2017房事悬疑：北上深真会调头向下？

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2016年是大型房地产企业和土地市场的盛宴。房地产市场和土地市场创造了一个又一个历史记录:商品房销售额超过10万亿元，三大房地产企业销售额均超过3000亿元。空前的总价和单价是王者...

接近年底时，“抑制房地产泡沫”被高层会议定义为2017年房地产调控的基调。“房子是用来居住的，不是用来投机的”。

回顾2016年的创纪录数字，明年真的会不同吗？

宇宙住宅企业聚在一起:商品房销售额首次突破10万亿元

在去库存化的号召下，房地产市场再次创造了历史。

据国家统计局统计，截至今年前11个月，全国商品房销售面积为13.58亿平方米，同比增长24.32%；销售额为10.25万亿元，同比增长37.58%。下图为面包金融根据国家统计局数据绘制的中国商品房销售面积和销售额:

随着房地产市场的蓬勃发展，超级房地产企业迅速扩张，增长速度远远超过整体水平。房地产市场正以更快的速度进入寡头时代。

中国恒大:今年前11个月的签约销售额为3488.5亿元，同比增长102.4%。

万科:今年前11个月累计销售额为3413.6亿元。

碧桂园:今年前11个月没有突破3000亿大关，但12月11日特别宣布合同销售额约为3000亿元，同比增长143%。

这意味着今年这三大房地产企业的总销售额肯定会超过1万亿。保利地产(600048，BUY)、绿地、华夏幸福(600340，BUY)等大型房企销售额也大幅上升。照这样下去，世界十大房地产企业的名单将很快成为中国房地产企业的名单。

土地沸腾:住宅用地价格在五年内上涨了五倍

比商品房销售更受欢迎的是受欢迎城市的土地拍卖市场。得益于无尽的土地储备和紧张的土地供应，一线城市的土地拍卖价格不断刷新纪录。

根据中原地产研究中心发布的数据，截至今年12月20日，全国50个土地销售收入最高的城市达到2.45万亿元，同比增长35%；苏州、南京和上海位列前三。

土地价格比土地销售的总收入更重要。据统计，今年前11个月，上海土地总成交量为1464.38亿元，其中住宅用地1147.74亿元。根据同期住宅用地交易面积的简单计算，平均交易单价已经超过4万元/平方米。按同样口径计算，比2011年高出五倍以上。

这是一种简单粗暴的计算方法，平均地价不等于底价；不考虑地段、换乘条件和容积率的影响。然而，历史数据的对比清楚地表明，一线城市的高地价是高房价的支撑。

当舆论指责房地产企业不惜一切代价争夺地王时，一线城市的土地供应正如悬崖峭壁般下降，土地供应的严重短缺正把房地产企业推向要么退出市场、要么争夺地王的尴尬境地。

据统计，今年前11个月，上海住宅用地交易面积仅为285.47万平方米，远低于去年的676.13万平方米。

北京的情况类似。统计数据显示，今年前11个月，仅售出62.45万平方米的住宅用地，同比下降80%以上。由于土地出让面积急剧下降，北京的土地出让收入近年来创下新低。然而，平均单价已经达到新高。根据与上海相同的计算方法，今年前11个月，北京住宅用地的交易单价接近5万元/平方米，比2011年高出近4倍。

热门城市的土地供应正在迅速萎缩，但在一些地方，地王受到“土地融合”的限制，并在下半年修改转让规则，就像通过修改体温表来降低体温一样。如果土地供应仍然紧张，一线城市的土地市场真的会在2017年降温吗？

土地背后的债务幽灵:政府债务已经超过30万亿

与土地和房地产市场密切相关的是创下历史新高的地方政府债务:在许多地方，土地不仅是不可替代的债务偿还来源，也是重要的抵押品。

根据财政部的数据，截至2015年底，全国政府债务达到26.66万亿，其中地方政府债务从2013年6月底的10.88万亿增加到2015年底的16万亿，地方政府债务在不到两年的时间里增长了47.05%。事实上，这仍然是一个相对狭窄的范围，不包括地方政府的或有负债。如果计算或有负债，政府负债总额已经超过30万亿。

在地方政府负债中，以土地出让收入作为偿债来源的负债占很高比例。最新数据很难获得，但此前国家对地方政府债务的审计提供了样本。以北京为例，截至2013年6月底，土地出让收入产生的负债高达3601.27亿元，占总负债的55%以上。

除了作为偿还债务的来源，土地还被用作巨额债务的抵押品。据国土资源部统计，2015年84个重点城市土地抵押面积为49.08万公顷，同比增长8.82%；土地抵押贷款总额11.33万亿元，比上年增长19.13%。下图显示了根据国土资源部的数据，面包金融在主要城市提取的土地抵押贷款总额:

2016年的土地抵押贷款数据要到四五个月后才会公布，但从今年的整体信贷增长和历史趋势来看，这几乎肯定会创下新高。房地产企业和地方政府融资平台往往是土地抵押贷款的主力军。

通过巨额债务，许多地方政府、房地产企业和金融机构已经深深地束缚在房地产和土地市场上。地方政府债务抵押结构不变，债务偿还来源不变。保护土地价格的决心真的能软化吗？

今年12月14日至16日召开的中央经济工作会议指出，要坚持“房子是为了生活，不是为了投机”的方向，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段抑制房地产泡沫。

基调已经定了。2017年真的会不同吗？