万科养老试水市场化：3年重点布局10个城市

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《经济观察报》获悉，万科养老部计划与北京国有北京企业集团合作，在广西门地区提供养老服务。其模式为“医护结合”，具体业务由北京万科养老服务运营公司协调。需要指出的是，北京万科养老服务运营公司独立于万科房地产。

现在，万科的养老团队正在参与北京北港广西国际老年康复公寓的改造。目前，床已经被扩大。预计养老金项目将于9月份正式公布。

自2009年以来，万科的养老团队只为万科自己开发的项目服务。广西门项目是万科第一个市场化项目。万科负责引进管理和服务标准，北京企业负责引进国有企业的优势资源。两家公司合作。“北京控制的项目结束后，第二次签约仪式将很快举行。规模是我们万科养老的任务之一，泰康也可能是我们的合作伙伴。”北京万科透露，万科康复医院和万科护理学校也将被提上日程。

记者了解到，万科准备实现养老产业的规模化，因为它已经在内部探索了一个可行的养老业务盈利模式，对幸福家园、智化坊、绥远嘉树等项目的探索已经实现盈利。团队、模型和医疗资源的力量是可以接受的，转变的时机已经成熟。

万科表示，在未来2-3年内，万科将深入培育北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等核心城市，重点关注10个左右的“三高”城市(老年基数高、人均可支配收入高、医疗水平高)，养老业务将发展成为独立的业务板块。

万科+北港

根据万科提供的数据，北京控制的广西医疗保健中心占地面积7054.24平方米，总建筑面积17594.83平方米，分为两层:南楼(北楼为申请中的二级康复医院)。公寓面积1262.4平方米，总建筑面积7446.53平方米(其中医务室430平方米，餐饮475平方米)。旧公寓有6层。在第一阶段，有4-6层，35个可用的房间和52张床。

万科与北京企业在广西门的合作形式是，万科为老年人提供自己的服务和控制标准，相当于万科地产的“智能服务”，保持原物业公司手中的产权合同不变，万科地产帮助改造和照顾它。“现在北京控制的广西医疗中心正处于转型阶段，许多设施和服务需要改进。像高级大学和康复医院这样的资源肯定会嵌入北京控制的广西医疗中心。第一，地理位置好，周围的医疗资源丰富。我们希望把这个项目作为一个基准；第二，未来有大规模的计划。”万科透露，如何整合万科的养老金和北京控制的资源是成功的关键。

《经济观察报》获悉，万科现有的养老产品有三个探索方向:

第一类是机构型，以护理水平高的客户为重点，类似于万科青岛怡园和北京万科幸福之家，有100-300张床位，建筑规模在5000-20000平方米之间；

第二种类型是ccrc类型，关注整个生命周期。与杭州的嘉树花园相似，这里有许多活跃的老人，并将提供更全面的服务；

第三种类型是社区嵌入型，以现有社区为基础，辐射周边客户，规模相对较小。在各种产品模式的探索中，服务和运营能力被视为万科养老的“护城河”。目前，万科仅在北京就有300多个专业养老服务团队，万科还参与投资建立自己的康复医院。

在扩大市场化的过程中，万科集团对万科养老业务的定位是以生命关怀为基础，以康复为核心竞争力。万科努力与各地著名医院的康复部门和慢性病管理专家合作，开展特色康复项目。希望万科在已经探索的三大类产品上，即ccrc、城市机构和社区中心，开始拓展市场化之路。

在北京、上海、广州、杭州、青岛和成都等一线城市和二线核心城市，已有30多个养老项目(包括长住床项目和社区居家服务/日托中心项目)投入运营。目前，大约有10个项目正在建设中，这些项目有长住床和大约30个家庭服务/日托中心。

养老金逻辑

据《经济观察报》报道，万科一直在内部探索市场化之路。例如，万科在青岛万科青岛怡园盈利约8个月，嘉树在园区盈利约1年。此外，万科成功开发的市场化物业也促使万科加快发展养老新业务。

记者了解到，万科已经理清了养老金业务的几个方面。

首先，万科将自己重新定位为一个老龄产业。“万科的优势是什么？它不是土地、开发、营销等。，而是整合土地、开发和营销资源的能力。这种整合资源的能力可以应用到养老产业领域。”万科北京公司的一位人士说。

第二，重组养老行业的业务部门。养老金行业涉及开发、建设、投资和运营管理。如果这三者被分割并匹配以实现风险和回报，这是控制风险的重要方式。“如果涉及开发，可以交给万科。如果涉及后期运营，必须独立于万科。然后在此基础上实现收益。”万科内部人士分析。

第三，如何最大化养老产业的市场化。万科的养老金独立于万科，但可以分享万科的部分人力和财力。万科内部人士透露，北京万科仍在编制部分人员编制，工作重点是万科的养老金业务。“如果将来万科的养老金和万科的房产一样，个人在完全占领市场后可能会发生变化，但目前仍是一种联动机制。要一起做大规模的工作，通常需要15天左右的时间向刘晓汇报工作进展情况。”

最后，服务模式的改变。从“房地产增值”的角度到目前的“客户视角”，在接近万科的人眼中，以开发房地产为主的万科正在努力改善区位、户型、设计和配套设施等硬指标，实现客户房地产的保值和增值。在北京和北湾的合作中，更多的是从“顾客的角度”考虑服务、健康和舒适。

刘晓的计划

《经济观察报》获悉，北京负责万科集团的整体转型和创新，北京万科总经理刘晓的战略布局对万科养老产业在北京的顺利落地至关重要。

根据刘晓的战略规划，新的业务转型在三年内取得了成效，时间已经过去了大约400天。北京万科的新业务已经进入转型的深水区，新的局面必须打开。养老金是6+x计划之一。

当然，万科打算通过机构养老金优先于资产的模式迅速抢占市场，这不是一条平坦的道路。根据万科的内部要求，万科的养老金必须实现大规模增长，三年内拥有10个城市并不容易。

首先，服务标准化嫁接在不同的地方。“项目设计导向对后期服务有很大影响。过去，万科的养老服务依赖于万科的房地产产品和配套设施。许多人有很强的整合资源的能力，因为他们是从万科地产和万科住宅产品中分离出来的。整合和分配资源将更加困难，这将是赤手空拳的空拳击。”

据一家养老机构的高管分析，刘晓似乎已经意识到，他最近提出了一种以任务为导向的人力资源管理方法，即依靠万科内部和外部资源的自我调配，而不是依靠组织来调配万科的内部和外部资源。人力资源的价值驱动是由绩效激励驱动的。《经济观察报》获悉，从事新业务的人的工资翻了一番。

第三，在万科创业运动大会上，刘晓发表了题为《执着与创新》的演讲，他说:“万科的养老金不能外包给服务管理，必须由万科自己来做。这是痴迷。”刘晓讲话的潜台词是，一些万科人员应该转变观念，也就是从房地产人员到服务人员的自我革命。显然，他也意识到了组织变革中的困难和困难。

最后，万科需要收购其他项目，以实现大规模的养老金。与万科地产类似，刘晓在接受《经济观察报》采访时透露，万科现有6+x业务的困难不是资金问题，而是投资和并购问题。