房企版保卫财富：拿地并购谋扩张

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在资金充裕、楼市火爆的背景下，房企大举进攻城市、掠夺土地，在土地市场掀起了几轮土地掠夺，并主动进攻M&A市场，以大鱼吃小鱼的手段确保后续运作。

截至9月19日，房企发债规模已超过9600亿元，是2015年同期的三倍多，表明大多数房企现金流充裕。在这种情况下，公开招标拍卖市场和M&A市场都经历了前所未有的盛况。

2016年无疑是历史上土地国王数量最多的一年。据中原地产研究中心统计，8月份有46个地产皇后，9月份地产王继续刷新历史记录。截至9月25日，全国共有48个地王(标准单一地价超过10亿，地价超过100%)。9月份，有76块土地的单一土地价格超过10亿英镑。2016年，有401块土地的保险费率超过100英镑。

M&A市场也在不断变化。恒大、融创等房地产企业发起了多次大规模并购，大型房地产企业试图通过并购获得土地储备，中央企业间的房地产业务整合也进入快车道。

高盛高华证券发布的一份研究报告称，预计从今年第四季度到明年第一季度，房地产行业的领军企业将更加积极地参与高杠杆或低盈利企业的整合和收购。

王迪热

房地产企业热衷于抢夺土地，其直接后果是土地大王的凶猛浪潮。

9月，在济南、东莞、南京、合肥、苏州、无锡、郑州和上海发现了创纪录数量的48个地王。数据显示，许多城市的土地市场很热，多达10个城市支付了超过500亿英镑的土地租赁费。

二线城市已成为2016年土地王最多的地区，其中合肥、南京和苏州仍是房地产企业最热衷于收购土地的城市，许多地区的土地价格超过了房价。9月22日和23日，三地土地出让总收入超过1000亿元。

9月22日至23日，苏州推出27个地块，共吸引486亿元，其中包括18个住宅、商业和住宅地块，最高底价为34782元/平方米。共诞生了4位地王，创下了苏州四月地王的新纪录。本次土地拍卖的八块限价地块中，有七块已经成为现有的房屋销售项目，因为它们已经超出指导价10%。

其中，恒大抛出97.96亿块土地，底价超过1.5万元/平方米；苏州相城区高铁新城商住地块招标过程尤为激烈。经过三个半多小时的掠夺，新城控股(601155，收购)以106.28亿元创造了苏州新的总价地王。

9月19日至9月22日，南京举行了为期四天的首次网上土地拍卖。在南京此次提供的27块土地中，有20块是住宅用地，它们都设定了最高限价。达到最高限价后，房地产企业必须在9月23日通过抽签决定最终买家。最终，这20块地块吸引了107家房地产企业参与抽奖，总成交价为474.58亿元。最终，只有16家房地产企业成功收购了土地，其中包括北京城建(600266，买)、新城、荣盛、福建荣鑫等房地产企业。

加上前六个非住宅地块，南京土地拍卖收入达到574.25亿元(平均地价率为81.5%)，相当于去年土地收入772.3亿元的74.4%。

据《经济观察报》报道，参与南京摇号拍卖的107家房地产企业几乎都是国内知名的房地产企业，包括万科、保利、金地、恒大、龙湖。

据了解，江宁九龙湖g54地块有64家房地产企业参与摇号，是本次摇号数量最多的一次，也创下了全国记录。“带着所有努力的心态，我真的很想赢得一块土地，结果还是运气不好。”一位房地产企业的内部人士向《经济观察报》透露，他报名参加了10块地皮的抽奖。这家房地产公司在南京本地拍卖会上一无所获。

在南京摇号土地拍卖之际，另一个炙手可热的二线城市合肥也将在9月份举行规模最大的土地拍卖。同日，合肥11块总面积1050.52亩的地块成功出售，总投资168.82亿元。三大地王再次诞生，庐阳、新站、肥西、肥东的最高底价记录全部刷新。

其中，绿地集团以14.35亿元的总价和307.89%的溢价赢得了站区xzqtd207地块。该地块成为新车站区最新的土地王；第一次进入肥东市场的万科斥资48.8亿元赢得肥东fd16-12地块，底价11249.94元/平方米，溢价230.40%；融创以1860万元/亩的价格获得肥西[2016]13号地块，总价款10.26亿元，底价12681.75元/平方米，溢价257.69%。

