不限购不限贷 50年产权的房子值得买吗

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最近，一个朋友问我:

我计划在南京投资一套酒店式公寓，平均价格约为1.7万平方米。水和电都是商业性的，有40年的产权，不限于购买或贷款。期满后自动续期，并缴纳土地出让金。契税的相关费用均符合商品房标准。你能问我这项投资是否划算吗？

需要说明的是，根据《物权法》，普通房屋可以在70年后自动续期。商业项目用地的使用年限一般为40年或50年。《物权法》没有明确规定这些土地到期后的更新。也就是说，住宅用地到期后可以自动续期，而商业用地尚未确定。因此，不要轻易相信销售人员的承诺。

如果你不考虑房子的性质，价格本身还是很有吸引力的。

这种商住两用房因其政策支持的“无限购、无限贷”的优势和较低的总房价而受到众多投资者的青睐。

但有时，公寓和普通房子是有区别的，“无限购买和无限贷款”其实并不那么美。

首先看一个比较表:

简要解释上表的内容:

1.财产权

由于商品房和住宅，土地用途是非住宅，所以使用时间为40年或50年。另外，对于一些在售的二手商住两用房，大部分的土地使用证都是几年前取得的，所以很多项目的实际使用寿命可能会比较短。

住宅用地使用年限为70年，俗称大产权房。

2.贷款

普通住房，如北京和上海，在购买第一套房时，首付比例为35%，可以用利率更优惠的公积金来偿还贷款。

但是，不管买了多少公寓，借了多少贷款，只要还清了，就不会影响继续贷款买商品房和住宅。不幸的是，购买这种类型的房子，贷款不能使用公积金，首付款是50%，商业贷款利率是基准利率的1.1倍。

3.购买的房屋数量

限制购买普通住房，全国各地限制购买的措施各不相同。购买公寓没有限制，只要你有钱，你就可以买。

4.配套设施

如果你买一套新交付的普通房子，它通常是一套空房子，房主需要自己装修，这可能是几十万的费用。

大部分公寓装修精美，所以可以直接用包入住，周围环境和物业服务相对较好。

5.费用

普通住宅按照民用标准收取物业费和水电费，因此入住后的总成本仍然相对较低。

至于商品房和住宅，由于房屋的性质不同，相关费用按商业标准收取。粗略计算，费用是普通房子的两倍多，这将不可避免地增加未来的入住成本。

税费也有差别。普通住房首次购买和未来转让的契税为1.5%，而商业和住宅的契税为3%。

6.定居和儿童教育

买了普通房子后，只要符合当地条件，就可以定居下来，享受就近入学的政策。这就是为什么有“学区住房”这样的说法。

公寓必须建在商业用地上，这是一个商业性质，所以它不能解决。当然，孩子上学的问题不能解决。

7.区域选择

无论是住宅、商业还是住宅，价格都受到地段和市场趋势的影响，同一地区的房价也是相似的。

然而，由于公寓类型相对简单，面积相对较小，买房的总成本也较低。住宅主要是需要住房，所以公寓的类型很多，面积也比较大，所以总成本比较高。

规划君认为，如果买房真的是为了将来定居，最好是避免两用房。虽然可能更便宜，但这房子的目的实际上是个体户，也就是说，在家工作或住在纯公寓里。随之而来的一系列问题，如生活费用高、无法定居、孩子无法就近上学、办公和居住可能混杂在同一栋楼里、环境恶劣等等，都是麻烦。

如果是投资，应该从多方面考虑。毕竟，商住楼是不能落户的，所以将来可能只需要接手的房子少了，增值幅度会比普通房子低。此外，更高的税费会影响投资回报。当然，投资也不是不可能的，但我们必须选择好位置，让开发商和物业了解区域规划的前景。