万科初入互金便遇新规 房地产系P2P如何整改

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随着金鹏宣布增资扩股，房地产巨头万科参与互联网金融平台的传言得到证实。8月24日，金鹏在其官方网站上宣布，公司已完成增资扩股，万科在金鹏投资约3亿元，成为金鹏最大股东。

到目前为止，中国已经有50多家房地产企业部署了互联网金融业务。

然而，随着网上贷款行业“史上最严格的新政策”的出台，即使有“房地产平台”的光环笼罩，网上贷款平台在单一借款人限制下仍将面临相当大的转型和合规压力。

持股有助于双方发挥协同价值

据公开信息，金鹏学院成立于2014年6月，注册资本为人民币5.28亿元，股东为22家以上上市公司。据公告信息显示，截至8月23日，主要解决小微企业融资难、融资贵的金鹏学院已帮助近2000家小微企业实现融资，累计交易金额90亿元。

据了解，金鹏学院已经接触了很多机构，但与万科最终的“联姻”主要是因为这位新股东在公司理念和治理模式上是中国现代企业管理的先驱探索者。

此外，金鹏研究院相关人士表示，万科拥有大规模的优质供应链资源，服务于数百万高净值业主，这将为金鹏研究院即将推出的企业级情景融资业务和社区理财业务带来巨大的空空间。

金鹏学院表示，金鹏学院增资扩股后，将全面提升业务模式、风险管理、产品技术和用户服务，力争成为中国领先的综合性一站式金融服务平台。

为什么万科最终在众多网上贷款平台中选择了金鹏学院？9月1日，万科公共关系部相关人士在接受《法治周末》记者采访时表示:“万科对互联网金融业的未来持乐观态度，金鹏学院自成立以来，一直在规范发展。万科也认同金鹏学院服务小微企业的理念，愿意帮助小微企业解决融资难、融资贵的问题。”

网上贷款行业第三方研究机构英灿咨询的研究员王春英告诉《法制周末》记者，金鹏与万科联姻符合双方未来的战略发展规划，是金鹏的主营业务，也是万科的资源优势。这一结果将有助于双方发挥协同价值；此外，万科的参与将打破金鹏学院股权分散的局面，万科将成为第一大股东，这将更加活跃于金鹏学院未来的发展方向，优化金鹏学院的治理结构。

易观国际互联网金融高级分析师李子川告诉《法制周末》记者，万科在金鹏持股和网上贷款监管方法的消息几乎是同时宣布的。从保守的角度来看，网上贷款行业的合法市场地位最终确定，万科至少不会出现在这个方向。偏离，而万科的持股掌舵将为金鹏带来更多的合作资源；然而，由于监管规定大大限制了网上贷款的扩张，金鹏对万科的商业价值可能“大大降低”。

金融部门将成为实体的主要盈利业务

与其他房地产企业相比，万科是互联网金融布局的后来者。据公开信息显示，除了2013年斥资4亿多美元认购尚辉银行h股和持有金鹏学院外，万科很少在金融领域大举投资。

其他房地产巨头在金融和新兴共同黄金领域获益匪浅。据统计，目前参与金融或搭建互联网金融平台的房地产企业有50多家，包括万达、绿地、恒大、碧桂园、金地。

例如，恒大集团在获得银行和保险牌照后，于今年3月推出了互助黄金平台——恒大金夫；碧桂园也在今年6月推出了一个互助黄金平台——碧优信。

除了房地产企业对金融的青睐之外，一些房地产经纪人也看到了金融在其主营业务中的支撑作用，并相继进入这一领域。例如，链家地产有一个“链家理财”平台，我爱我家的p2p平台“我的家庭贷款”。

李子川认为，金融对实体的意义将在未来突破支撑作用，逐渐成为企业多元化进程的重要组成部分。这也是行业泛金融化的发展趋势。“过去，金融业务是房地产企业的合作业务，对房地产企业主营业务的增长起到了支撑作用；随着金融业务比重的增加，金融业将成为许多实体的主要盈利业务。

与其他派别的网上借贷平台相比，李子川认为，房地产网上借贷平台在供应链金融、社区金融、垂直企业金融服务、准确的用户群覆盖、场景需求对接等方面将会比一般平台更具优势。

与草根平台相比，王春莹还认为，房地产网上借贷平台依托房地产行业巨头，可以获得良好的信用背书；同时，这些房地产巨头已经积累了大量的高净值客户，用户分布广泛，可以给平台带来很大的人气，网上借贷平台也可以为这些客户提供特别定制的金融服务。

新规给房地产平台带来了压力

虽然有实力雄厚的房地产巨头为平台背书授信，但面对《信息中介同业拆借业务活动管理暂行办法》(以下简称《办法》)对单个借款人限额的监管，房地产部网上借贷平台将面临相当大的合规转型压力。

以连锁理财为例，网上贷款房屋统计显示，截至7月底，连锁理财人均还款金额为69.22万元，远远超过个人20万元的标准；其中，还款金额超过20万元的借款人占65.05%。

9月2日，连锁理财相关人士对《法治周末》记者表示，针对《办法》的限额要求，连锁理财将与银行或其他金融机构合作，为个人房地产交易进行贷款转让；与此同时，链家金融还将在租金贷款、装修贷款和小微企业运营贷款等方面增加业务。

以万科投资的金鹏学院为例。其平台上的主要产品是金鹏连锁和金宝。前者是供应链产品，主要为核心企业的上下游配套企业提供融资服务；后者是国有担保公司与国有担保机构合作向投资者提供本金和利息担保的项目。

记者发现，金鹏连锁的单笔贷款项目金额不足100万元，超过100万元的项目比例不高。但是，在鹏金宝项目名单下，很多企业的贷款金额超过100万元，个别企业的贷款金额甚至超过1000万元，超过了《办法》中关于同一法人在同一网上贷款平台上的贷款余额不得超过100万元的限制。

对此，金鹏相关人士告诉《法治周末》记者，新规出台后，公司已经开始进行调整，包括开发其他产品；甚至供应链金融也将依赖于这种情景，主要是在限额内发放贷款。

李子川表示，随着监管规定的逐步实施，除非整体商业模式发生转变，否则包括供应链金融在内的房地产网上贷款平台的未来发展将受到很大限制，并存在成为“鸡肋”的风险。

王春莹还认为，《办法》对借款人的限制将对房地产系统平台，尤其是房地产抵押贷款业务平台产生一定影响；房地产企业的供应链金融也会受到一定程度的影响，但巨头背后的客户资源丰富，通过企业间合作等对策灵活解决配额问题是可能的。

闻仲律师事务所合伙人、互联网法律业务部主任李亚也对《法制周末》记者表示，新规将限制行业扩张的步伐，但这一限制是针对整个行业的，绝不是有房地产背景的网上贷款平台面临的问题。

“这项规定对基于网上贷款渠道的房地产供应链金融有很大影响。他们面临着商业模式和运营机制的各种调整，但同时也将迫使平台公司进行产品创新。对于房地产网上贷款平台，可以提供的产品可能会延伸到产业链的后端。”李娅说。