓。9月30日之后，位于西单的李爱民社区以12.9万元/平方米的平均价格售出了不到140平方米的单元。从1月到9月，无电梯房间的售价在9万到11万元/平方米之间。

海淀区以其众多的学区而闻名。《21世纪经济报道》记者发现，限购后只有双榆树带的价格有所回落，甚至回落到限购前的水平。在一些社区，如知春里，房价仍在缓慢上涨。9月30日后，平均成交价为9.8万元/平方米，前9个月的平均成交价从7万元/平方米上升到9万元/平方米左右。

中关村附近的房价(000931，BUY)稳步上升，11月份开始下降。紫金数码公园的价格低于中关村附近的价格，但总体趋势是一样的。9月30日后社区平均成交价格为62500元/平方米，目前上市销售的五套套房平均价格为77000元/平方米；9月30日之前，房价从每平方米4万元左右涨到5.8万元左右。

此外，通州受首都副中心特殊因素的影响，房价比限购前有所上涨。

减缓领土扩张

自过去两个月以来，朝阳区的价格上涨已经放缓。

限购之后，太阳宫附近的房价有所回落，甚至在11月份之后出现了下跌的迹象。例如，孙AD住宅区的平均价格高于太阳宫附近的住宅区，但趋势是一样的。9月30日后，平均成交价格约为12.8万元/平方米。25套待售套房的平均价格为13.9万元。从1月到9月，孙广告的小单元成交价格从9万元/平方米上升到12.14万元/平方米，大单元平均价格从8万元/平方米上升到12.4万元/平方米。

11月份左右，朝阳公园附近的房价增速也开始放缓。例如，9月30日以后，枣营李楠社区的平均成交价格为66000元/平方米，而上市的10套套房的平均源价格也差不多。在9月30日之前，所有的交易都是在没有电梯的小单元中进行的，价格从42000元/平方米上升到62000元/平方米。

丰台区的房价表现相似。9月30日后，140平方米以下的小单元平均价格为52800元/平方米。前九个月，交易价格从4万元/平方米上升到5.6万元/平方米，从11月到12月下降了约5.7%。总体趋势与成寿寺附近的房价相似。

昌平回龙观只是受到了周边上地工业园区的影响，附近的房价仍然处于稳定状态，只有小幅下跌，一些社区甚至还在增长。据安居克统计，流星花园三个区的平均价格较上月上涨了8.03%，甚至高于限购前的水平。9月30日后，该社区共有20套交易，平均价格为5.2万元/平方米。

石景山、大兴、顺义、昌平等偏远区县的总体表现与上述相似。