各地争抢土地后，房地产企业的土地成本不断上升。

据中原地产研究中心8月份的统计，2016年一线城市住宅用地底价较2015年上涨了71.3%，二线城市上涨了75.6%。底价上涨了，保险费率也创下了新纪录。一线城市住宅用地平均地价已达到94.51%，二线城市已达到60.77%。

“土地市场的恐慌已经全面显现。地价超过房价的现象已经从2015年的一线城市蔓延到今年的二线城市。”中原地产(Centaline Property)首席分析师张大伟认为，中国一、二线城市出现“地王”的根本原因是资本浪潮下的资产短缺，这导致了房地产企业收购土地的热情。

截至9月27日，全年最活跃的50家住房企业征地10039亿元，总建筑面积14001万平方米，平均征地成本7169.8元/平方米。2015年同期，平均征地成本仅为每平方米4761元，意味着企业平均征地成本增加了51%。2015年同期，前50家房地产企业的土地收购量仅为5932亿元，2016年同比增长69%。

其中，共有35家房地产企业收购了超过100亿元的土地，而2015年同期只有19家。

“明年，房价涨幅不会超过50%。“拿了地王的企业进入市场会有困难，成本压力会带来很大的风险。”张大伟警告说。

M&A潮汐

除了在公开市场上积极收购土地，房地产企业还寻求通过并购扩大土地储备。

代表性的房地产企业是融创，目前其三分之二的土地储备来自M&A市场。自2015年以来，融创成功收购了中宇地产、Xi安天朗、江苏四方、武汉米德兰、莱蒙国际、烟台海基地产等项目，并将其规模扩大至成都、济南、Xi安、南京、武汉、海南万宁等二线城市。

9月19日，融创宣布与联想控股的子公司柯荣置地签署了收购协议。根据协议，融创拟收购联想控股41家目标公司的相关股权和债权，主要拥有42个物业项目的权益，总对价约为137.88亿元。

恒大也尝到了M&A市场的甜头。2015年10月19日，恒大宣布将以70亿港元的价格从中国地产、中宇地产和新河地产收购重庆超级市场玉龙天丰。此前，恒大地产分别斥资16亿元人民币、696.8亿港元和65亿港元收购了武汉、重庆和成都的项目。

2015年12月初，恒大再次宣布将以135亿元人民币收购武汉和海口的4个项目。12月29日，新世界再次将北京和上海的五个项目以204亿元的营业额出售给恒大。通过以上两笔交易，恒大增加了总建筑面积1200多万平方米。

据统计，自2015年以来，恒大已从新世界、周大福、中宇地产、中国地产等15个项目中收购，总投资602亿元。

中央企业之间的房地产企业并购也时有发生。今年3月，中国海运宣布收购中信集团在中国住宅房地产项目中的权益，最终对价预计为310亿元人民币。最近，中国海外发展有限公司宣布，中信集团的资产组合收购已经完成。中海的土地储备规模已经大大增加。

9月6日，AVIC宣布将把其所有房地产业务转让给保利集团，涉及约70个房地产项目。

值得一提的是，房地产企业的并购方式已经发生了变化。此前，大多数房企倾向于收购小型项目公司，但今年以来，“买地胜于买上市公司股票”的想法让许多房企跃跃欲试。

中信证券(600030，BUY)分析师陈聪表示，土地大王不断给房地产资产增加风险，土地市场和房地产债券市场的泡沫远远大于房地产股票可能存在的泡沫，从而挤出一些有行业背景的基金考虑投资房地产股票。

恒大在这个领域最有发言权。先后挂牌廊坊发展(600149，收购)，控制浙江省国有企业贾凯(000918，收购)，并斥资145.7亿元收购万科股份。恒大在资本市场的运作引起了相当大的关注。

9月21日晚，融创宣布计划通过固定增资方式增持金科房地产股份，并接受认购9.07亿股金科股份(000656，买入)的申请。认购价格为每股金科股份4.41元，本集团就该认购应付的总代价约为人民币40亿元。认购完成后，融创占金科增持股份的16.96%，成为金科第二大股东。