美日房地产：是回暖还是更大的泡沫

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在东京市中心新桥区，建于1972年的中国银行太空舱大厦，在2016年仍有很强的未来感，140个完全相同的广场整齐地随机分成两栋建筑。

在东京中央区新桥，建于1972年的中津胶囊大厦，在2016年仍然有着强烈的未来主义外观，140个相同的正方形整齐地随机地建造在两栋建筑中。混凝土方形单元有像游轮房一样的圆玻璃窗，每个小房间占地约10平方米，这是一个名副其实的“鸽笼”建筑。

中国银行密封舱由“日本三大杰出建筑师”之一的黑川张继设计。这是现代建筑史上第一座采用胶囊式建筑模块建造的建筑。这140块是预制建筑模块，每个独立单元可以独立更换。它诞生的背景是20世纪70年代日本经济的快速发展和随之而来的房价飙升。

众所周知，20世纪90年代房地产泡沫破裂，东京房价下跌了70%以上。如今，胶囊塔已经失修很长时间了，整个热水系统瘫痪了。近年来，人们一再建议将其拆除。但是对于全世界的粉丝来说，它仍然是一个废墟，让他们观看并提醒人们这里有房地产泡沫。

当中国房地产市场一个接一个攀升并受到新一轮限购引发投机时，美国和日本的房地产都表现出不同程度的复苏:美国房价正在上涨，甚至房地产投机也在上涨；日本的房价也在上涨，并且正在缓慢复苏。

即便如此，一旦你想到20世纪90年代日本的房地产泡沫和2008年美国的次贷危机，整个市场仍有挥之不去的恐惧。

美国房地产泡沫2.0？

各种数据显示，在过去的两年里，美国出现了房地产投机。

根据realtytrac的统计，2016年第二季度，超过51，000套单户住宅和公寓被转售，创下2010年以来的新高。数据显示，今年第二季度，近4万名投资者参与了房地产投机，创下了6年来的最高纪录，新房销售也创下了次贷危机爆发以来的新高。

与中国房地产市场的繁荣明显不同，超过三分之二的房地产投机者采用了现金购买的方式。

中国投资者是最活跃的国际买家。截至2016年8月，中国投资者已连续第二年成为美国房地产市场最大的海外买家。中国企业在美国进行了47次商业地产收购，总成交金额为93亿美元(约合612亿元人民币)。

然而，realtytrac分析显示，房地产投机在今天的美国并不赚钱。在扣除所有费用之前，12%的交易仅实现了收支平衡甚至亏损。在28%的交易中，毛利不到购买价格的20%。

美国case-shiller住房价格指数显示，旧金山、西雅图、波士顿和丹佛的房价已经超过了2006/2007年美国房地产泡沫顶峰时期的水平。房价与收入差距最大的城市位于西海岸，其中圣何塞(硅谷的核心地区)、旧金山和加州的洛杉矶差距最大。

美联储主席耶伦表示，目前美国商业地产的估值一直很高，但仍然没有泡沫。“我们当然会担心形成泡沫。商业地产的估值相对较高，但银行业的稳健性得到了大幅改善。我们将对一些大银行进行压力测试。”她说。

“耶伦认为，尽管价格很高，但房地产市场并不存在风险。但是，应该注意的是，房地产市场已经受到了很大的关注，表明价格已经大幅上涨之前。”美国国际集团首席经济学家莫恒勇表示。

经过两个炎热的季度，美国房地产市场最近略有降温。

根据全国房地产经纪人协会9月22日发布的数据，美国现有房屋销售在8月份下降了0.9%，在7月份下降了3.4%。现有房屋销售是对美国住房市场的初步估计。数据包括美国和四个地区二手房的销售量和价格。

对此，路透社称，8月份美国现有房屋销售总数意外下降。尽管由于就业稳定，房地产市场变得强劲，但8月份的现房销售表现不佳，原因是现房库存不足，房价上涨速度快于工资增长速度。

观察家中也有悲观者。金融博主马克·汉森认为，当前美国房地产泡沫2.0比当年的1.0更可怕。2006/2007年，美国失业率仅为4%，就业人数创历史新高，工资水平上升，银行不良贷款低，居民房价收入比低于当前水平。

在马克看来，与1.0时代买房的家庭相比，专业投资者/海外买家在2.0时代买房。

道琼斯商业新闻报道，随着美国的房屋拥有率降至20年来的最低63.7%。咨询公司城市研究所预测，至少在未来15年，数据将继续下降。与此同时，许多家庭无力购买住房，导致租赁需求激增和负担得起的住房短缺。

日本房价仍在回升

日本房地产泡沫破裂已经20多年了。现在，整个国家的房地产仍在缓慢复苏。

占日本人口和国内生产总值70%的三大都市地区(东京、大阪和名古屋)是最先复苏的。这三个大都市地区的房价在2006年开始上涨，东京和大阪的平均房价从2012年到2014年上涨了30%。尽管如此，与泡沫时期相比，这三个地方的房价仍有许多差距。

目前，日本最高的地价是东京银座的明治大厦银座大厦。该地区的地价为每平方米3300万日元，超过了2008年次贷危机时的3000万日元，泡沫时期的最高值为3800万日元。由房地产巨头住友地产和野村地产在东京江东区木场公园附近开发的公寓楼价格约为106万日元/平方米，一些新兴房地产开发商的价格将略低，从75万日元/平方米到900万日元/平方米不等。

在东京，高端住宅的价格正在上涨，但销售疲软。由于实际的市场需求无法满足房价的上涨速度，当地开发商已经显示出房价高峰已经过去的迹象，一些大型房企已经开始下调房价。

2015年全年，日本住宅用地地价缓慢回升。三大都市地区(东京、大阪和名古屋)增长了0.4%，与2015年持平。

在三大都市之外，地价已经连续下跌了20多年，这是一个完全不同的景象。即使政府采取了许多措施来吸引外国投资，也无法缓解这种局面。

9月20日，日本国土交通省宣布了2016年7月1日的基准地价。日本住宅用地价格下降了0.8%，各种用途的土地价格下降了0.6%，两者连续25年呈负增长，但降幅已连续7年下降。

相比之下，商业用地价格比上年上涨了0.005%。据日本媒体报道，由于来日本旅游的外国游客增加，商店和酒店的地价都上涨了。由于日本的负利率政策，闲置资金流向了当地主要城市，札幌、仙台、广岛和福冈的商业用地价格上涨了6.7%，远远超过了三大都市地区的2.9%。

寻找廉价商业用地并不缺乏外资。2014年上半年，法国安盛保险公司(axa)收购了东京中根中央公园(nakan central park)的东楼；2014年12月，中国复星集团以近700亿日元收购了位于东京新川区“新川海滨森林”的三栋办公楼；2014年10月，新加坡政府投资公司以约1700亿日元收购了东京火车站前的办公楼“太平洋(601099，买)世纪广场丸之内”的部分办公室。

外国投资者的逢低吸纳行为唤起了日本房地产企业的“痛苦记忆”。在2007年房地产小泡沫期间，许多日本房地产企业也以高价购买了房地产，但在那之后，他们遭受了巨大的损失。

同样值得注意的是，由于老龄化和其他原因，日本空家庭的数量正在增加。根据日本政府的估计，如果不采取措施，到2050年，20%的居民区将成为“鬼城”。根据野村证券的估计，到2023年，20%的日本房子将是空.的